文◎李永然律師

一、台商在中國大陸因用地所引起的糾紛特別多:

  台商赴中國大陸投資已有三十年以上的歷史,台商在中國大陸投資設廠、建廠或因在中國大陸投資房地產開發項目,在在需要取得用地;然因中國大陸實施「社會主義土地公有制」,土地所有權不容許私人所有,雖容許「公有」,又有「全民所有」(國有)及「集體所有」之分,導致台商在取得土地方面遇上不少法律上的困擾。

  又中國大陸基於「兩權分離」的理論,雖然土地所有權不得私有,但國有土地使用權或建設用地使用權可以私有;所以,台商在中國大陸建廠的用地,務必取得「國有土地使用權」,並取得「國有土地使用權證」。台商在大陸,有權使用土地,其權源不一而足,有些是透過「出讓」,有些是透過「轉讓」,有些則是透過「承租」…等各種不同方式。

  過去台商在這方面認為自身權益受損而發生糾紛的案例已汗牛充棟,有些已獲得圓滿解決,有些則仍懸而未決,或已確定無法解決。

  基於過去台商發生土地糾紛的經驗,台商在中國大陸務必檢視自身所使用之土地,又不論簽訂「合同」,或辦理國有土地使用權的登記手續,務必請專業人士協助在法律方面把關,俾保自身權益。而法律方面應注意的問題不少,筆者僅藉本文就下述基本問題,予以提醒,俾保台商之財產權益。

二、注意相關法律的規定

  首先台商注意法律的規定是必要的,因中國大陸在用地方面的法令是配合其經濟改革開放政策,摸石過河,逐步完善,這當中如:《憲法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《物權法》…等。這些法律是先後制訂,其中也有經過修正,台商均應加以注意;尤其《物權法》更是重要。例如:大陸《物權法》第135條規定「建設用地使用權」,並透過立法方式予以定義,其乃指「權利人為了利用土地建造建築物、構築物及其附屬設施而依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的物權」。所以,「建設用地使用權」的權利對原僅限於對「國家所有的土地」為利用;如以「集體所有的土地」作為建設用地,則應依照《土地管理法》等法律規定辦理(註1)。

三、注意國有建設用地用權不要有權利瑕疪

  其次台商在取得土地使用權,務必不要有權利瑕疪存在的情事發生,例如:

  (一)國有建設用地使用權出讓的審批手續不全:

  由於國有土地其使用權固然可以透過「出讓」,但出讓及相關手續,有時候地方人民政府便宜行事,台商務必注意切勿在審批程序上有所欠缺,這才不致於日後衍生爭議。

  (二)涉及「農用地」時,務必注意農用地轉用手續及土地徵收手續的周全:

  按大陸《土地管理法》第44條第1款規定:「建設用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉批手續。」同法第45條第3款規定:「…徵收農用地的,應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中,經國務院批准農用地轉用的,同時辦理徵地審批手續,不再另行辦理徵地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在徵收地批准權限內批准權限內批准農用地轉用的,同時辦理徵地審批手續,不再另行辦理徵地審批,超過徵地批准權限的,應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。」,足見台商切勿有在程序上出現錯誤,因如違反規定時,則批准文件恐有遭認定為「無效」之虞(參見大陸《土地管理法》第78條)(註2)。

  (三)注意不要有出讓主體不適格:

  又因有些大陸台商所取得的土地是位於開發區內,而開發區管理委員會與台商簽訂「土地使權出讓合同」,此時恐生出讓主體不適格的問題;按大陸最高人民法院於2005年6月18日公布《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》,其第2條第1款規定:「開發區管理委員合作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,應當認定無效」;但依前開解釋第2條第2款規定:「本解釋實施前,開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同,起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的可以認定合同有效」(註3)。

  (四)注意建設用地使用權的用途:

  建設用地使用權依其用途,可分工業、住宅、綜合、商業等;而「綜合用途」則可建設科研大樓、寫字樓、公建設施…等(註4)。台商受讓土地使用權務必注意用途,如欲改變用途時,也必須符合規定,才能依法變更。

四、結語

  綜上所述,中國大陸土地制度與台灣的制度差異頗大,台商務必「入境問法」,並掌握相關法令規定,依法取得,並按規定開發使用,這樣才不會招引糾紛。又「國有建設用地使用權」屬於「物權」;依大陸《物權法》第14條規定,必須登載於「不動產登記簿」,且自登載時發生效力,故台商務必完成「登記」,俾保自身財產權益。

註釋:
註1:孫毅、申建平著:建設用地使用權,宅基地使用權,頁5~7,2007年4月第1版第1刷,中國法制出版社出版。
註2:林鑥海主編:房地產開法律服務操作實務,頁75,2010年3月第1版同年7月第2印刷,法律出版社出版。
註3:中華人民共和國土地法律法規全書,頁155,2012年1月第2版第1次印刷,法律出版社出版。
註4:林鑥海主編:前揭書,頁76~77。

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