永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國104年3月28日自由時報A18版記者林曉雲、吳柏軒、李欣芳所撰「退場私校可轉型社會住宅 改當包租公」的報導，在少子化衝擊下，部分大學面臨倒閉危機；教育部首度提出規劃，私立大專校院可轉型為社會住宅，改當「包租公」！但高教工會秘書長陳政亮憂心，直批私校開辦社會住宅，校地地目將由教育用地「自然而然」變為住商用地，等同為私校處分土地資產「開後門解套」，指引一條「發財路」，位於精華地段的私校，恐因貪圖龐大利益而惡性關校。

　　有私立大學校長說，私校辦社會住宅有極大誘因，六都均有可能，人口密度是關鍵，租金貴的地方才有需求，特別是台北市、新北市和桃園市；台中市空屋率高，台南市和高雄市相對需求較小。另一位私校校長說，依現行規定，學校倒閉後，私校董事會什麼都拿不到，若可辦社會住宅如同一道曙光，既是「出路」也是「活路」。

　　教育部政務次長陳德華表示，學校法人改辦社會住宅的法源將訂在《高教創新轉型條例》專法中，即使學校有意願，也須與內政部等單位協商，並取得地方政府同意。目前已有崔媽媽基金會申請前例，申辦社會住宅可善用閒置校地，且須提供十％給特定族群，因涉及地目變更及興建經費籌措，均需再協商。內政部次長林慈玲則表示，校地若位於都市計畫區，在教育部同意的前提下，可進行都市計畫檢討變更，不涉及修法問題。

　　依據民國104年3月29日自由時報A1版記者徐義平所撰「葉世文留爛攤 A7合宜宅恐無法交屋」的報導，板橋浮洲合宜住宅預計民國104年3月底風光交屋，不過，另一個A7合宜住宅近期卻傳出因地籍整理後，造成四塊基地與當初申請建照時的面積出現落差，其中Ａ、Ｂ、Ｄ等三塊基地面積減少，Ｃ基地則是面積增加，此舉可能導致建商完工後無法取得使照，甚至最慘恐將出現近四千戶購屋家庭面臨無法交屋的危機。業者推測，這恐是當初在還沒拿到產權就逕行標售，等到土地區段徵收完成後，才丈量土地發現有誤，所造成的問題。

　　建商指出，此舉將造成兩個主要衝擊，一是建案容積勢必得經過檢討，面積減少的基地是否需要扣回容積？增加面積的土地是否又可以增加容積？二則是因基地面積與當初申請建照時出現落差，恐無法通過審議而取得使用執照，最終必須透過變更等冗長的程序，至少需要一年時間，將衝擊已購屋民眾權益。據悉，營建署民國103年年底發現此嚴重問題時，至今已經召開兩次研商會議，不過始終未做出定論，眼看年底完工在即，若因基地面積與當初申請建照不符而無法取得使照，預期將衝擊近四千戶家庭交屋的權益。

　　筆者認為在土地尚未徵收完成，及土地測量尚未確認經界時，即進行開發土地與興建房屋，日後的確易衍生許多問題，現A7合宜住宅遭遇到此一問題，僅能儘速將相關條件做事後變更來補救，以避免影響4000戶購屋者的權益！

　　依據民國104年4月5日自由時報A7版記者徐義平所撰「買氣不振 北市燙金商業地淪法拍」的報導，根據司法院法拍屋公告，遭到法拍的土地是金泰段八五-一二、七九-九地號，土地面積分別約二四九．五二坪、三四○．三一坪，合計總底價約新台幣二十．二二億餘元，換算每坪底價約新台幣三四二．九二萬元，預計四月十四日執行第一次拍賣；債務人為翊申建設及王義輝、王義田、王義道等三人。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，遭到法拍的土地其中金泰段七九-九地號坐落植福路與敬業一路口、敬業一路一八九號旁空地；八五-一二地號則坐落在敬業一路一九二號旁空地，兩塊土地都相當靠近美麗華購物中心，現況均用圍籬圍起來。

　　寬頻房訊指出，兩筆土地使用分區均為商業區，建蔽率六十％，容積率兩百％，根據台北市都市計畫規定，美麗華購物中心緊鄰的敬業三路以西是「商業區」，以東是「娛樂區」，兩處皆不得做為住宅，因此金泰段的商業土地價值沒有其他台北市精華地段住宅用地高。據了解，此兩塊土地在去年就委託區域的土地業者代為出售，當時每坪土地開價約新台幣五百萬元，出售價格包括容積移轉許可及建照，但似乎因開價太高，沒有業者願意買單。

