2012年4月12日,我於中午南下高雄,與高雄所同仁吳任偉律師一同赴永慶房屋演講現場,演講「仲介常見糾紛之預防與解決」,現場還送每位一本《市地重劃》手冊



 
演講內容如下:

壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
我國為管理「不動產經紀業」,特訂定《不動產經紀業管理條例》,該條例中所稱的「經紀業」乃指依《不動產經紀業管理條例》規定,經營「仲介」或「代銷」業務的公司或行業。又前述的「仲介業務」即係從事不動產買賣、互易、租賃的「居間」或「代理」業務。
委託人與房屋公司的契約,屬於「房屋仲介」,該契約具有「居間契約」的法律性質;不過民間慣行的不動產仲介業所服務的範圍,實際上不以「居間」為限,常體隨其他義務,例如:代辦產權移轉登記或銀行貸款等,故常是一種「混合契約」,而須類推各有關規定適用註1。
至於「居間契約」,依《民法》第565條有「報告居間」及「媒介居間」之分,除須注意《民法》第565條至第575條規定外,尚須注意《不動產經紀業管理條例》的特別規定。
居間契約的下述性質,具體而言有六:
一、有名契約:或稱「典型契約」,有別於「無名契約」。
二、勞務契約。
三、有償契約:有別於「無償契約」。
四、雙務契約:因居間人報告或媒介的債務,與委託人支付報酬債務,二者間互為對價。
五、不要式契約。
六、諾成契約。

貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
不動產經紀人員具備法律知識已不可或缺,因為《不動產經紀業管理條例》對經紀人員課予相當多義務。經紀人員的義務有些係來自於契約中的約定,如:積極活動的義務、專業服務的義務及誠實的義務註2。
除此之外,另有來自於法律所規定的義務,即:
一、廣告不得誇大
二、重要事項說明的義務
三、應親自處理事務的義務
四、保守秘密的義務
五、應盡「善良管理人」的注意義務

參、不動產說明書
一、我國《不動產經紀業管理條例》第22條第1項第5款規定:不動產的買賣、互易、租賃,如委由經紀業仲介,則「不動產說明書」應由經紀業指派「經紀人」簽章。
房屋買賣於交易時,也應重視該「不動產說明書」,依《不動產經紀業管理條例》第22條第3項規定:不動產說明書的「記載」及「不得記載」的事項,由「中央主管機關」定之,我國政府也於民國89年5月19日訂領《不動產說明書應記載及不得記載事項》。
買、賣雙方除應明白上述規定外,尚應有以下三點認識:
(一)由於《不動產經紀業管理條例》第23條規定:經紀人員在執行業務過程中,應以「不動產說明書」向與「委託人交易之相對人」解說。而該說明書於提供解說前,應經「委託人」簽章。所以,委託人對於「不動產說明書」內容的填載務必充分瞭解,精確地填載,切勿草率;而委託人的交易相對人也要看清楚,如此方可避免無謂的糾紛,並確保自身權益。
(二)「不動產說明書」不僅要由經紀業指派「經紀人」簽章,「委託人」也要簽章,甚至《不動產經紀業管理條例》第24條第1項還規定:雙方當事人簽訂「租賃」或「買賣」契約書時,經紀人應將「不動產說明書」交付與「委託人的相對人」,並由「相對人」在「不動產說明書」上簽章。
(三)要注意「不動產說明書」的內容,因為「不動產說明書」具法律效力,不是「僅供參考」而已,其視為「租賃」或「買賣」契約書的一部分(《不動產經紀業管理條例》第24條第2項)。
二、我國《不動產經紀業管理條例》第22條第1項規定:不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由「經紀業」仲介或代銷者,下列文件應由「經紀業」指派「經紀人」簽章:
(一)不動產出租、出售委託契約書;
(二)不動產承租、承購要約書;
(三)定金收據;
(四)不動產廣告;
(五)「不動產說明書」;
(六)不動產租賃、買賣契約書。
經紀人在上述簽章的文件,包括「不動產說明書」,而其應記載及不得記載事項,由中央主管機關訂定(參見《不動產經紀業管理條例》第22條第3項)。
又主管機關對於「不動產說明書」有規定那些事項為「不得記載事項」?依內政部所頒《不動產說明書應記載及不得記載事項》,其規定下列事項不得記載,即:
(一)不得約定本說明書內容僅供參考。
(二)不得使用未經明確定義的「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
(三)不得約定繳回「不動產說明書」。
(四)預售屋出售標的,不得記載未經依法頒有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
(五)不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。
三、依內政部所訂的《不動產說明書應記載及不得記載》規定,關於「目前管理與使用情況」,至少應交待以下三大部分,即:1、「公寓大廈應記載住戶規約內容,無法記載者,應說明原因」;2、「是否有依慣例使用的現況:共用部分有無分管協議及其協議內容」;3、「有無出租或占用情形」。
現再將上述三大部分,分述如下:
(一)住戶規約內容部分:
出售公寓大廈房子,一定要找出該社區的「規約」,交待下述事項:(1)「專有部分」的範圍;(2)「共用部分」(或稱:共有部分)的範圍;(3)有無「約定專用部分」、「約定共用部分」(如有,應註明其標示範圍及使用方式);(4)「管理費」或「使用費」及其餘額;(5)「公共基金」的數額及運用方式;(6)是否有「管理組織」及「管理方式」(如:「管理委員會」或「管理負責人」);(7)有無使用手冊(如有,應檢附)。
(二)是否有依慣例使用之現況:
共用部分有無「分管協議」及其協議內容,例如:屋頂平台、法定空地、露台、、這些共用部分有無分管協議;其他關於「水」、「電力」(有無獨立電表),「瓦斯」(天然或桶裝)等加以載明。
(三)有無出租或占用情形?

肆、常見糾紛
一、契約書審閱期
二、給付服務報酬與違約金
三、未提供「不動產說明書」
四、凶宅及漏水房屋
五、斡旋金與要約書

伍、結語 

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