永遠自然─李永然律師部落格

　　依據民國103年12月26日聯合報A16版記者劉峻谷所撰「老先生有塊地…賤賣虧大 告官索回」報導，台中市陳老先生民國102年以新台幣八百多萬元簽約出售他在花蓮約三千坪農地，後來發現農地公告現值近新台幣二千萬元，反悔不賣被告上法院。第一、二、三審法院審理均認定仲介買賣的土地代書夥同大舅子趁機低價買地賺暴利，依契約明顯不公平判決陳老先生勝訴，全案判決定讞。第一、二審法院審理時，委託兩家不動產估價公司估價，都認定這六塊土地超過新台幣二千萬元；並查出王姓買主是劉代書的大舅子，劉才會替王先付新台幣二百萬元訂金，認定劉有土地專業知識，卻未盡職替陳以合理價格售地，想以低價購地賺暴利。法院認為，簽約售地價格明顯違反公平原則，雖然《民法》尊重私人契約，但個案「正義」更重要，為避免劉和王獲取暴利，每一審法院都判王男敗訴。王男上訴到最高法院仍被駁回，陳老先保住土地而定讞。

　　筆者認為仲介人員、地政士或估價師都比一般民眾更具有土地專業知識，也較能掌握不動產價格，應當珍惜自身的專業而服務於民眾，而非操弄專業而占取他人便宜，之後如被「證照」被取消，更將得不償失！

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為專業人士一定要提供自己的專業知識服務客戶，不要見利忘義，捲入客戶的交易案例中而自肥，這種行為一旦被發現，仍須承擔法律責任！

　　依據民國103年12月25日自由時報A9版記「文創產業進駐 房價保值抗跌」報導，文創產業進駐，人潮湧進錢潮，順勢拉抬周邊店面及住宅行情。以松山文創園區來說，結合觀光、文創、展覽、電影院等空間，每年吸睛高達新台幣10億元，更帶動周邊住宅買氣表現，需求量大於供給量，屋主惜售，只漲不跌。台北市另一文創指標聚落華山文化創意園區結合一旁的中央藝文公園，兩區總面積高達10公頃，此園區以市民大道為交界，北邊為中山區，南屬中正區，在兼具商業機能與藝文商圈的居住條件下，5年內新大來房價行情每坪逾新台幣百萬元，老公寓每坪新台幣65至70萬元。台北市除了有兩大知名文創園區外，談到新北市的文創園區，就屬台灣電影文化中心最受關注，此建設位在新莊副都心，目標民國106年完工。據了解該中心所占面積2.7公頃，打造可容內3千人的豪華劇院，另有場地可舉辦頒獎典禮、首映會、電影展等，打造成為新莊地區的文創新地標。

　　台北市松菸文創園區及華山文創園區所在位置甚好，皆鄰近板南線捷運站，並且附近有密集的商業活動，再加上文創園區給予的休閒空間，房價相對於其他地方也較為保值抗跌。而新北市也預計興蓋「文創園區」，筆者樂觀期待，透過不同文創園區的建置，不僅讓市民多一處休閒空間，更可以讓當地成為一個有特色、有文化的觀光景點。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為現代人越來越注重居住環境品質，居家環境如能配合「文創」，一方面有助於生活機能，且有益於居家品質，自然有助於房價，購屋時也可從這方面著手！

　　2014年12月31日上午9時30分，廣州市仲裁委員會在陳忠謙主任的率領之下，與團員王小莉、鍾小冬、鍾群、劉花玲、江嵐、張小建、馮國鴻、余蕊珍、葉路等一行10人及張耿銘、張凱評及來自香港蕭律師前來永然法律基金會及永然關係企業參訪，由本會董事長李永然律師及各級主管針對永然法律基金會及永然各企業體做介紹，陳忠謙主任也對廣州市仲裁委員會做簡介，雙方互動熱烈，李永然律師並代表永然法律基金會致贈與會參訪者每人一冊「仲裁法之實用權益」及茶葉一罐，以歡迎他們的來訪。