　　筆者認為房市不景氣時，「法拍案件」應會逐漸增多，許多建商或投資者易面臨現金周轉不靈的問題，建議面臨還款壓力而有可能不動產遭致法拍，建議儘早將不動產在正常交易市場處分，畢竟到了法拍市場，所出售的價金可能遠低於正常市場交易價。

　　依據民國104年3月31日蘋果日報A12版記者陳書榕所撰「台北5年新成屋跌3.8％」的報導，屋越老越吃香，據房仲業者統計實價登錄資訊，2013到2014年全台五大都會區的住宅大樓，台中市20年到30年屋齡的老屋，年漲幅竟逾20%。業者分析，老屋公設比小、持有成本較低，成為熱門商品，再加上屋主預期漲價心理，才使得老屋價格持續走高。經統計，五都老屋漲幅最高是台中市20∼30年房屋20.2%、漲幅第二的是台南市30年以上老屋20%，台中市10∼20年房屋漲幅18.6%排第三；價格下修最高以高雄市20∼30年房屋，跌幅4.5%；台北市5∼10年物件跌幅3.8%、新北市5年以內的新屋跌幅3.6%。

　　優美地產企研室召集人葉立敏分析全局認為，新房與老屋的價格可能會差至一倍以上，現在自住或投資客都會選擇「總價低的物件」，此時屋齡20到30年左右的老屋，就會是不錯的選擇。葉立敏說，老屋公設比小、附近商圈發展較成熟都是優點，雖然也會因屋齡舊而須付出整修費用，但也不失為重新裝修的轉機；她以北市大安區新屋開價單坪破新台幣百萬元為例，老公寓價格可能是新屋7折左右，很多人入手後重新裝潢，也能有新居感受。

　　筆者認為舊公寓或華廈因其公設比低、管理費少，再加上戶數少，符合自住客戶的需求及偏好，尤其現在市場是買方市場，真正購屋的民眾幾乎都是自住客，也因此帶動老舊房屋的需求，不過民眾仍需要注意老舊房屋是否有瑕疵、管線是否老舊，這都需要注意，以避免日後花更多的成本在維護修繕！

　　蓋房、賣房要能獲利，必須了解土地開發，掌握其價值與運用，說服客戶進場！土地開發是建案的核心價值，土地條件與產品規劃更是案場成敗的關鍵！優質建地難尋，開發成本高，獲利與評價即成為開發的必要條件，其成敗關鍵取決於土地條件與產品優勢，選購土地儼然成為學問。永然特開辦「土地開發規劃評估與購地實務」課程，5月28日起每周四晚上開課，共6堂，由富具土開經驗30年的專業經理人王老師精闢解說、資料蒐集完整、緊抓流程作業要點，並傳授「土地開發」必要之成功條件──精選優質建地、詳實調查作業、精確市場定位、規劃配置發揮最大效益、創造最佳投資方案、評估及簽約等核心關鍵作業，以精要、嚴謹的作業要點及實例做解析、評估，從實務作業中掌握「買對地就贏一半，產品規劃正確，就更是勝券在握！」的教戰精髓，奠定推案成功的基礎！營建業、仲介業等必修首要課題！

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依據《遺產及贈與稅法》第10條第1項之規定：「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。」又同條第3項規定：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」因此房地於贈與時，繳納贈與稅即是以贈與當年度之評定現值及公告現值乘以贈與稅稅率（10%）計算贈與稅。

然而已經申報繳納贈與稅或是核定免繳贈與稅受贈取得之不動產將來出售時，又該如何申報財產交易所得？

依據目前國稅局之見解，個人出售繼承或贈與取得之房地，其房屋交易損益計算，應依《所得稅法》第14條規定，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額，為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。

　　非都市甲乙丙丁種建地開發，最新使用管制、商機、建築線、道路，一次點明！從事土地開發、仲介、買賣必修。都市建地取得不易，加上政策打房，相對非都市土地高佔78％，並有都市土地缺乏之優點，休閒產業、工業等正待媒介，開發潛力無窮！但非都市土地開發，其使用管制方式卻較複雜、難懂，就待開發者掌握要點、盡速運用最新規定！永然特邀土地開發專家郭經理於5月22日舉辦研習會「非都市建地開發與建築線、道路通行實務」，精闢架構非都市土地分區種類及各種用地特性、指點開發商機與容易出錯之關鍵點，輔以實務解析說明，並將問題叢生之非都市土地建築線認定與道路通行實務，特地指導、釐清糾紛。

