案例:

  筱惠和智凱即將成家,看過一棟新完工的成屋後,對於該房子的座向、採光、坪數、價位等都十分滿意,只是對於後陽台的空間特別大,感到有些遲疑,他們擔心房子會不會有二次施工的問題?買了之後,甚至將來轉售時,是不是也會面臨不必要的風險?

解析:

  建築物受《建築法》、《建築技術規則》規範,蓋房子須有「建造執照」,營造商應按照核准圖面施工,完工後再申請「使用執照」。房屋買受人買受房屋,也須按「使用執照」上所載的用途而為使用;倘若要變更用途,則應向建管單位申請變更使用,這樣才合於《建築法》的規定。

  我國《公寓大廈管理條例》第15條規定,區分所有權人須按「使用執照」的用途而為使用;未依規定使用,社區管理委員會可以出面介入管理,並向建管機關反映。

  這是很清楚的事實,可是國內卻存在一些建物於「使用執照」取得後,就進行「二次施工」,進而違規使用的情形,一旦遭人檢舉,每每引起糾紛。

  日前有一預售屋買受人於完工交屋後,未曾住過一天,即行轉售,其委託仲介公司銷售時,在不動產說明書上「有無違章」一欄勾選「沒有」,因為他自認是在建商蓋好房子後立即轉售,自己並無違章行為;未料接手的買受人發現房子有「陽台外推」的情形(註:該陽台外推是建商在取得使用執照後、交屋前,自行施作的),於是要求出賣人負責,並懷疑出賣人有隱瞞「違章」的詐欺行為。嗣後,筆者為買賣雙方協調解決;若非如此,必然引起後續的民、刑事官司,甚至還可能麻煩到建管單位。所以,提醒買賣雙方於房屋交易時,一定要注意有無「二工」的情形存在,並適當地約定,這樣才能避免無謂的爭議。

              (本文摘自「房屋所有權人權益保障法律手冊」)

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