永遠自然─李永然律師部落格

案例：

　　老張有一房子出租給大大公司，大大公司當時與老張約定租期十年，租期屆滿，大大公司有權決定續租五年；前述十年租期屆滿，老張不想再出租，大大公司則已發函向老張表示願意續租，試問：其間的租賃關係是否存在？

解析：

案例：

　　小麗有一間房屋租給阿寶，口頭約定租期十年，而於租賃期間，電線走火發生火災，裝潢全毀，此一後果由何人承擔？後來房子重新裝潢，小麗又把房屋轉售予第三人寶田並完成過戶，承租人阿寶能否繼續使用？

解析：

案例：

　　筱惠和智凱即將成家，看過一棟新完工的成屋後，對於該房子的座向、採光、坪數、價位等都十分滿意，只是對於後陽台的空間特別大，感到有些遲疑，他們擔心房子會不會有二次施工的問題？買了之後，甚至將來轉售時，是不是也會面臨不必要的風險？

解析：

李　序

　　不動產包括土地與土地上定著物（房屋、工作物……等），是人民重要的財產權利。房屋對現代人而言，更是家庭生活起居的核心領域，此在聯合國《經濟社會與文化權利國際公約》第11條特別保障人民應享有「適當居住權」可見一斑。

　　在我執行律師業三十餘載的職業生涯中，接觸到諸多案例均牽涉房屋所有權人之權益救濟。就房屋之買賣、租賃、稅負、管理等攸關房屋所有權人之權益，房屋所有權人如欲預防自身權益受到損害，首應先瞭解「自己在法律上有何權利？」。

推薦序

　　從事土地開發，除了備齊財力、物力、人力資源之外，往往要對相關法規進行深入的研析。在政經情勢快速變遷的時代，不動產法規又常隨之起伏動盪，若對之有所疏忽，小則開發、興建計畫落空，大則耗盡鉅資，導致事業從此一蹶不振。

　　長裕兄自土木工程、地政專業出身，投入建築開發實務界多年，他有感於不動產法規繁雜、查詢不易，亟思將與興建房屋有關之法令系統性地整理出來，並詳加解說，以嘉惠同業或一般房地所有權人，因而於民國85年年底，由永然文化出版公司出版他的第一本著作──《房屋興建完全法律手冊》。問世之後，探詢、選購者眾，使本書得以一刷再刷。嗣後，因國內受到SARS風暴打亂房市買氣、房地產景氣趨緩影響，本書亦一度沉寂。不料數年之後，在余之執業過程中，每有機會聽到客戶推崇這本書的實用性，頻頻追問何時才能購買到最新版本，余乃重啟再版的念頭。幾個月來，經出版社同仁與作者長裕兄不懈的努力，歷再三敦促、推敲與趕寫的過程，欣見全新改版的《房屋興建自學法律基本功》終將於今年9月初付梓發行了。

　　據2014年6月24日蘋果日報A13版報導，「威秀影城進駐淡海，恐破局」一文，李永然律師接受蘋果日報記者訪問，談影城進駐新市鎮一案若破局，購屋者如何保權益？

　　李永然律師表示：若合作案破局，應優先釐清歸責事由，至於因廣告效果而被吸引購買「海洋都心2」預售案的民眾，可依《消費者保護法》第22條規定，要求企業主對消費者負「不得低於廣告之內容」義務，否則可依《民法》第227條主張不完全給付之損害求償，「總不可能原本答應給Ａ等級影城，最後變Ｂ級影城，消費者一定會抗議。」

作者序

　　國有土地是公有土地的一種，而公有土地為公法人即國家、直轄市和縣市擁有的土地；國有土地又有國有公用土地和國有非公用土地之分。公用的國有財產，一般作為機關用地、公園和停車場等一般公眾之使用；而非公用的國有土地，則作為非公眾使用的用途，必要時，得由需要的機關撥用為公用土地。

　　我國對於國有土地的經營管理，雖然在法制上有《國有財產法》，並訂定了「標售」、「標租」、「放租」、「放領」等經營管理方式，但似乎還未能就有限的土地做有效的利用。除了土地利用效率不足，時常有荒廢閒置的情形之外，許多非公用國有土地位居都市地區的精華地段，過去曾經以「標售」的方式增進國庫收入，近年來，因為台灣土地稀少、土地價格高漲，這樣的行為反而惹來政府帶頭炒房、圖利財團、賤售土地等等負面的批評。

