永遠自然─李永然律師部落格

    根據民國102年3月22日聯合報A20版記者李順德、工商時報A4版記者于國欽的報導，內政部長李鴻源於民國102年3月21日宣布國內未徵收的公共設施保留地共有高達2.5萬公頃，將來徵收得花新台幣7兆元，有鑑於政府沒錢徵收且少子化不需要這麼多公保地，將來四年內將進行都市計畫通盤檢討，將不需要的公設保留地解編，還給地主自由使用。

    內政部長李鴻源表示，多年前許多民眾的土地被劃設為學校、停車場及機關用地，政府卻沒有錢徵收，以至於這些土地二、三十年來雖然為民眾所有，卻被限制使用，在立委的要求下，李鴻源表示在四年內將把不會用到的公設保留地解編，費用約新台幣1.9億元。

    營建署長葉世文表示，公共設施保留地將來有三個解套辦法：一、容積移轉，地主可將「容積」賣給建商。二、和「公有地」交換。三、容許民眾在公共設施保留地上蓋臨時性建築。內政部日前提出要將「捐地換容積」落日，容積買賣改由政府做莊，政府藉由建商購買容積繳交代金來徵收公設保留地，這些錢可以用來作為徵收公設保留地的財源；無法徵收又不會利用到的公設保留地，則解編還給民眾。

　根據民國102年3月22日中國時報A10版記者陳文信、石文南的報導，有鑑於台北房租、房價高居住不易，內政部為了緩解青年的租屋需求，有意將閒置的校舍及營區改建為青年住宅。其中，台北市萬華區的老松國小因為學生人數驟減，已經被初步鎖定為改建的對象。

    　營建署長葉世文表示，北市老松國小的地點很適合，但還要經過台北市政府的同意，而且推動校舍改建，還會遭受許多家長和校方的反對，並且需經過地方政府同意，對此內政部長李鴻源表示還可以再溝通。

    　老松國小周圍五分鐘車程內共有12間小學，就學人數從巔峰時期的上萬人，減少到目前只有數百人，然而校地面積卻有3.2公頃，又位於市中心，若能撥出部分校舍興建「青年住宅」，將可緩解都會區的居住需求。但計畫仍需台北市政府同意，當地家長和校方態度也尚待溝通，有百年校史的老松國小是否能搖身一變成「青年住宅」，變數還很大。

　　根據民國102年3月20日工商時報A21版記者崔慈悌的報導，監察院經過調查發現經建會之下的「國發基金」擁有台北市精華地區15筆房地，依據去年的公告現值即逾新台幣41億元，但卻長期閒置、長滿雜草，於民國102年3月21日通過糾正案，而經建會則表示，已經透過設定地上權等方式進行開發。

　　監察院於民國102年3月19日通過監察委員吳豐山的提案，認為經建會身兼行政院活化閒置公共設施專案小組的成員卻對自己經管的基金資產嚴重閒置。根據查核，發現該基金固定資產中有一筆台北市中山區長安段一小段等103筆土地，面積約有20388坪，以及台北市寶慶路3號聯合辦公大樓等49筆房屋及建築，面積約10786坪，另外位於中山區共15筆房地，長期荒蕪閒置，導致髒亂殘破不堪。

　　依據調查，除了兩筆道路用地外，其餘都是住宅區或住商混合使用分區的土地，共計13073平方公尺，依據101年公告現值計算，閒置土地資產總額已高達41億5千餘萬元，但近10年來管理績效卻只有新台幣3600多萬元。經建會表示由於本來構想將松山區民生段的土地交換外交部中山區長安段土地，供該會整體規劃興建大樓，但未獲立法院通過，加上經建會歷任主委想法不同，導致遲遲未能積極使用。

    根據民國102年3月7日經濟日報A2版記者宋建生的報導，建商推案購買容積將會有新的管道，台中市預定於民國102年5月1日起實施全國始創的容積移轉新規定，計畫成立第一家「容積銀行」，建商將來將可透過台中市政府購買容積，如此一來價格將更透明且更方便。

