永遠自然─李永然律師部落格

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎李永然律師、李廷鈞地政士
　　一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語
　　台商在中國大陸常接觸土地，而台商接觸土地主要是關於使用權，尤其是大陸《物權法》中所規定的「建設用地使用權」。
　　大陸目前的《物權法》於第135條規定：「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有一使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」；依照前述規定，「建設用地使用權」乃指土地使用權人為建造並保有建築物、構築物及附屬設施而依法對「國家所有」或「集體所有」的土地予以占有、使用和收益的權利(註1)。
　　大陸《物權法》於制定過程中，對於物權性的土地利用權，存在「國有土地使用權」、「基地使用權」、「建設用地使用權」名稱之爭(註2)，後來所頒布實施的《物權法》於第12章是使用「建設用地使用權」。
　　二、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用途
　　對於「建設用地使用權」，台商須注意其用途。依大陸《物權法》第140條規定：「建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。」。就用途而言，建設用地使用權人可以利用該土地建造「建築物」、「構築物」及其「附屬設施」(註3)。「建設用地」包括：住宅用地、公用設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施等用地(註4)；有一種分類，即將之區分為「住宅建設用地使用權」及「非住宅建設用地使用權」；依大陸《物權法》第149條規定：「I.『住宅建設用地使用權』期間屆滿的，自動續期。II.『非住宅建設用地使用權』期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。…...」。
　　三、建設用地使用權可以分層設立嗎？
　　再者，大陸台商須注意「建設用地使用權」依法可以分層設立。大陸《物權法》第136條規定：「建設用地使用權可以在地表、地上或地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。」，由於分層次開發土地已成為土地利用的新趨勢，因而大陸《物權法》於是在前述規定的條文中規定了土地分層次之利用的權利；又大陸《物權法》第138條第2款第(三)項也規定：「建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：「…...(三)建築物、構築物及其附屬設施占用的空間。......」；所以，分層出讓建設用地使用權是可能的，且不同層次的權利人也是按照前述規定取得土地使用權，在各自不同的空間範圍內行使其使用權。
　　四、結語：
　　大陸台商想要取得「建設用地使用權」，具備以上的基本認識，絕對是必要的；又唯有如此，才能保障自身的合法權益。
　　註1、參見李石山、汪安亞、唐義虎著：物權法原理，頁233，北京大學出版社出版發行，2011年6月第2版。
　　註2、李石山、汪安亞、唐義虎著：前揭書，頁238。
　　註3、「建築物」如住宅、寫字樓、廠房等，「構築物」指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，如道路、橋梁、隧道、紀念碑、水池、水塔、煙囪等；「附屬設施」主要指附屬於建築物、構築物的一些設施。
　　註4、參見王勝明主編：物權法學習問答，頁267，中國民主法制出版社出版發行，2012年8月第1版。