文◎李永然律師

一、大陸《物權法》中規定了「預告登記」:

  台灣的《土地登記規則》中有「預告登記」,而中國大陸自2007年10月1日起施行的《物權法》中也有「預告登記」的規定。所謂「預告登記」是指為保全一項以將來發生不動產物權為目的之請求權,由「請求權人」向「登記機關」申請,而進行的不動產登記(註1)。

  按大陸《物權法》第20條規定:「I、當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以自登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。II、預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。」。

  依上述規定,可知「預告登記」具有排他效力,經「預告登記」可以保障請求權發生所指定的效果;且可以保障請求權所指定的物權變動享有登記的優先順位。

二、那些情形,當事人可以按照「約定」申請預告登記?

  首先台商須注意大陸《不動產登記暫行條例實施細則》規定那些情形,可以按照「當事人約定」申請不動產「預告登記」?依該實施細則第85條第1款規定:

   1.商品房等不動產預售的;

   2.不動產買賣、抵押的;

   3.以預購商品房設定抵押權的;

   4.法律、行政法規規定的其他情形。

三、如何申請預購商品房的預告登記?

  既了解不動產可以預告登記的情形,現將個別的預告登記之辦理,說明於后。就以申請預購商品房的預告登記應提交下述材料,進行申請:

   1、已備案的「商品房預售合同」;

   2、當事人關於「預告登記」的約定;

   3、其他必要材料(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第86條第1款)。

  預告登記的程序可分為預告登記「申請」、「審核」、「註冊登記」、「核發預告登記證明」四個階段(註2)。

四、如何申請不動產轉移預告登記?

  再者,於預告登記,尚應注意不動產轉移的預告登記,申請時,當事人應提交下列材料:

   1.不動產轉讓合同;

   2.轉讓之不動產的權屬證書;

   3.當事人關於預告登記的「約定」;

   4.其他必要材料(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第87條)。

五、如何申請抵押不動產的預告登記?

  又抵押不動產如欲申請預告登記,依規定當事人應提交下列材料:

   1.「抵押合同」與「主債權合同」;

   2.不動產權屬證書;

   3.當事人關於預告登記的「約定」;

   4.其他必要材料(參見大陸《不動產登記暫行條例實施細則》第88條)。

六、結語:

  綜上所述,大陸台商欲辦理「預告登記」,可依上述說明辦理;不過預告登記後,台商也應注意該登記的失效。依大陸《物權法》第20條第2款規定:「預告登記後,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。」。如果預告登記發生失效事由時,債務人有權申請註銷「預告登記」。至於失效事由有二:1、是債權消滅;2、是請求權人屆時不行使權利,即自能夠進行不動產登記之日起「三個月」內未申請登記的情形(註3)。

  以上說明,供大陸台商處理不動產預告登記時參酌運用!

註1、王旭光、范明志主編:物權法適用疑難問題研究,頁89,2007年6月第1版第1刷,山東人民出版社出版發行。

註2、中國土地礦產法律事務中心,國土資源部土地爭議調解中心編:土地登記指南,頁42,2009年9月第1版第1刷,中國法制出版社出版。

註3、王旭光、范明志主編:前揭者,頁95。

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