彭　序

　　本院建築與都市設計研究所一直想開設一門與「建築及都市規劃設計」領域相關的法律實務課程，以培養學生具備法律專業的實務應用能力。在課程委員會的極力邀請下，李永然大律師慨然應允利用公餘開設「建築不動產法律專題」的課程，將其多年豐富的實務經驗傾囊相授，受到師生熱烈的歡迎，謝謝李律師願意分享寶貴經驗的奉獻與熱情。

　　孔子說：「有人此有土，有土此有財。」管子也說：「地者，萬物之本原，諸生之根菀也。」經濟學也以土地、勞力、資本及企業家為生產之四大要素，因此有「勞力為財富之父，土地為財富之母。」的說法。自古以來，土地即被視為立國的要素及一切財富的根源；然而隨著時代的推移、都市的發展與社會結構的改變，傳統國人「有土斯有財」的觀念已逐漸淡化，因此如何以設定地上權方式更有效能地提升土地利用，以鼓勵民間積極參與建築與都市建設等經濟活動，促進產業發展，已然成為提升國家競爭力的重要課題。

林　序

　　地上權開發案的消息近幾年開始躍上媒體版面，也成為消費者購屋買房的新選項；但在傳統「有土斯有財」的固有觀念下，消費者仍多裹足不前，導致業者存在觀望的態度。

　　為緩解房價長久以來居高不下的社會現況，政府有責任，也有工具思考更佳的對策，使人民居有其所的夢想早日實現。

　　集合六位專業人士李永然律師、田欣永律師、黃振國經理、黃隆豐律師、李廷鈞地政士及張能政估價師所著「地上權開發策略與法律實務」一書，已於2014年4月8日正式上市，歡迎讀者參考。

　　以下為李永然律師與田欣永律師所寫的作者序

 　　台灣地區地狹人稠，隨著社會經濟蓬勃發展，加上國人「有土斯有財」的傳統觀念根深蒂固，使土地需求日益殷切。近年來，國內房價居高不下，「無殼蝸牛」也越來越多，因此，如何妥善分配有限的土地資源，解決房價高漲的不合理現象，滿足國人居有其所的期望，成為政府刻不容緩的首要任務之一。

　　一、前言

　　（一）聯合國大會通過之《世界人權宣言》第7條明揭：「人人在法律上悉屬平等，且應一體享受法律之平等保護。人人有權享受平等保護，以防止違反本宣言之任何歧視及煽動此種歧視之任何行為。」；而《公民與政治權利國際公約》第26條謂：「所有的人在法律前平等，並有權受法律的平等保護，無所歧視。在這方面，法律應禁止任何歧視並保證所有的人得到平等的和有效的保護，以免受基於種族、膚色、性別、語言、宗教、政治或其他見解、國籍或社會出身、財產、出生或其他身分等任何理由的歧視。」。《世界人權宣言》第17條又宣示：「一、人人有權單獨占有或與他人合有財產。二、任何人之財產不容無理剝奪。」。由此可知，「平等權」及「財產權」均為人民之基本人權，且已為一普世價值，國家不得任意侵害之。我國《憲法》中第7條關於平等權及第15條關於財產權保障之規定，即源自於此。

2014年3月16日下午2時，永然法律基金會與汪志冰議員在台北市北投區公所的大樓內舉行「都更法律說明會」。

與會民眾相當踴躍，李永然、陳曉祺律師先後說明之後，並進行Q&A，同時贈送與會者每人一本公寓大廈手冊，活動至下午5時圓滿結束！

    　根據民國102年6月25日自由時報A14版記者劉榮的報導，有鑑於台北市房產寸土寸金，建商靠著買賣土地和容積移轉，尋找房屋的興建基地，但是台北市老舊社區容積移入的條件相當嚴苛，台北市議會於民國102年6月24日初審通過，將現有的容積率管制規則提升為「自治條例」，並且將容積接受基地從現行距離捷運500公尺比照中央規定放寬為800公尺，修法三讀通過後，可望使台北市萬華、大同區等老舊社區帶來更多都更誘因。

    　台北市議會法規委員會召集人林晉章表示，公共設施保留地因為政府缺乏徵收預算、使用受限，因此透過市場機制讓政府取得公保地，補償地主，政府也可以讓道路、綠地開闢完成，又可以保障公保地地主的權益。

    　台北市議員王鴻薇也表示，北市容積移轉呈現東西嚴重不均，近五年來包括大同區、萬華區都沒有，但大安區卻有一萬三千坪移入，造就容積移轉亂象。委員會通過都發局訂定的「許可條件」，位階升高為「自治條例」。

　根據民國102年6月23日聯合報A2版記者王茂臻的報導，國內加油站最近出現26年來最大歇業潮，從101年迄今近90家停業，這些廢棄加油站土地常常見到程度不一的汙染，有的還被行政院環保署列為「汙染場址」，歇業加油站業主與土地持有人常常不同人，整治難度高，造成中央與地方頭痛的問題。

