依據《加值型及非加值型營業稅法施行細則》第21條規定,營業人以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,計算定著物部分之銷售額。其計算公式如下:

  定著物部分之銷售價格=土地及其定著物之銷售價格×{〔房屋評定標準價格×(1+徵收率)〕÷〔土地公告現值+房屋評定標準價格×(1+徵收率)〕}

  定著物部分之銷售額=定著物部分之銷售價格÷(1+徵收率)

  本文藉由案例說明營業人出售不動產如何計算該銷售額之過程。

案例:

  某甲公司於民國102年1月出售移轉該公司某不動產,成交金額新台幣五千萬元,出售該年土地公告現值為新台幣八百萬元,房屋評定現值新台幣二百萬元,試問該公司如何申報該筆財產交易所得?

解答:

  成交價:新台幣5000萬元,土地公告現值:新台幣800萬元,房屋評定現值:新台幣200萬元,徵收率現行:5%

  著物部分之銷售價格=50,000,000元×{〔2,000,000元×(1+徵收率5%)〕÷〔8,000,000元+2,000,000元×(1+徵收率5%)〕}=10,396,040元

  不含營業稅之定著物銷售額=10,396,040÷(1+5%)=9,900,990元

  因此本不動產含營業稅之定著物銷售額為新台幣一千零三十九萬六千零四十元整,不含營業稅的定著物銷售額為新台幣九百九十萬零九百九十元整。又由於我國未對土地交易所得課徵所得稅,因此,法人出售廠房、辦公室時屬於「土地部分的增益」,可以免課營利事業所得稅。

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 H115    

   近年來,政府為了達到「打房」目的,採取了許多積極抑制房屋交易的措施,包含《房屋稅條例》的修改、「囤房稅」及「豪宅稅」的增加,甚至對「不動產財產交易所得」採取較為嚴格的審查方式,讓持有房屋或出售不動產者產生大量的稅負,因此常有民眾接到國稅局要求補申報財產交易所得的通知。

   《不動產交易所得稅.房屋稅法律手冊》即分別以〈房屋稅〉及〈財產交易所得〉兩個單元逐一介紹實務上常遇見的相關問題,透過一問一答的形式詳加解析,讓民眾得以針對自身狀況尋求所需的答案;答題過程中需要計算部分,並附上計算公式及例題,使讀者更容易消化吸收。最後附上《房屋稅條例》最新修正及其他相關稅法條文供讀者按圖索驥。

   本手冊由大船企業股份有限公司捐印、永然法律基金會策劃,李永然律師暨永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問共同執筆。開卷有益,閱讀本手冊,相信對於房屋所有權人及出售不動產者之稅法權益,必能有更深一層的認識與保障。欲索取本手冊者,請來函附上10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

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