2010年4月8日下午6時30分,應好友將捷公司負責人林長勳建築師之邀,前往其公司為其三十餘位同仁演講。

講題為「預售屋買賣與工程合約之法律糾紛與實例解析」,我做了近2小時的演講,而聽講的同仁也輪番發問,台上台下形成良好的互動,讓預計於下午8時30分結束的活動,延至下午9時10分結束。

演講大綱如下:
壹、前言及歷史背景

貳、定型化契約與消費者保護法之關聯性

參、定型化契約之規制

肆、98年10月30日內政部公告修正之重點

伍、應記載不應記載事項的解析
一、應記載事項增訂「契約審閱期」
二、賣方對廣告之義務
三、房地標示及停車位規格
四、房地出售面積及認定標準
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
六、房屋面積誤差及其價款找補
七、契約總價
八、付款條件
九、逾期付款之處理方式
十、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬
十一、主要建材及其廠牌、規格
十二、開工及取得使用執照期限
十三、驗收
十四、房地所有權移轉登記期限
十五、通知交屋期限
十六、共有部分之點交
十七、保固期限
十八、貸款約定─應記載事項新第18點(原第18點)
十九、貸款撥付
二十、房地轉讓條件
二十一、地價稅、房屋稅之分擔比例
二十二、稅費負擔之約定
二十三、賣方之瑕疵擔保責任
二十四、違約之處罰─應記載事項新第24點

陸、瑕疵擔保責任與不完全給付
一、瑕疵擔保責任
二、不完全給付
三、瑕疵擔保責任與不完全給付規定在適用上的關係

柒、管理委員會之成立、建商之點交義務,及公共基金之提撥

捌、社區公共設施的糾紛與解決

玖、非訟途徑解決糾紛的要領
一、了解人性,善用人性
二、了解利害關係,因勢利導
三、站在對方立場設想
四、不要施用詭計
五、講求解決問題的方法,展現誠意
六、尋求公正,並獲致對方信任的中間人
七、不要強詞奪理
八、不要有敷衍心態

拾、工程契約的定義與法律性質
一、工程契約之定義
二、工程契約之性質

拾壹、工程合約糾紛發生之原因及種類
一、工程合約糾紛發生之原因
二、工程合約糾紛發生之類型



◎與會人士提問

1.交付客戶之買賣契約審閱範本,與簽約時磋商之增修條文不符於日後發生爭議時,經磋商合意之修訂條文是否無效?
2.本次修訂之定型化契約並未就95年1月23日行政院通過之「預售停車位買賣契約書範本」增修條文,因此就法車部分可否依現行車位範本另訂買賣契約不須與房屋部分合併訂立買賣契約?
3.倘法車部分與房屋合併時,其規格誤差之處理可否可依現行車位範本訂定誤差找補償金?
4.倘建方違反【「第十六條」(二):賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施......及管線圖說等資料,移交之】。違約處理是否依公寓法49條罰鍰或買賣契約罰則?

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