　國內加油站自民國76年以來開放民營，雖然曾經遍地開花，但隨著國內車輛成長陷入瓶頸、毛利愈來愈低，從去年就開始出現停業和倒閉潮，民國101年中油與台塑體系的加油站共減少了61家，102年前4個月又減少了26家，這些荒廢加油站環境汙染問題，卻沒有因為歇業而結束。

    　環保署統計約有百分之八的加油站有「汙染土壤」的問題，原因維加油站的儲槽和管線油品長期滲透至加油站下方的土地，但是歇業的加油站往往土地所有人和經營者非同一人，使得整治相當困難，以中度汙染的加油站為例，通常要花至少四年整治時間才能讓環保署解除「污染場址」，目前歇業的加油站以民營加盟站為主，如果位置偏僻開發價值低，業者往往整治意願頗低，造成該基地呈現荒廢狀態。

　根據民國102年6月18日聯合晚報A3版記者楊正海、工商時報A15版記者蔡惠芳的報導，台北市政府地政局在民國102年6月18日對外說明台北市訂定《台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範》，未來不動產經紀業者若發布不實資訊，地政局將可以依「廣告不實」進行開罰。

    　據了解，台北市政府地政局日前曾發函給不動產經紀業，要求經紀業或者其從業人員，發布有關銷售戶數、比率、時間、統計，或單價、總價，以及有關購屋意向、價格變動趨勢等資訊時，必須說明資料來源或出處，並且研擬《台北市不動產經紀業發布不動產交易資訊管理規範》條文10餘條。

    　由於北市府訂定的這項管理規範，屬於「行政規則」，而沒有罰則，因此違反規定的不動產業者，是否可依廣告不實開罰其實副市長張金鶚態度保留，他強調北市將會採取「緩和」、「漸進」與「輔導」的三大原則督促業者改善。而對於一定期間內沒有改善的業者，市府也會定期公布名單，若構成廣告不實，仍可依廣告不實或者《不動產經紀業管理條例》或《公平交易法》、《消費者保護法》的相關規定開罰。

    　根據民國102年6月17日聯合報A11版記者黃福其的報導，在寸土寸金的新北市新板特區，有六處豪宅社區被建商將容積獎勵的一樓「頂蓋型開放空間」二次施工成為接待大廳、健身房等公共設施，新北市府要求復原無果，6月13日到社區張貼三天後拆除的「公告」。

    　由於六個社區住戶不乏政商名流，為了避免干擾特地等到上周五市議會休會後才要強制執行，新北市自2007年陸續核發新板特區十五處一樓「開放空間」的大樓使用執照，但其中部分社區將一樓的「頂蓋型開放空間」，違規加封為貴賓接待廳、管理室或健身房，新北市府官員表示這樣不但違反當初容積獎勵的都市規劃原意，建商賺容積又賣公設兩頭賺，不符合公平正義，營建署也在民國101年7月修正《建築技術規則》，取消提供頂蓋型開放空間的容積獎勵。

    　而對於違規加封的責任，建商指出住戶應該都清楚有「二次施工」，但管委會則認為受騙要求市府主持公道，市府曾經建議中央由建商花錢「買回」容積，但未被內政部營建署接受。工務局表示若將來再重建，除即報即拆外，可以依違反《建築法》追究起造人處一年以下徒刑或科或併科罰金新台幣三十萬元。

　　根據民國102年6月11日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，台灣因為政府大力推動地上權不動產，今年「地上權土地」瞬間爆紅；1月到6月的地上權權利金成交總額已經突破新台幣100億大關，刷新歷年同期紀錄，大型建商和金融壽險業紛紛卡位，奢侈稅實施迄今，到6月1日剛好滿兩年，房市買氣回升。全台各主要都會區不動產交易量增加，大、中、小型土地和商用地產投資需求更為強盛。

　　根據永慶資產管理公布的最新調查，2013年1至5月全台總價超過新台幣1億元的不動產交易案，包括「土地」、「商用不動產」和「設定地上權」三大類別產品，土地約新台幣702億、商用不動產約新台幣409億，而地上權則成交新台幣120億元。

　　相較於民國101年同期只有皇翔建設在士林官邸重劃區標下地上權旅館案，民國102年地上權土地「遍地開花」在許多縣市陸續成交。華固、富邦、冠德、寶路、志嘉和新光人壽紛紛標下大台北地區的數宗設定地上權案。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權標售能否成功關鍵還是在於年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等，建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出維持租金水準設定「70年」的年限較能符合投資人期待，此外公告地價的調漲和產品規劃轉讓的限制，均為投資風險。