一、身後遺產常是有錢人的煩惱

　　「錢」是人類最偉大的發明，自古以來，「金錢」的誘惑力及影響力可以說是無人能擋、無遠弗屆。常人道：「人為財死，鳥為食亡」，足見金錢的誘惑力。

　　企業家打拼事業固有其人生的志向與理想，但其中也涉及「金錢的累積」；一位成功的企業家到了晚年時，大皆累積了相當多的財富，有些甚至富得敵國。

　　依據民國103年12月22日經濟日報A11版記者蔡敏姿所撰「綠地砸千億 赴首爾蓋雙塔」報導，中國大陸地產商綠地集團與韓國首爾市政府簽約，綠地計畫投資逾人民幣200億元（逾新台幣1,000億元）興建首爾最高雙塔建築，作為中國大陸企業在韓國的總部基地。綠地集團是中國大陸第二大的住宅開發商，中新社指出，綠地此次再度大手筆投資韓國，是看好中韓自貿協定將帶來的市場前景，同時也是基於「綠地」在韓國首批項目投資取得成功的信心。證券時報報導指出，中韓自貿協議生效後，日益活躍的貿易流通、現代物流將推動更多中國大陸出口商在韓國開展業務，帶動韓國核心商業區商辦物業需求的成長；中國大陸赴韓遊客數量增加則將進一步推動韓國酒店需求、零售租金進一步增長。

　　筆者認為全球化的環境，加速人才、技術及資金的流通，透過適度地開放，可以促進國家經濟發展，但在保護與開放的界線間，政府必須拿捏清楚，因為開放資金或外商進駐往往會造成國內產業的排擠，而延遲開放往往也讓其他競爭國捷足先登。如何吸引對岸的資源，在有效監督的控管下，以利國內經濟發展並讓人民安心，是政府仍需加強之處。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸由原來吸引外資，歷經三十年的經濟改革開放，經濟成長，搖身一變成為對外投資國，這是很不簡單；反之，台灣陷於早期的「外省、本省之省籍對立」，到「藍綠政黨對立」，到現在「貧富之階級對立」，一直內耗，經濟發展停滯相當可惜。李律師盼政治人物能拿出「良心」，大家一起「用心」為台灣的發展而努力，台灣才能「向上提升」，而不再「向下沉淪」。

　　依據民國103年12月23日工商日報A11版記者賴湘茹所撰「綠大陸不動產 將統一登記」報導，中國大陸公布《不動產登記暫行條例》，2015年3月1日起，各級不動產信息將統一納入大陸國土部主導建立的信息管理平台；分析認為，政策一旦開跑，有利於資訊透明，及大陸後續的房產稅、遺產稅開徵，不過在反腐的氛圍下，將影響房市投資。事實上，《不動產登記暫行條例》已歷經7年時間運作，一度陷入停滯，背後主要原因是目前大陸的不動產登記零散，相關的登記部門就有土地管理部、房產管理部、農業部、林業局9大部會，管理單位分散，讓不動產統一登記，在入法過程面臨部門利益以及權職再分配等難題。

　　對此，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析，不動產統一登記將摸清房產數量，為房產稅、遺產稅的開徵奠定基礎，對於規範房地產市場和房地產調控有重要意義。中原地產首席分析師張大偉指出，過去灰色資金購買的房產可能轉變投資形式，灰色資金進入房產的可能性在未來也將降低；正常投資房產的活動則可能因對未來稅費提高的預期（房產稅、遺產稅）而減少房產的持有量。

　　筆者認為不動產採登記制，無論在土地政策的執行、稅捐徵收及人民土地所有權的保障將更佳完善，尤其中國大陸土地遼闊，管理不易，如有妥善的土地登記制度並加以執行，可以加速土地資訊的透明化，日後如欲購買大陸不動產，也將會更有保障。

一、人一生要有成就必須修行

　　近年來台灣島內發生不少事件，尤其有些從事食品加工業者，昧著良心製造假油、飼料油供人食用，賺取黑心錢，損及國人健康。從這些事件中，我們可以看到生意人賺錢如果不憑「正道」，不憑「良心」，既不能得到人們的尊敬，而且還會惡名昭彰，甚至有牢獄之災。

　　佛家常言：「萬般帶不走，唯有業隨身」；人一生中所為有「善業」、「惡業」，如果盡做惡事，則造惡業，未來還有「因果報應」，將會「自作自受」；所以，人的一生還是要提醒自己，不是只有不擇手段的賺錢，而必須回歸生命的真實意義就是修行；人能修行，才不會枉費一生，未來才能為人所欽仰，而不遭人唾棄！

一、普羅調查結果分析

　　103年度普羅調查結果顯示：有關經濟人權的保障程度，認為「非常好」的占2.6%，認為「好」的占16.9%，合計有19.5%的民眾給予經濟人權正面的評價，此一比例與102年度的19.4%差不多。

