文◎張則君

  走在街頭處處可見不動產仲介公司的招牌林立,透過「仲介」來買賣不動產已成為常見不動產的交易模式,究其原因,不外乎民眾相信其專業服務,認為透過「仲介公司」的把關,能多一份心安,然而在實務上卻也產生不少交易糾紛。

仲介法令規範廣泛,不動產經紀人需加強專業知識

  彙整房仲業牽涉的法律層面相當廣泛,除了《民法》之外,《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》、《公寓大廈管理條例》或《土地法》的規定,其中任何一條文都可能是不動產經紀人在面對客戶時加分或神經為之緊繃的課題。

  由於民眾是基於對專業的信任而選擇透過不動產仲介業進行交易,身為不動產經紀人的專業知識與服務態度就更顯重要,曾考取不動產經紀人榜首的永然聯合地政士事務所李廷鈞地政士就表示:「不動產經紀人接受委託,對於物件的產權調查絕對是必要的,這也是為了使買、賣雙方順利成交,而不至於發生糾紛。一般進行產權調查,包括:查所有權、查他項權利、查明是否有禁止登記、查明面積、地目、權利範圍、查明是否有預告登記……等。不動產經紀人為了了解產權,務必調閱最新的不動產登記謄本,而且要看『標示部』、『所有權部』及『他項權利部』的內容,不可疏忽、草率。因此不動產經紀人除需具備法律、地政的專業知識外,更需要細心,如此才能確保委託人及其相對人間交易的順利!」

了解雙方的權利義務,才能減少買賣糾紛發生

  而執業近四十年的永然聯合法律事務所所長李永然律師說:「民眾普遍對於支付仲介業報酬均有共識,為的就是獲得安心與方便,省卻與買方或賣方磨合的時間與精力。但房屋的買賣除了屋況良窳是否雙方認知一致外,交易的過程是否符合雙方期待,都可能因而引發糾紛。」

  就其經驗分析認為,房仲業者經常遇到的問題,例如:買賣雙方對「不動產說明書」的認知不一致、房屋銷售廣告誇大或不實、仲介報酬多寡……等等,其實這些都有許多法律實務案例可供參考解決。

  以消費者而言,可能要花上畢生積蓄才能買下一棟房子,因此即便是透過不動產仲介業者購屋,也要多了解自己的權益,例如:仲介業者常會要求買屋者交付一筆「斡旋金」,才能與賣方進行斡旋,然而李永然律師卻表示:「依我國行政院公平交易委員會會議決議,房屋仲介公司應使消費者有權採用『要約書』或交付仲介業者『斡旋金』的自由。『要約書』顧名思義,係以『書面』為『要約』的意思表示,依規定『要約書』上不得約定在契約成立前,受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目的費用。」

  另外買賣雙方對於「不動產說明書」又該有哪些認識?李永然律師說:「依我國《不動產經紀業管理條例》規定,經紀人員在執行業務過程中,應以『不動產說明書』向與『委託人交易之相對人』解說。而該說明書於提供解說前,應經『委託人』簽章。所以,委託人對於『不動產說明書』內容的填載務必充分了解,精確地填載,切勿草率;而委託人的交易相對人也要看清楚,如此方可避免無謂的糾紛,並確保自身權益。此外,雙方當事人簽訂『租賃』或『買賣』契約書時,經紀人應將『不動產說明書』交付與『委託人的相對人』,並由『相對人』在『不動產說明書』上簽章。」李永然律師特別強調:「買賣雙方都要注意『不動產說明書』的內容,因為『不動產說明書』是具有法律效力的,不是『僅供參考』而已,其是視為『租賃』或『買賣』契約書的一部分,不可不慎。」

熟稔仲介相關法律,是贏得客戶信任與委託的不二法門

  為了讓不動產仲介業者和買賣不動產的民眾對於透過「仲介」買賣、租賃不動產時,能對自己和對方的權益多所了解,永然法律基金會特別出版《不動產買賣.租賃仲介法律手冊》供大眾免費索取,即是希望藉此推廣仲介相關法律的重要性。李永然律師認為:「不動產仲介業者越是熟稔相關的法律,越能贏得客戶的信任與委託,錢自然賺得順手,消費者付費也付得開心,因此不論身為仲介業從業人員或一般民眾都應該對於相關法律多所了解,在面對交易時,才能減少兩造糾紛的發生!」

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