依《所得稅法施行細則》第17條之2第1項規定,個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,依法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依該部核定標準核定之。因此可知,在財產交易所得方面,係以「核實認定」為原則;僅在納稅義務人未申報或未能提出證明文件者,才由國稅局依核定標準核定申報財產交易所得。

  又根據財政部所頒布的《103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,同樣也提到「個人出售房屋,已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者,其財產交易所得額之計算,應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定,核實認定。」;換句話說,稽徵機關可以透過「實價登錄」得知實際成交金額和原始取得成本者,必須核實申報,不能用標準核定申報之方式,只有在「個人出售房屋,未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本,或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本」時,才能依「交易所得標準」核定申報。

  所謂的財產交易所得標準核定申報,一般來說,都是國稅局按房屋評定現值之一定百分比核定,其標準依據各地區有所不同。以台北市為例,為48%(豪宅)或42%(一般住宅)、新北市為36%(新店、板橋)或14~33%(依各地區有所不同)。

  惟必須注意的是,如果房屋出售價格是屬於台北市新台幣七千萬元以上、新北市新台幣六千萬元以上或是其他縣市成交金額新台幣四千萬元以上之房屋,不能用國稅局以評定現值之一定百分比核定,而應以出售之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。舉例而言,某甲於民國103年於台北市大安區出售實價登錄前取得之房地,成交價為新台幣一億元,土地公告現值新台幣三千萬元、房屋評定現值新台幣一千萬元,甲無法提出其售屋成本,因此國稅局即以新台幣一億元乘以房屋評定現值所占之比例(0.25),再乘上15%,故其財產交易所得額即為:100,000,000元×0.25×0.15=新台幣375萬元。

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 H115    

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

 

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