　　至於民眾認為經濟人權保障程度「不好」的比例是29.9%，「非常不好」的占35.3%，合計有65.2%民眾給予負面的評價，此一比例低於102年度的69.1%。但普羅調查結果顯示：民眾對於經濟人權給予負面評價的百分比和往年一樣，依然是所有人權指標中最高的。

　　依據民國103年12月21日蘋果日報A18版記者郭安家所撰「張金鶚談房市 稅改高舉輕放」報導，張金鶚副市長於民國102年4月1日，背負大眾對房市改革的期待跨入政壇，推動預售屋稽查、緊盯廣告不實的業者。「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重。」張金鶚副市長表示，推動預售屋稽查、經紀業者不得膨風、調高非自用住宅稅率，都是值得驕傲的政績。但他也承認，有些改革最終版本，和他預期有不小落差。「房市政策都是高高舉起，輕輕放下。」此部分略帶遺憾地說，政府兩稅合一、囤房政策的態度都不夠積極，雖台北市帶頭調漲非自用住宅稅率，但還不夠高。3戶以上才算「囤房」，直說：「3戶有點多。」關於預售屋稽查、工業住宅等，雖有罰鍰，但也不多。他指出，市府受限法令，不能想罰多少就罰，導致罰則像沒牙齒的老虎，嚇嚇人而已，因此選擇公布建商名單，希望建商能顧及商譽，遵守規範。從學界踏入政壇，又將重回學界，張金鶚副市長表示，從政後對實務了解更多，也知道其限制。他也說：「知識份子就是看到不合理的事情要說，如果卸任後就不再批評，有失責任。」未來不論回到學界或民間，都會持續針砭時事，發表建言。

　　筆者認為學術與實務間有所差距，張金鶚副市長從學術界進入政壇，對未來的房市政策的規劃及執行，相信一定會帶來更周全有效的房市政策；而近年來房市交易轉為冷清，在一昧思考如何壓制房價時，也需要思考該如何提升房屋的供給以及健全居住的環境，如此才能真正解決民眾居住問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為人民居住權的解決，不是靠打壓房市，如果打壓房市把相關行業打垮，影響從業人員的生計及工作機會，這不是政府應當的積極作為。其實政府最大的責任是廣建「社會住宅」，釋出公有地，讓無法購屋者解決居住環境的問題，這才是正確的。另外，台北市政府最嚴重的「違章建築」，與頂樓違建，也沒有看到台北市府有何積極作為，這對居住環境，都市景觀的改善是有欠缺的，台北市政府加油吧，讓台北市民有感！

　　依據民國103年12月18日自由時報A14版記者郭安家所撰「507戶松山健康公營宅 2017完工」報導，松山健康公營宅預計興建五○七戶，規劃公辦民營托嬰中心等設施，預計二○一七年完工。雖然郝市府卸任前僅二七四戶公營住宅完工，但計算已規劃、施工中的公營住宅，預計二○一八年要達到九千戶存量目標。健康公營住宅規劃套房型三六○戶、二房型一○○戶、三房型四十七戶，分為兩區四棟，其中一區有兩棟十四層樓，二區有十六層、十五層共兩棟；至於租金，將以周邊松山區健康路、三民路口房戶行情七折計算；入住條件以廿歲至四十六歲設籍北市者，且家庭年收入在四十％分位點以下（民國一○三年度為新台幣一一九萬元以下）等。健康公營住宅基地面積達二九二九坪，過去是眷村婦聯新村，後來搬遷閒置，軍方釋出土地，由北市府興建公營住宅。工程由九典聯合建築師事務所設計、新亞建設施工，規劃有托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心，完工後將達到綠建築鑽石級及智慧建築銀級標準。

　　筆者認為北市府興建「公營住宅」，增加房屋供給確實能解決民眾居住的需求，只租不售也能抑制投資客炒作歪風，北市府除了松山健康公營宅地興建，也已在大龍峒等許多地方興建「公營住宅」，期待其他各地方縣市政府也能興建，讓居住問題不再是台灣的社會問題。

　　永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府在台灣施行《住宅法》之後，積極推出「公營住宅」，這對人民「居住權」保障的實現是有幫助的，這值得肯定。但這只是踏出第一步，希望能端出更明確的「住宅計畫」，並宣導且大力推動，台北市才更可以提升居住品質！