永遠自然─李永然律師部落格

文◎李永然律師

一、「居住權」的保障是基本人權

　　台灣近二十年來各界不斷地有人在呼籲「居住權」保障、「居住正義」，這主要是我國已經將聯合國《經濟社會暨文化公約》透過「立法院」立法，於民國98年間國內法化。依該公約第11條規定：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之…『住』及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現…」。為此，我國立法院又於民國100年間三讀通過《住宅法》，該法於民國100年12月30日總統公布，自民國101年1月1日起正式生效施行。《住宅法》於第一條揭櫫立法目的：為保障國民「居住權益」，健全住宅市場，提升「居住品質」，使全體國民居住於「適合之住宅」且享有「尊嚴之居住環境」。政府為了平抑高房價及人為炒作的「住宅市場」，自民國101年間起不斷地推出打房措施，如：「奢侈稅」的課徵、「囤房稅1.0」、「囤房稅2.0」、「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」、提高房屋稅、地價稅、修正《平均地權條例》、央行進行信用管制措施…等等，但似乎沒有成效，且讓房價愈打愈高，令青年們相當憤怒且不滿；也讓執政的「民進黨」擔心青年選票的流失，也擔心居住權保障及居住正義淪為口號。

文◎李永然

一、租賃住宅契約的終止：

　　按出租人與承租人如果租賃標的物為「租賃住宅」（註），雙方當事人合意終止契約，法律並未禁止。由於「租賃契約」是「繼續性契約」，雙方合意終止時，只向將來發生效力而不溯及既往；亦即「終止」不同於「解除」。但如果是「出租人」或「承租人」於何種情形下，可以單方行使終止權？筆者擬就《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定予以剖析。

李　序

　　在台灣房價居高不下的情形下，「租屋而居」成為居住選擇的另一種方式，也是滿足居住需求的重要課題，如何活絡並健全管理住宅租賃市場，維護人民「居住權」，是政府無可避免的責任，有鑑於此，政府因應人民的需求，制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日起正式施行，這部法律將以往在台灣住宅租賃市場一直零星存在的包租、代管業，藉由「法律」加以規範，並進行專業　證照管理，使其正式成為服務業的一環。

　　由於新法上路，民眾對其內容規範並不了解，有些客戶也前來法律事務所詢問相關法律問題，因此為了讓社會大眾對於《租賃住宅市場發展及管理條例》能有所認識並加以運用，永然財經法律事務中心特別策劃「住宅租賃法律實用手冊」，結合永然聯合法律事務所台北所、高雄所的吳任偉律師、谷逸晨律師、林貴卿律師、莊曜隸律師、朱萱諭律師、朱芳儀律師及永然地政士聯合事務所的李廷鈞地政士、劉芝蓉地政士與我本人一同撰文，解析「包租業」、「代管業」相關法律與「出租人」、「承租人」應有的法律知識，並輔以案例說明。

　　原本租屋是單純房東與房客之間的問題，但多年前爆發有名的「二房東」也是「惡房東」的張姓房東事件，其以隱匿租約不利條款、騙連帶保證人是聯絡人等手法，向房客逼索違約金，房客不從，即誣告房客與其親友，遭百名房客提告。大眾才驚覺，原來租房子給我的人可能不是屋主，而租屋陷阱何其多！租屋者本已屬經濟弱勢，再加上各式各樣的租屋陷阱，如何保障租屋權益，也成為政府商討的議題。為因應人民的需求，我國首部住宅租賃專法──《租賃住宅市場發展及管理條例》於中華民國106年12月27日總統令制定公布，並自公布後六個月即民國107年6月27日起正式施行。

　　房屋租賃依其用途的不同，可區分為做工廠使用、營業使用、執業使用、辦公使用、居住使用……等等，而「居住使用」的租賃，涉及「居住權」的保障，故《租賃住宅市場發展及管理條例》第1條即開宗名義指出，該法乃為維護「居住權」，健全「租賃住宅市場」，保障租賃當事人權益，發展「租賃住宅服務業」而制定。因此，住宅房屋的出租人或承租人對於此「特別法」自應有所了解。