申報不動產交易所得時,須以「核實認定」為優先,也就是以實際出售價格,扣除「取得成本」及「移轉費用」後,計算出售屋所得來課稅。其中「取得成本」是指取得房屋的價金、使用前一切的必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費……等,以及購屋貸款利息、修繕費……等。而「移轉費用」則有仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

  自民國103年度開始,售屋所得申報財產交易所得時,須優先採「核實認定」方式,將賣屋所得併入綜合所得稅申報。由於稅法規定繁雜,如果可以收集較完整的「取得成本」及「移轉費用」等證明文件,就能爭取更多的節稅空間。因為若無法舉證買進成本時,就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例來核算所得,若當初取得成本較高,對納稅人就較為不利。

  舉例而言,假設當初房屋以新台幣五百萬元買入,後來又以新台幣一千萬元售出,售出時房屋之評定現值為新台幣一百萬元、土地公告現值為新台幣三百萬元,則是以出售的價格(一千萬元)減除買入的價格(五百萬元)再減除取得房屋之相關必要費用後,再乘上出售房屋時房屋之評定現值(一百萬元)占出售時房屋評定現值加出售時土地公告現值總和(四百萬元)之比率,即為財產交易所得金額。

  計算式:1000萬元-500萬元-取得房屋之相關必要費用(要有單據證明)〕×出售時房屋評定現值100萬元/〔出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值(共400萬元)〕=500萬元×0.25=125萬元

  而申報綜合所得稅時,就以前述的財產交易所得金額加上其他應報所得金額,計算綜合所得總額,再扣除《所得稅法》中規定的免稅額、扣除額,並且依據所得多寡乘上個人的累進稅率減掉累進差額,即為當年度的綜合所得稅稅額。

  計算式:綜所稅額=(上述算出的財產交易所得金額125萬元+其他應報所得金額=綜合所得總額)-全部免稅額-全部扣除額×(5%,12%,20%等個人累進稅率)-累進差額〕

 

 .......................................................................................................

 

 H115    

 

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

 

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

 

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

 

全站熱搜

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()