文◎李永然律師、黃志國律師
中國大陸十三屆全國人大常委會第十二次會議審議於2019年8月26日,通過《土地管理法》修正案,並自2020年1月1日起施行。該次修正重點:一、明確規定由農業農村主管部門負責宅基地改革及管理;二、允許集體經營性建設用地直接入市;三、具體規範徵收土地程序;四、明文確認保護永久基本農田;五、保障鄉村產業發展用地。其中「集體建設用地」入市的新修正相關規定,對於台商投資大陸土地影響最大,因而,筆者欲藉本文介紹關於2020年新施行之《土地管理法》關於集體經營性建設用地的規定,俾利台商投資中國大陸土地參考及運用。
大陸舊《土地管理法》第43條規定:「I.任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。II.前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。」,依舊法規定,集體所有土地的使用率一直較受限制,除了農業使用,集體所有土地只能用來興辦鄉鎮企業、農村住宅建設(每一農戶只能擁有一塊農宅基地,且面積不得超過由省、自治區與市所訂的標準),以及在鄉鎮的公共設施與公益事業。面積太小也嚴格限制。集體所有土地一般不得進入建築用地市場,鄉鎮企業可以因為破產、兼併或其他因素將建築用地的使用權移轉,除此以外,其他集體所有土地的使用權不得出售、轉讓或出租給非農業建築。任何單位或個人需要使用土地建設,依法必須申請國有土地(註1)。因此若台商欲取得使用集體土地,必須由政府先進行徵收,成為「國有土地」後,才能再合法將國有土地使用權有償出讓或出租給農民或農村集體經濟組織以外之人。