文◎李永然律師



問題:小明向大大建設公司買了一間預售屋,大大建設公司將房子蓋好,取得「使用執照」,並將「陽台」外推作為室內空間。小明企圖轉手,找了仲介公司代為出售,仲介公司向小明說:「你的房子有違章」,小明說:「我連住都沒住過,我沒做過違章」。仲介人員說:這是建設公司幫你做的『二次施工』,小明想瞭解何謂「二次施工」?


解析:所謂「二次施工」,是起造人於建築物建築完成,取得「使用執照」後,再進行非法建造或拆除的行為。
實務上,常見的二次施工,如:「夾層屋」、「陽台作為湯屋」、「將開放空間作設置遊戲間、、等」、「陽台外推作為室內空間使用」、「將地下一樓法定防空避難室兼停車空間作為視聽中心、多功能教室」或「將一樓法定停車空間隔間拆除作為店面」、、等。
「二次施工」的行為,涉及《建築法》第25條規定,即「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除、、」。而違反前述規定者,主管機關可以分別對「擅自建造者」,處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;必要時得強制拆除其建築物;對「擅自使用者」,處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停止使用補辦手續(參見《建築法》第86條第1、2款)。
由以上說明,要提醒建商進行「二次施工」,必須注意前述違法的行政處罰。
至於與買受人間,建商於出售時,務必向買受人說明「二次施工」的範圍;買受人將來轉售時,也要向次買受人說明,方可避免遭追究「物的瑕疵擔保」或「不完全給付之債務不履行」的民事責任。
以上說明,供讀者參酌運用(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長)。

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