    　根據民國102年6月9日蘋果日報A22版記者顏嘉瑩的報導，台灣政府釋出地上權和BOT土地增加財源，讓「地上權招標」成為市場主流，而地上權住宅因為沒有土地產權，房價僅市場行情6~7折，超高的投資報酬率讓許多投資客趨之若鶩。

    　《住展》雜誌發行長倪子仁即表示，地上權住宅約不必繳地價稅，轉售也不用繳土地增值稅，總價又較低，適合自備款不多的年輕人。有一台北市中山區的兩宗地上權案「南京東錄」和「京華DC」來說，每坪約新台幣35~40萬，較周遭一般住宅60~70萬元明顯便宜約4成。今年4月底華固建設取得景美財訓所地上權，也將規劃16~20樓住宅大樓和1棟住商混和大樓，華固建設總經理洪嘉昇表示希望讓民眾用合理價格買到市區房子，打算開價每坪新台幣40萬元。

    　其實地上權案因為多半規劃中小坪數，而且地理位置優越，租金又不會因為地上權而折損，適合作為投資。以地上權社區「京華DC」來說，15坪總價約新台幣540萬元，若扣除每月管理費等雜費，租金淨利約新台幣1萬5000元，投資報酬率也有3.3%。不過地上權也會因為使用年限長短不同造成房價差異，如「南京東錄」因為沒有使用年限，「京華DC」使用年限50年，因此「南京東錄」的價格明顯高出許多。

　根據民國102年6月8日工商時報記者蔡惠芳的報導，有鑑於台灣人口老化的問題相當嚴重，並且預估2026年將進入人口零成長的高齡化社會，房屋老化問題也相當嚴重，專家統計以目前的速度，台灣30年以上老屋的都更工程，估計要花15.5個世紀才能完成。

    　政大商學院信義不動產研究發展中心於民國102年6月7日舉辦「迎接高齡都市的心境與環境」研討會，會中財團法人都更研發發展基金會執行長丁致成即表示，全台30年以上老屋多達321萬戶，佔比近4成，要急需解決的重要課題。但是以台北市為例，迄今年4月底止，僅僅完成61件老舊公寓都更專案，約6000多戶，統計過去15年來完成都更重建的住宅也不超過3萬戶，依照這個速度全台300多萬戶的老宅需要花費1540年才能完成。

    　尤其是去年「文林苑事件」和最近的大法官釋憲案，讓《都市更新條例》重新大翻修，估計完成修法至少要3年，也讓都更整個陷入停擺。學者呼籲政府除了應該在公有地上權、都更案和聯開案中拿出10%~20%來作為「公營住宅」、出租「老人住宅」，因應人口老化。

　　根據民國102年6月5日旺報B2版記者龔俊榮報導，大陸國務院將於2013年年底前推動「新型城鎮化」政策，此政策的目的是在推動改革，而非吸引投資，政策的核心將聚焦在戶籍與土地等改革大計。大陸國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵強調，大陸的城鄉差距已逐步發展為區域障礙，這也是推動「新型城鎮化」政策亟於要改革的重點，而當務之急就是必須進行「戶籍制度」改革，以利日後政府擴大需政策推動。
　　事實上，受到經濟不景氣的影響，近年來大陸經濟成長速度減緩，長期以來依賴增加投資與出口擴張促進成長的模式恐怕已難以為繼，方試圖利用「新型城鎮化」建設，挖掘內需潛力，藉以突破經濟成長動能減弱的困境。大陸並有研究指出，「城鎮化率」每提高1個百分點，大約可以拉動經濟成長率1.5個百分點，因此「新型城鎮化」政策被賦予重責大任，目標為成為未來大陸經濟轉型發展的動力。 
　　然而「新型城鎮化」建設對大陸城鄉區域發展、產業結構調整必將造成影響，但能否因此帶給大陸經濟振衰起敝的效果，則仍有待進一步觀察。然可以肯定的是，依照大陸目前戶籍、土地、財政、收入分配等制度，對推動新型城鎮化所構成的制度障礙若不能徹底排除，新政策所蘊含的巨大內需潛力恐怕難以充分發揮出來，則「新型城鎮化」政策執行的成效勢必大打折扣。新的制度安排，本質上是利益的重新分配，必將面臨許多阻力；而城鎮化過程中所可能產生的巨大利益與財富應如何分配？農民工和外來人口能否公平分享城鎮化的紅利，均將成為檢視該政策是否成功的重要指標。