    但建築業界強烈要求政府尊重「市場機制」，擔心一旦容積價格由台中市政府掌控，很可能成為政府控管房地產市場的打手，未來房市熱絡政府就調高容積價格，不利整體市場發展。對此，台中市都發局長何肇喜表示，市府不會與民爭利硬性規定建商非得向市府購買，但容積銀行的價格會較市場便宜，使建商不必受制於掮客漫天叫價。

    依據新修正的《台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》於102年5月1日上路，這項新規定最大的特色就是過去就規定以「道路」換取容積率，現在範圍大幅擴大，將來老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地均可換取容積率。容積範圍擴大後，容積銀行將成為一個「大水庫」，可移轉的容積市值超過新台幣1500億元。

　　根據民國102年3月8日工商時報記者蔡惠芳報導，針對內政部營建署日前擬修改《都市計畫容積移轉實施辦法》，推容積官賣、漲價歸公，「中華民國未徵收未補償私有公共設施保留地全國地主自救會」公開砲轟，並且堅決反對，認為內政部營建署說要做「容積銀行」是於法無據，豈能強取私有地主權益為公共？

　　該自救會10餘位代表，召開媒體說明會，表明堅決反對政府坐莊、建立容積銀行的政策。自救會主委陳豐運並表示，營建署完全漠視地主權益，三重地主李奇昱也表示，全台灣大概有二、三十萬個地主和家庭，手中握有政府沒錢徵收的公設保留地，最近營建署喊出的容積銀行政策，不但違憲，而且還要把人民手中未徵收的保留地用低價拿過來高價賣給建商，太不應該了！

　　對此，台中市政府都發局長何肇喜則透漏，「容積銀行」目前只是個點子，若私人或不動產經紀人可以做容積移轉交易，市府不一定要做「容積銀行」。全台中市可提供未徵收的公共設施保留地，以每坪新台幣3萬元計算，就高達近新台幣600億元，台中市一年房地產推案量約1500億元，其中土地價格佔新台幣750億元，若一年使用容積移轉市場胃納金額為新台幣75億元，則市府未來成立「容積銀行」，預估還要花上8年才能買完上述新台幣600億元的容積移轉市值。

　　根據民國102年3月6日工商時報A21版記者林淑慧的報導，國有財產署北區分署於民國102年3月5日標售今年首批「無人繼承的房地產」，其中位於台北市北投開明段的第三種住宅區用地，吸引100人搶標，最後由一民眾以約新台幣820萬元得標。

　　據了解該筆位於開明段的物件，屬於二層樓的舊公寓，由於將來具有「都更」題材，共吸引100封標單，並以高於底價近三倍的價格飆出。另外，其中一筆位於台北市文山區公訓段二小段的土地，同樣也屬於「第三種住宅區」，當地建設公司認為具有開發價值，出價新台幣1588.8萬元得標。

　　而國產署北區分署表示，無人繼承的房地產標售是根據《土地法》第73條之1的規定，逾期未辦理繼承登記之不動產，由地政機關列冊管理「15年」，之後仍未聲請登記，移請國產署公開標售，標售所得將儲存於國庫專戶，繼承人則得依照其法定應繼份領取。由於該標售土地屬於私人財產，因此不受台北市精華地區國有財產停止標售政策的限制，將由該分署續處標售事宜。

　　根據民國102年3月1日工商時報A4版記者林淑慧及聯合報A10版記者林政忠的報導，財政部促參司於民國102年2月28日透漏，台灣中油公司將釋出高雄成功園區的萬坪土地，推出50年設定地上權案，可打造辦公大樓、國際觀光旅館及百貨公司，預估開發金額上看新台幣百億元，並將於今年下般年舉行招商說明會，明年公告招商。

