文◎張則君

  近幾年,許多來台的外國觀光客在提起對台灣的印象時,多半會包含「建築物老舊」一項,如何改善老舊市容、提升都市機能已成為台灣刻不容緩的議題。《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》等法規相繼上路,對於老舊建物的更新有了完整的法律規範,透過法律的層層把關,未來在推動都市更新時,也將會更為順利,重現繁榮都市氣象指日可待。

市容老舊,都市更新刻不容緩

  許多來台的外國觀光客在提及對台灣的印象時,總免不了「建築物老舊」一項,可見台灣都會區房屋老舊的問題已十分嚴重,根據內政部資料統計,台灣屋齡40年以上老屋存量佔比最多的是台北市,高達36.9%,可以說三成以上都是老舊住宅,這對一個稱為國際級的大都市而言,確實令人汗顏,因此台灣都市更新的議題已刻不容緩。

  台灣都會區老舊房子數量非常龐大,加上早期的「公寓」沒有電梯,年紀大的住戶上下樓梯苦不堪言,指望老屋重建以改善居住品質,政府原本致力於推動「都市更新」,但在發生「文林苑」案件後,因釘子戶的問題,使得都市更新大受影響。加上《都市更新條例》(以下簡稱「都更條例」)因大法官會議釋字第709號解釋,認為有部分條文違憲,都市更新進入了牛步化階段。

《都更條例》、《危老條例》上路推動老屋重建

  提到都市更新的議題,有著40餘年法律經驗,深諳不動產法規的李永然律師表示:「為了達到都市更新的目的,我國曾在民國87年11月11日由總統公布《都市更新條例》,目的在於促進都市土地有計畫再開發利用,復甦都市機能,以改善居住環境與景觀,並增進公共利益。但在民國101年發生文林苑爭議案件後,政府公部門在面對都市更新案件就變得保守,都市更新程序的時間就拉得更長,實施者也不願觸碰這項議題,加上大法官釋字第709號解釋,認為《都市更新條例》部分條文違憲,因此都市更新案件一時銷聲匿跡,許多房屋所有權人因年紀太大,甚至等不及都更的到來就已離世。但地方政府發現都更的問題已不能再拖延下去,新北市政府就推出所謂的『簡易都更』,讓都更的程序審議能更為縮短,但老舊房屋基本問題仍無法解決,於是政府在民國106年通過了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,希望讓小面積、屋齡過長且瀕臨危險的房屋能有重建的法律依據,以改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。」

  根據統計,我國住宅總量屋齡30年以上老屋高達數百萬戶,在高齡少子化的社會,對於無障礙居住環境之需求日殷。當《都更條例》因違憲而進入修法階段,造成都更案件受限時,為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物的重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》),總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的《都更條例》,也終於經立法院三讀通過,並由總統於民國108年元月30日公布施行,新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。

  在《都更條例》修正公布前,《危老條例》是老舊房屋重建的最佳選擇,申請方式快速又簡便,老屋重建不僅使住戶住得安心,房屋的價值也跟著翻倍。但隨著《都更條例》修正公布後,民眾面對老屋重建就不知該選擇《都更條例》還是《危老條例》?

了解《都更條例》、《危老條例》,保障自身權益

  《都更條例》與《危老條例》兩者最大的不同之處在於「申請門檻」和「面積」,危老重建的申請門檻較低,只要位於都市計畫範圍內,符合屋齡30年以上、房屋結構有安全之虞,或是無電梯者,經全體住戶同意,即可申請,申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上,且需位於都市更新地區或都市更新單元內。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大,則適合採用都更模式,因為可享有較高的容積率。

  在實務上,曾有些住宅住戶想透過《危老條例》申請老屋重建,但同時又想要合併鄰接數宗土地共同申請,擔心是否會受到面積上的限制,面對這個問題,擔任「危老推動師」的永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士就表示:「根據內政部函釋,為促進都市土地有效利用,加速及鼓勵整合更多危險及老舊建築物基地參與重建,重建計畫範圍內危險及老舊建築物基地面積占重建計畫範圍總面積達二分之一以上時,得依危老條例第3條第2項規定申請重建。因此只要原住宅基地達到重建基地的二分之一以上,相鄰的數筆基地均可以合併計算面積。」《危老條例》對於想要合併鄰地申請危老重建的住戶們來說,非常有利。

李永然律師企劃《危老及都更法律手冊》推廣法律知識

  在《都更條例》剛上路時,永然文化為了推廣相關法律知識,曾邀請許多專業人士出版多本有關都市更新的書籍,例如:投入都更,你準備好了沒?、都市更新法規實用1:解構都市更新、都市更新法規實用2:市地重劃與徵收、都市更新實務專授全輯……等圖書。現今老屋重建逐漸成為市場趨勢,加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少,為了讓民眾更加了解《都更條例》和《危老條例》,以維護自身權益,同時不再視都市更新、老屋重建為怪獸,由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印,邀請永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》,不僅率領永然聯合法律事務所台北所陳淑芬主任律師、彭郁欣主任律師、黃斐旻主任律師;桃園所許啟龍主任律師、張雅蘋律師;高雄所吳任偉主任律師、莊曜隸律師及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆,解說老屋重建應有的認識及相關事項外,同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得,協助民眾了解老屋問題,解決老屋危機。本手冊共分三大部分:一、危老重建篇;二、都市更新篇;三、危老重建與都市更新稅賦篇。欲索閱的民眾可上永然文化網站了解詳情(http://book.law119.com.tw)

  當都市規模發展至一定程度,早期發展的地區難免出現建築物老舊、都市機能衰敗的問題,為了改善居住環境並增進公共利益,《都更條例》和《危老條例》已經上路,希望藉由完善的法律規範,一改目前台灣老屋林立的現象,讓我國的都會區重現美麗風景。

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