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　　依據民國104年4月1日工商時報A15版記者朱漢崙所撰「豪宅房貸利率 財部喊調高」的報導，財政部次長吳當傑民國104年3月31日召集八大行庫總經理開會，聚焦不動產放款。與會人士透露，財政部在會中特別點出，豪宅貸款的利率不應低於一般房貸利率，並直言在房價回檔之際，豪宅這類高價位不動產將首當其衝，因此利率應該調高，才合乎風控原則。行庫主管認為，在財部指示之下，預料八大行庫超過新台幣3,000萬元以上的房貸，利率將全面拉高約1碼（0.25個百分點）以上的水準。

　　吳當傑副部長在會中表示，過去對於高總價的房屋較偏重個人的所得狀況來給予較低利率及較高成數，而且往往高總價的房貸利率比較低價位的房貸利率還要低，但房價若回檔，高總價的不動產將首檔其衝，利率太低或成數太高反而不利風控，各行庫應調整過去只看借款人所得能力就給低利貸款的作法。

　　筆者認為銀行放款利率高低應考量到中央銀行的準備率，以其作為基準，並且設定放款總額的管制，來降低放款的風險；但政府為了壓低房地產交易價格不僅從囤房稅、豪宅稅提供房屋持有稅負，另又計畫加重其貸款利息，提高其房屋持有成本，此政策扭曲了銀行放款利率市場的自由競爭機制，對銀行業或房地產業都將造成不小的衝擊。

　　依據民國104年4月9日中國時報A8版記者陳世宗所撰「推動台中住宅，林佳龍市長至韓國首爾取經」的報導，台中市長林佳龍為推動「社會住宅」，於民國104年4月上旬至韓國首爾牛眠山地區考察當地社會住宅。南韓利用公有土地成立住宅公社等公法人專責組織，陸續完成200萬戶以上社會住宅；其中20萬戶位於首爾市，周邊設施完整，租售並行相當搶手。南韓社會住宅由國家及首爾市政府推行，分別成立韓國土地住宅公社（LH）、首爾市住宅公社（SH）等公法人組織；南韓依申請人條件，設計一套分數、點數計算方式，作為排隊租購順序。租賃最長30年，並有禁止轉租、避免中途退租等配套措施。牛眠山地區社會住宅規模龐大，如果租賃由住宅公社管理，購買則由購買人自行管理；相關綠美化等公共設施健全，除公車外，還有類似台中市iBike的貼心服務。

　　林佳龍市長說，首爾市人口多，並不是人人買得起房子，南韓提供公有土地成立住宅公社興建社會住宅，採租售並行，設施與生活機能都很健全，非常適合中產與勞工階級居住；南韓社會住宅已超過200萬戶，市占率約12％，實在是民眾的福音。他計畫擴大社會住宅供給，達成8年興辦1萬戶社會住宅目標；以具有區位好、機能好、建物好、租金公道「三好一公道」的特性，目前在10處地點推動中，約可興辦4000戶社會住宅。

　　筆者認為南韓政府推動社會住宅相當成功，可以成為我國興建規劃社會住宅參考的範例，並且有效的讓無法購屋民眾租到適合的房子，甚至可以購置相對較為便宜的好宅，期許台灣政府在社會住宅上能多加著墨，用供給的方法替代抑制房屋需求的稅賦手段。

　　依據民國104年4月9日工商時報A8版記者蕭麗君所撰「面臨高額囤房費 星地產商惜售 寧可下市」的報導，根據CNBC報導，新加坡豪宅銷售不振已經持續一段時間，為避免未售出豪宅在不久後恐被政府索取高額囤房費用，新加坡地產業者寧可選擇股票下市等激進措施，也不願降價求售。據新加坡政府規定，任何完工兩年尚未賣出的豪宅，將面臨「額外費用」。第1年地產業者需支付土地成本8％的費用、第2年攀升至16％、第3年則為24％。新加坡祭出此舉，是為避免海外投資人在新加坡進行「囤房」。

　　要避開這些費用的唯一方式，就是地產業者必須是「新加坡人」，或是公司股東及董事會成員全為「新加坡人」。然而上市的房地產業業者不可能所有股東都為新加坡人，所以勢必會被課徵囤房費。因此當房地市場交易不熱絡，部分地產公司面對這些鉅額的囤房費用，將會選擇下市一途。

　　筆者認為新加坡政府採取「囤房稅」政策，是為了保護自身土地所有權利，以避免土地所有權都成為外國人所有。但是反觀台灣政府「囤房稅」的目的是用以打房，結果造成房地產交易冷清，進而影響經濟成長，期望政府對不動產市場提供健全的規劃，以避免新策的成本遠高於其實際帶來的效益。