永遠自然─李永然律師部落格

案例：

　　老張有一房子出租給大大公司，大大公司當時與老張約定租期十年，租期屆滿，大大公司有權決定續租五年；前述十年租期屆滿，老張不想再出租，大大公司則已發函向老張表示願意續租，試問：其間的租賃關係是否存在？

解析：

　　房東出租房子，簽訂房屋租賃契約，是一件相當重要的事，切勿草率行之。房屋租約有「定期租約」與「不定期租約」之分，就以本案例而言，老張與大大公司間所訂租約，即為「定期租賃契約」；但老張與大大公司間較特別的是，還有「續租權」的約定。

　　「續租權」不同於「優先承租權」，前者乃承租人有權決定於租期屆滿後，在一定期限內續租；後者則係出租人於租期屆滿後，於再出租時，承租人可以要求以同一條件優先承租，出租人不得將之出租於第三人，而必須出租給原承租人。

　　就以本案例而言，老張與大大公司既約定有五年的續租權，此一權利，承租人可以決定是否續租，如不續租，出租人即可以租期屆滿，租賃關係消滅，向承租人要求返還租賃物。但如承租人已行使續租權，出租人即無權拒絕出租，雙方的租賃關係也隨之繼續，出租人有繼續收取租金的權利，不得請求返還租賃物。因而，在本案例中，大大公司既已行使續租權，雙方租賃關係即繼續存在。

　　實務上發生「續租權」與「優先承租權」的爭議，有時源自於當事人對法律的了解不足，有時則是雙方在租約上所使用的文字不夠明確所致，所以，租約的訂立如有不懂時，切勿草率訂立。又租約訂立之後，可送請法院公證處公證或民間公證人事務所公證，俾求明確，並賦予逕付強制執行的效力。

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