2010年8月30日下午2時,我與同仁吳任偉律師一同赴聯合報講座演講「都市更新」常見糾紛與解決之道。

「都市更新」的主要目的在於「為促進都市土地有計畫的開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」;簡言之,它是基於都市整體的利益,經由政府機關、私人、團體等持續不斷的努力,就實質環境、經濟、社會等不同層面,針對選定實施的地區,研訂綜合性計畫,實施拆除重建(即拆除原有建物重新蓋成新建物)、整建(即建築物之改建、修建或充實其設備)與保存維護(即加強更新範圍內之土地使用及建築管理)等措施,以達到增進都市機能、改善生活環境,促進都市健全發展的整體性目標。進行「都市更新」涉及《都市更新條例》及相關法令,自應具備法律知識;又因其涉及相關當事人之權益(如:實施者、土地所有權人、地上權人、承租人……等),致生糾紛,解決糾紛也應辨明《都市更新條例》中規定相關程序。本演講即就幾種常見之自辦「都市更新」爭議問題,進行研析與提出解決之道。

壹、 前言

貳、 都市更新「同意書」的法律問題
一、 採取權利變換制度之自辦「都市更新」程序,主要可分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」以及「計畫執行」等五個階段;原則上,只有在「都市更新事業概要」與「都市更新事業計畫」兩階段,方有簽屬「同意書」的問題。
(一) 「都市更新事業概要」階段
(二) 「都市更新事業計畫」階段
(三) 內政部營建署曾指出 :「都市更新條例施行細則第15條規定,依都市更新條例第10條及第22條取得合法建築物所有權之同意,應檢附包括建物登記簿謄本或合法建物證明等文件;另有關實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,得依土地登記規則第 79 條、本部63年3月8日台內營字第575150號函及89年4月24日台89內營字第8904763號函(如附件)規定辦理。」亦即,得依下列資料,辦理建物所有權第一次登記:(1)建築執照;(2)建物登記證明;(3)未實施建築管理地區建築物完工證明書;(4)有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本;(5)完納稅捐證明;(6)繳納自來水費或電費證明;(7)戶口遷入證明;(8)地形圖、都市計畫圖現況、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖等。
二、 土地所有權人及權利變換關係人 沒有簽「同意書」,於分配更新單元時,仍然可以進行選配。另外,依《權利變換實施辦法》第11條之規定:「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置,應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理;其未表明分配方式者,得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時,應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請;未於規定期限內提出申請者,以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。」因此,倘若土地所有權人及權利變換關係人未在期限內申請分配,則實施者依法仍可以公開抽籤之方式,代替渠等抽籤決定分配位置。
三、 內政部營建署所訂都市更新作業手冊所列相關書表格式,僅係提供主管機關及實施者擬具及審核都市更新相關計畫內容之參考,並非指申請人所檢附之申請書件,必須與上開作業手冊完全相同,主管機關始予受理。有關主管機關受理申請案件後,對於申請書件不符者,本得依《都市更新條例施行細則》第9條之規定通知申請人辦理補正。而實務上則認為 ,倘若同意書與都市更新作業手冊所列格式不同,因考量辦理補正需重行簽署同意書,實務執行有其困難,故仍以所附同意書是否明確且完整表達土地及合法建築物所有權人同意所提之都市更新事業概要或都市更新事業計畫之意思表示,以為認定。

參、 實施「權利變換」的法律問題
一、 「權利變換」原則上是以「所有權的變動」為核心
二、 「權利變換」與相關土地所有權人的權利
三、 對權利價值有異議時的救濟

四、 土地權利之處理
(一) 對於「租賃權」之處理
(二) 對於「地役權」之處理
(三) 對於「合法建物、地上權、永佃權、三七五租約之處理」之處理
(四) 對於「抵押權、典權」之處理
(五) 對於「舊違章建築」之處理

肆、 相關的爭議與解決之道
一、 自辦都市更新可以「協議合建」及「權利變換」的方式實施。民間辦理都市更新,相關權利人對於「權利變換」較為陌生,所以業者大都會以「協議合建」方式洽商條件,再以「權利變換」方式申請更新。
二、 依《都市更新條例》第25條之1規定:「以協議合建方式實施都市更新事業,未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以『權利變換』實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。」對於不願參與協議合建者,有下述二問題值得討論:
(一) 可否強制執行拆除?
(二) 由實施者申請主管機關徵收問題
三、 從新從優原則:主管機關核定都市更新事業計畫後,完成成果備查前,如據以核准之都市更新法規有所變更,實施者擬變更都市更新事業計畫時,其新舊法規之適用,依中央法規標準法第 18 條從新從優原則之規定辦理,亦即在處理程序終結前,據以准許之法規有變更者,適用新法規;但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者,適用舊法規。

陸、台北市政府對於「都市更新」之目標與政策方向-代結論
台北市政府對於「都市更新」之重任,係「以『翻轉軸線、西東並舉、重現風華』、『更新窳陋、改善家居、再現優質』為更新目標,希望藉由都市機能更新、地區環境再造及公司合夥推動都市的改造,縮短『舊』與『新』市區的距離,平衡地區發展,更希望藉由健全都市更新法令機制及透明、標準化之都市更新審議制度,有效率的推動都市更新。」 ;而其都市更新之政策方向,則係「朝向結合地方社區資源、產業特色、文化保存,與國際發展接軌的方向邁進,並以『城市復興、永續再生』作為推動更新的總體目標,藉由推動策略性地區更新開發、改造都市空間及活化地區商機、保存地方文化及產業特色、推動住宅更新運動、鼓勵都市更新整建維護、加強宣導都市更新正確觀念及健全更新配套措施等策略,作為施政重點。期改善市民的居住環境與生活品質,同時展現地方文化特色,建構具有『效率、活力、適居及和諧』的美麗城市。」。


◎現場提問包括:
1、較不知名建商(實施者)價購小部分房地,藉此阻止較有名建商進入整合實施,如何破解?
2、土地為國有,建物私有(未辦理地上權設定),但土地有租賃合約,將來都更時,建物所有權人是否可參與分配?
3、土地為私有,建物國有(有建號),但土地有租賃合約,將來都更時,建物所有權人是否可參與分配?
4、同意與建設公司協議合建來從事都市更新(因合建容積獎勵少,都更獎勵多),同意書可否有時間限制?否則簽下同意書會變成代理人?
5、同意書簽了很久都沒有繼續進行,有無時效問題?
6、若某建設公司以自己名義在內湖文德路買了很多戶,加入都市更新在同意範圍,使79.5%,如此合法性?
7、本人因事,每次開會都由女兒代表參加,但未寫委託書,如此會影響以後都更之權益?若一定要改建,我再加入可以嗎?
8、建商實施者所提之圖面設計不公,要住戶選房時需簽定法定空地讓一樓住戶永遠無償使用,可以嗎?法定空地大於一樓住戶所持有的權狀面積。
9、未辦理任何自辦公聽或公辦公廳就要住戶選配房屋,程序合理?
10、建商(實施者)先採協議合建後,用權利變換,如住戶對建商的分配有異議,未簽協議合建契約時,如建商要住戶選配房屋,且附帶讓法定空地專屬於一樓。

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