案例：
小麗有一間房屋租給阿寶，口頭約定租期十年，而於租賃期間，電線走火發生火災，裝潢全毀，此一後果由何人承擔？後來房子重新裝潢，小麗又把房屋轉售予第三人寶田並完成過戶，承租人阿寶能否繼續使用？
解析：
依據《民法》第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」；又《民法》第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」。小麗和阿寶只有口頭約定租期十年，《民法》規定契約成立以「不要式」為原則，當事人意思表示一致即成立，但因為《民法》第422條有特別規定，小麗及阿寶所訂立的不動產租約超過一年，依前述規定，即視為「不定期租約」。
必須注意的是，雖然《民法》第450條第2項規定未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，但由於《土地法》為《民法》的特別法，《土地法》第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」；換句話說，若不動產租約超過一年未以字據訂立，即為「不定期租約」，其非具以上六款事由之任一者，出租人不能收回房屋。對於出租人而言，相當不利，不可不慎。
依《民法》第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」，所謂的「重大過失」，是指欠缺一般人的注意義務，乃三種過失責任型態（抽象輕過失、具體輕過失、重大過失）裡最輕者。此為立法者為保護社經地位較弱勢的承租人所設，為「任意規定」，當事人透過約定，可使承租人承擔較重的過失責任。由於本案小麗與阿寶間未約定，因此阿寶僅負重大過失責任，電線走火非重大過失，阿寶不必賠償小麗裝潢燒毀的損失。
而出租人小麗把房屋轉售寶田的部分，由於《民法》第425條第1項雖然規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，使承租人於租賃關係存續中，出租人移轉房屋所有權，承租人與原出租人的租賃關係於新所有權人間仍繼續存在（此即「買賣不破租賃」原則），然而「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。阿寶既與小麗未有書面租約，也未公證，承租人阿寶即不得對抗買受人寶田，阿寶無權占有寶田的房屋，寶田自得依《民法》767條第1項前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」的規定請求返還，阿寶僅能向小麗請求債務不履行的損害賠償，而不能對抗寶田。
此外，出租人得要求租賃契約公證，並於契約書及公證書上記載「房客不付租金時，應逕受強制執行」，一旦房客無故積欠租金，房東可以不必經過訴訟程序，逕自持「公證書」作為執行名義，向管轄之「地方法院民事執行處」聲請強制執行，此對於出租人較為便利。
......................................................................................................
《房屋所有權人權益保障法律手冊》免費贈閱！
土地與房屋，是人民重要的財產權利，房屋對現代人而言，更是家庭生活起居的核心領域；身為「房屋所有權人」，在法律上有哪些權利、義務，您豈可一無所知？
永然聯合法律事務所所長，也是永然法律基金會董事長的李永然律師，其執業三十多年來，不乏處理因房地產糾紛而涉訟的案例，高度感受社會大眾對於房屋交易問題的關切及對相關法令知識之渴求，因此在推廣法治教育的路上，再次以房屋所有權人為對象，劃定「買賣」、「租賃」、「稅負」、「大樓管理」、「其他權益」等五個象限，作為《房屋所有權人權益保障法律手冊》的講述議題。
每一單元皆以讀者最熟悉的「問答」切入，篩選二十一道日常提問度最高的問題暨時事話題，六十四頁，不多不少剛剛好，讓您在快速閱覽之間，亦能飽嚐知識的豐盈。
本手冊由永然法律基金會捐印，永然聯合法律事務所台北所、桃園所、高雄所、永然地政士事務所策劃，永然聯合法律事務所專業律師群、地政士共同執筆；欲索取者，請來函附10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
留言列表