　　中油公司表示，高雄成功廠區鄰近中鋼總部、鴻海軟體園區、世貿展覽中心等重大建設，並且周邊開發計畫包括高雄港站都更計畫、海洋文化與流行音樂中心預定地、高雄舊港區轉型觀光休閒計畫等，投入金額逾新台幣二百億元。今、明兩年將陸續完工。而該土地占地達八萬坪，將來可興建一座企業總部、兩棟五星級飯店及一個MALL，或者一座企業總部和一棟五星級一棟三行及飯店和一棟商務飯店，並且未來將採分期開發，尋求可行的開發項目，包括3C產品體驗中心、國際觀光飯店、百貨公司及演藝廳，希望打造出「南部秋葉原」的規模和氣勢。

　　財政部促參司並表示，為使地方政府招商個案規劃貼近市場需求，將協助各機關啟動招商機制，作為今年度業務重點，以期引進民間投資公共建設，不僅節省國庫開支，同時帶動地方整體經濟的發展。

　　根據民國102年2月27日經濟日報A23版記者陳美珍的報導，市面上經常可見動輒新台幣數十萬元或百萬元的畸零地交易，財政部為了避免畸零地炒作，決定將可申請核發建造執照的畸零地，若持有年限未滿「2年」，則應課徵10%~15%的「特種貨物及勞務稅」。

　　據財政部指出，依據《特種貨物及勞務稅條例》第2條第1巷第1款，持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地，所有權人出售即應課徵奢侈稅。但根據司法院釋字第674號解釋，畸零地與鄰接土地協議合併使用前，依《建築法》規定不得單獨建築，屬「依法不能建築」的土地，原本不必課徵奢侈稅，但依據財政部最新解釋，若有以下2種情況之一者，則不在非免稅範圍：

一、畸零地經與鄰接土地協議合併使用，或與鄰接土地屬同一所有權人所有，無須協議即可合併使用，且合併後已達最小建築面積的寬度及深度，仍得申請核發建造執照者，持有未逾2年出售。

    根據民國101年11月18日經濟日報A11版記者楊文琪的報導，台北市政府財政局預定以公辦都更、設定70年地上權的方式，將台北市北投區新民段面積逾1043坪的土地對外招商，預定於101年11月20日舉辦招商說明會。

    財政局並表示該基地坐落於北投泉源路以西、中和街20巷東側地區內，距離淡水捷運「新北投站」僅120公尺，不僅交通便利，地理位置也相當好。該土地使用分區為「第三種住宅區」，依《台北市土地使用分區管制自治條例》的規定，適合開發為商務住宅或溫泉旅館！！

    李廷鈞認為，用地上權的方式活化公有土地是相當好的手段，因為既不會賤賣公有土地，又可增加財政收入，並且達到「地盡其用」的理想，李廷鈞期盼政府將來能夠多釋出公有土地的地上權，以活化閒置的公有土地。

    根據民國102年2月25日經濟日報A15版記者陳美珍的報導，財政部指出，國稅局調查租賃所得申報案件時，會與市場上的租金水準進行比較，租金如明顯偏低者，縱使房東確實以低價租屋給房客，亦未額外收取其他費用，國稅局仍可按通常租金水準對房東補稅。財政部表示，根據《所得稅法》第14條第1項第5類第5款的規定，納稅義務人出租財產，約定租金較一般當地租金為低時，得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。這類案件納稅人即使舉證實際租金所得並未高於稅捐機關核定的租金收入，往往也打不贏稅務官司。

    中區國稅局就有一件行政救濟案例，納稅人申報所得稅時，列報2010年全年租金收入為新台幣3.6萬元，扣除43%的必要費用後租賃所得為新台幣20520元，然而按照當地一般的租金標準，重新設算假的收入應為新台幣59906元減除43%之必要費用後認定甲的租賃所得是新台幣43146元，甲不服提出行政救濟，然而經國稅局調查鄰近房屋平均租金，均較甲的出租水準高，因此在「複查」時予以駁回。

