購買預售屋,在尚未完工而產權也未登記在買受人名下前又中途出售,原買受人是否需要申報財產交易所得?

  依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,屬「財產交易所得」,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。因此,預售屋在興建階段的買賣,尚未辦理所有權第一次登記(保存登記),在結構體完工前,所有權仍在建設公司名下,買方只是取得房屋與土地所有權將來移轉的權利,並不屬於不動產移轉,出售該「權利」時,如有產生價差所得,屬於《所得稅法》所訂的「財產交易所得」,必須申報綜合所得稅,申報時,要以交易時的成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額(依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定)。另外,如有出售預售屋未詳實申報之情形,《稅捐稽徵法》第48條之1也明定有納稅義務人須自動補報並繳納所漏稅款之規定。

  依財政部83年2月8日台財稅第831583118號函釋,個人出售房屋(含預售屋),計算其財產交易所得可減除之成本及費用:一、成本:包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。二、移轉費用:為出售房屋支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。至於取得房屋所有權後,於出售前支付之各項費用,除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外,其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借貸利息等,均屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除。

  註1:依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定:「凡財產及權利因交易而取得之所得:一、財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

  註2:《稅捐稽徵法》第48條之1規定:「納稅義務人自動向稅捐稽徵機關補報並補繳所漏稅款者,凡屬未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件,下列之處罰一律免除;其涉及刑事責任者,並得免除其刑:一、第四十一條至第四十五條之處罰。二、各稅法所定關於逃漏稅之處罰。營利事業應保存憑證而未保存,如已給與或取得憑證且帳簿記載明確,不涉及逃漏稅捐,於稅捐稽徵機關裁處或行政救濟程序終結前,提出原始憑證或取得與原應保存憑證相當之證明者,免依第四十四條規定處罰;其涉及刑事責任者,並得免除其刑。第一項補繳之稅款,應自該項稅捐原繳納期限截止之次日起,至補繳之日止,就補繳之應納稅捐,依原應繳納稅款期間屆滿之日郵政儲金匯業局之一年期定期存款利率按日加計利息,一併徵收。」

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 H115    

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

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