文◎吳任偉律師
問題：
善逸透過租賃住宅代管業者「無限城公司」，以每個月租金一萬元向義勇承租套房一間，押租金二個月（計台幣二萬元），租期一年。後來善逸因公司業務緊縮而遭到裁員，不得已遲繳了二個月的租金，並積欠了水、電、瓦斯等費用約為台幣五千元，管理費也有二個月（每個月為台幣一千元）沒有繳。
出租人義勇認為，其有權以「積欠租金達二個月」為由，向承租人善逸主張終止租約；但承租人善逸則認為，伊可向出租人義勇主張「用押金抵租金」，並拒絕搬遷。雙方因此發生爭議。
請問：除了傳統常見的調解或訴訟外，依據《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定，還有哪些紛爭解決機制可供選擇？
解析：
一、出租人與承租人間如發生租賃糾紛，以往常見由主張權利的一方，向各縣市地方消費者服務中心、各鄉鎮市區公所或消保官申請協商或調解，或逕向法院提起訴訟來解決紛爭。然為了讓租賃紛爭能夠更便捷、迅速、有效地獲得解決，《租賃住宅市場發展及管理條例》有規範新的糾紛處理機制（註1）：
(一)向各直轄市或縣（市）政府申請調處：
依《土地法》第101條及第105條規定，房屋租用及建築基地租用的爭議類型，得向直轄市或縣（市）政府申請調處。立法者考量住宅房屋的租賃當事人，多屬經濟弱勢，且一般租金價值不高，倘遇有住宅租賃爭議申請調處仍須繳交調處費用，將增加其負擔。而為保障住宅租賃當事人合法權益，提供解決住宅租賃糾紛之管道，並鼓勵租賃當事人多加利用。因此，《租賃住宅市場發展及管理條例》第16條明定：「住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用」（註2）。
(二)向各「非營利團體」請求進行協商：
經由主管機關輔導成立、以出租人或承租人為成員之非營利團體，由其協助出租人或承租人進行專業協商，在發生糾紛時即時給予協助，加速糾紛處理效率。
因此，《租賃住宅市場發展及管理條例》第15條明定：「主管機關為保障租賃當事人權益，得輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體，提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關事務。前項非營利團體，於事務執行範圍內應主動瞭解、詢問當事人有無通譯需求，並視個案需要選任通譯。非營利團體辦理第一項事務，主管機關得予以獎勵，其獎勵辦法，由中央主管機關定之。」（註3）。
(三)如因可歸責於租賃住宅服務業之事由不能履行契約，致租賃住宅服務當事人受損害時，由該租賃住宅服務業負賠償責任；而租賃住宅服務業因其受僱人執行業務之故意或過失致租賃住宅服務當事人受損害者，該租賃住宅服務業應與其受僱人負連帶賠償責任。
而上開被害人向「全國聯合會」請求代為賠償時，其所設基金管理委員會亦應立即進行調處（註4）。
二、另外，為健全國內住宅租賃關係，租賃住宅主管機關可考量國內市場特性及參考先進國家住宅租賃制度，研訂相關制度，發展租賃住宅服務業、提供糾紛處理及諮詢管道，穩定租賃住宅市場運作機制，以保障國人住宅租賃權益（註5）。（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師）
文章連結：他被裁員遲繳房租 租賃住宅代管業者來硬的用這理由迫搬遷
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據統計，國內的租賃市場人數達三百萬人，約涵蓋我國總人口八分之一。租屋族多，所衍生的糾紛相對也多，租屋問題包括：租賃權利義務關係不對等、國人購屋負擔重未發展租賃市場（房價為所得八點五倍，貸款負擔35.81%）、空閒住宅未充分導入租賃市場、住宅租賃資訊不對稱、未有便捷糾紛處理機制，同時也欠缺企業專業服務制度。如何降低弱勢租屋人的風險、幫助出租人順利出租、收租，穩定租賃市場，政府遂於民國106年12月27日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並自民國107年6月27日正式生效上路。。
因租屋所生的法律困擾，房東、房客都有。有的出租人因缺乏專業經營能力，導致欠租催收、糾紛處理不易；有的屋主因年長，管理能力下降；有的出租人則是持有不同地區之房屋，管理困難。承租人則是擔心租屋品質差、租賃契約糾紛多；或是市區租金高，只能租在偏遠地區；有人則是因年齡、家庭組成、設戶籍、申報所得稅等因素被出租人拒絕。《租賃住宅市場發展及管理條例》為健全住宅租賃關係，保障租賃當事人權益，規定如下：非具消費關係租約全面納入契約規範、租金協商回歸契約自由原則、刊登租賃住宅廣告真實透明、輔導成立房東房客協會提供專業諮詢、提供免費糾紛調處管道；也委託代管業、包租業專業經營，建立租賃住宅服務制度：個人房東委託專業經營租稅減免措施、發展租賃住宅服務業、引導善用專業服務、建立管理人員專業證照制度、營業保證金損害代償機制。
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