    筆者認為，雖然這樣的規定，是在避免形成規避租金收入的漏稅弊端，但是對於不了解市場行情的房東，不甚公平。因為房屋租賃市場並不向房屋交易市場全面實價登錄有充足的資料可以查詢，租金更是隨著屋況、用途等等區別而有顯著的差異，不能一概以租金較市場行情低，就認為納稅義務人有逃漏稅，等於是把民眾當賊看！！

    根據民國102年2月23日聯合報A1版及A8記者劉峻谷的報導，糾纏12年的華光社區搬遷案正式啟動，預計於今年九月完成拆遷。法務部於民國102年2月23日上午九時拆除台北市華光社區的老舊房屋，為活化國有土地政策開了第一槍！

    法務部認為一些違規占用戶不但未繳交租金，甚至開店做生意，不當得利二十餘年，包括知名的店家行號等，將依《民法》求償判決確定前五年的「不當得利」。法務部催討小組並且採取分期分區拆除的方式，率先拆除坐落於563地號面臨杭州南路的台北看守所職員宿舍，該宿舍住戶已搬空，較為單純列為優先拆除。

    華光社區面積約十公頃，位於台北市精華地帶，主要是1949年政府撤退來台，由台北看守所監管，後來遭到軍民占地建屋，甚至私下買賣「違建房屋」，後來才在2006年6月劃定為「都更地區」，違建戶和占用戶居民希望能依照都更條例就地安置；但法務部認為，如果答應違建戶及占用戶的要求，會損害全體納稅人的權益，因此以訴訟的方式請求拆屋還地，並求償「不當得利」，迄今都勝訴，也陸續向台北地院聲請強制執行獲准。原預定於102年一月拆除，後來考量農曆春節因素延後，春節過後取得拆除執照，於是火速開始拆屋。空軍總部、華光社區及台北學苑並列三大「活化國有地」案，華光社區開拆，為活化國有地邁向第一步。

    根據民國102年2月21日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導，國防部委託內政部營建署進行都市更新的兩塊台北市精華區土地，即將採設定50年地上權的方式於102年3月4日正式展開招商；國防部並且決定釋出松山機場附近1328坪、大直海基會對面603坪土地，底價分別為新台幣21億及7億元，約土地市價的3至4成，預料將成為建商搶地的大熱門。

    位於松山機場旁的土地為「台北市松山區敦化段四小段363-1地號等4筆土地都市更新事業徵求實施案」其面積為1328坪，使用分區為住3-2及住3，容積率分別為400%、225%，可開發建坪約1.11萬坪，總底價新台幣21億元，換算每坪底價約新台幣158萬元，約為當地土地市價每坪450至470萬元的三成多。

    位於大直的土地為「台北市中山區北安段三小段818地號等4筆土地都市更新事業徵求實施者案」其面積則為603坪，使用分區為住3，容積率為225%、，可開發建坪約3902坪，總底價新台幣7億元，換算每坪底價約新台幣116萬元，約為當地土地市價每坪新台幣250萬元的四成六。

    根據民國102年2月20日聯合報A10版記者黃福其、邱瑞杰及經濟日報102年2月20日A22版徐筱嵐、曾仁凱的報導，鴻海集團董事長郭台銘於日前提出「工者有其屋」的構想，打算在土城、三峽一帶打造「高貴不貴」的社區，減低鴻海員工的購屋負擔及通勤時間，新北市長朱立倫對此回應，新北市已展開內部整合。朱立倫指出，此事涉及中央土地及法令，若循「區段徵收」或「市地重劃」方式曠日廢時，未來最有可能選定土城捷運站旁的「舊彈藥庫」和頂埔工業區旁的「公有停車場」兩塊土地，該兩處土地面積均超過2公頃。

    新北市府官員表示，目前只等待國產署和國防部正式回函同意，預計最快102年2月22日就會有答案，一旦確認後，便可和鴻海規劃合作方案，最快方案3個月內就會出爐，於102年下半年即可動工。

