文◎永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國105年6月27日自由時報C1版記者徐義平所撰「建商地上權案陷泥淖 6成閒置養蚊」的報導,國內房市陷低迷,前幾年建商搶標地上權案多陷入泥淖。商仲業者保守估計,至少6成已標脫的地上權案,現處於閒置遲未開發,尤其是當初原要規劃地上權住宅的個案,不僅因房市景氣下滑,紛紛放棄原始計畫,近年來又有高額持有稅衝擊,已處於苦無對策解套的窘境。第一太平戴維斯研究部丁玟甄協理表示,目前除少數幾個指標地上權案有明確開發進度外,多數地上權案還處在規劃階段,甚至連建照都還沒申請。尤其是當初原設定為住宅的地上權案,碰上市況翻轉,整體房市買氣陷入低迷,紛紛無所適從,就算要改變原規劃也需要時間摸索,又碰上地上權案有先天上的使用時間限制,已處於瓶頸階段。

  就算「改建旅館」也存在風險,因為旅館業者最多簽署20年租約,多數更傾向10年左右,萬一旅館業者合約到期後撤點,便會產生空租狀態,但是地上權又有50年使用期限的限制,地上權業主更不願再花另一筆資金改變格局,將陷入兩難。倘若規劃改為「商辦」,丁玟甄協理指出,除基地坐落在交通便捷地點,像是捷運站或轉運站周邊,才有機會成功,假設周邊均未有便捷交通網絡,即便改建為商辦,除非租金夠低具吸引力,多數仍可能處於閒置的情況。

  筆者認為政府一方面提高地上權權利金,另一方面又拉高申報地價導致地租上升,尤其碰動現在不動產市場景氣衰退,對地上權得標的企業確實苦不堪言;筆者建議政府在推動地上權案時,應有連動開發商績效來收取地租的機制,或採取虧損時酌減地租方式,增進廠商願意投入的意願,免得廠商日後不願意投入,反而導致雙輸的結果。

  永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府運用設定地上權活化公用土地的政策,固然是讓公有土地不要閒置,但政府必須在地上權的權利金、租金有所調整,讓廠商能存活,這樣才能創造雙贏!

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