    筆者認為，「工者有其屋」的理念相當不錯，可以讓剛進入職場的青年能有一個成家的機會，鴻海是一家知名的大企業也應該善盡一份社會責任，值得讚賞！

    根據聯合晚報民國101年11月7日A13版記者盧沛樺的報導，行政院公平會在101年11月6日針對台北市的建案「首善」開罰，因為其廣告中透過文字說明及繪有客廳、臥房、浴室等住宅起居設備之途是，明顯致人誤會為一般住宅。公會則分別依廣告不實處分建設公司100萬元、該承銷的廣告公司55萬元。公平會發言人孫立群並表示，工業住宅違法建商層出不窮，統計100年類似處分案件達7筆，但他也坦言公平會僅能就廣告不實的部分為處分建物如何處置？是否勒令拆除？必須回到地方建管機關的職權。而台北市都發局則回應，未來建商在台北市任何開發案件申請，都會用最嚴格方式審查，並且會盡速全面清查違規建物，希望民眾不要被建商的不實廣告誤導。

    根據《公平交易法》第21條規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，惟虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」同條並規定：「廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。」「廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，而仍與傳播或刊載，亦與廣告主負連帶賠償責任。」又根據《公平交易法》第41條之規定，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬以上二千五百萬以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。可見《公平交易法》對於「虛偽不實」或「引人錯誤」的廣告處罰相當重。

    又依據《建築法》第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要結構、防火區劃…與原訂使用與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照…」違反者，依據《建築法》第91條第1項第1款之規定，得處所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。

    根據民國102年1月16日中國時報C2版記者陳芃的報導，根據台北市政府地政局民國101年受理的202件房地產消費糾紛申訴統計，其中「隱瞞重要資訊」比例最高，高達25件，其次才是「房屋漏水」及「服務報酬爭議」等，房地產交易的重要資訊，包括「海砂屋」、「凶宅」等等，地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，買賣雙方可以在正式交易前的斡旋約定、邀約書中，寫明碰到甚麼樣的狀況可以要求「解約」或「重新議價」，以免日後糾紛。

    此外，「凶宅」的爭議也很多，依據內政部「不動產標的現況說明書」範本，唯有發生在賣方持有期間，並且在房屋的主建物內，才被歸類為「凶宅」；但往往消費者會買到兇案發生在前幾任屋主持有期間內，或是事發地點在樓梯間、頂樓等公共空間的房屋，故台北市政府地政局建議，消費者購屋前不妨多上網或詢問附近鄰居、管理員，以免買到有爭議的凶宅。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒委託人於委託人仲介填寫「不動產標的現況說明書」一定要據實謹慎填載，切勿便宜行事，這樣才不會帶來無謂的爭議！

　根據民國102年2月19日聯合報A18版記者鄭朝陽的報導，有鑑於新北市容積獎勵名目過多，遭到內政部批評「過度浮濫」要求改善，新北市城鄉發展局決定將目前百分之六至百分之十的「綠建築容積獎勵」，打對折成百分之三到百分之五。新北市城鄉局表示，為誘導更多中小型基地開發時能考慮節能減碳，才在2010年起提供對於「銀級」、「黃金級」、「鑽石級」的綠建築分別給予百分之六至十不等的容積獎勵，但內政部都市計畫委員楊重信等人則相當不認同，認為容積是全民的公共財，不該過度浮濫，因此將來綠建築容積獎勵將打折成百分之三至百分之五。對此新北市建築開發同業公會總幹事楊添貴則表示，綠建築獎勵減少對本來就不容易的都市更新將雪上加霜，呼籲政府宜三思。

    　筆者認為，綠建築有助於減緩建築物對於環境的衝擊，對於環保相當有幫助，應該推廣，但政府反其道而行，反而限縮綠建築的獎勵減少建商興建綠建築的誘因，故筆者較不認同政府這樣的作法。

    　永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積獎勵」其於都市計畫及發展固宜有限度，但如欲達到獎勵，則必須考慮誘因是否足夠，這才能達成政策引導的目的。