一、前言

  台灣近年來「房地合一稅」的議題一直在媒體上被討論,隨著日前立法院三讀通過《所得稅法》的修正,而總統也於民國104年6月24日將修正條文予以公布,我國自民國105年1月1日起正式施行「房地合一稅」。

  對於此一新制的施行,一般民眾相當關心的是何種情形可以免納所得稅?或者符合何種條件可以獲得一定金額的免稅所得稅?筆者願就前揭問題,藉本文予以探討。

二、《所得稅法》中針對出售房屋、土地免納所得稅的規定:

  首先介紹一下,我國《所得稅法》中關於交易土地、房屋免納所得稅的規定。

  依《所得稅法》第4條之5,將免納所得稅分成兩大類,現分述之如下:

  (一)、符合一定條件享有不超過新台幣4百萬元之免稅所得額:

  依《所得稅法》第4條之5第1項規定:《所得稅法》第4條之4交易的房屋、土地個人出售「自住房地」,其免稅所得額,以按《所得稅法》第14條之4第3項規定(註1)計算的餘額不超過新台幣4百萬元為限。

  而上述之「自住房地」必須符合以下規定之自住房屋、土地:

  1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿「6年」;

  2、交易前「6年」內,無出租、供營業或執行業務使用;

  3、個人與其配偶及未成年子女於交易前「6年」內未曾適用此規定。

  (二)、符合下列情形之一者,免納所得稅:

  依《所得稅法》第4條之5第1項2~4款款情形之一者:

  1、符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定,得申請不課徵土地增值稅的土地;

  2、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物;

  3、尚未被徵收前移轉依《都市計畫法》指定的「公共設施保留地」。

三、交易作農用之農業用地及農舍,其所得全額免稅:

  依上述說明,可知依我國《所得稅法》第4條之5第1項第2款之規定,如交易作農用之農業用地及農舍,免納所得稅,現再之分述如下:

  (一)必須做「農業使用」:

  由於必須做「農業使用」,其方可免納所得稅,因而必須符合《農業用地作農業使用認定及核發辦法》的規定,取得「農業用地作農業使用證明書」;

  (二)農業用地包括「耕地」及「耕地以外的農業用地」:

  所謂「農業用地」包括「耕地」及「耕地以外的農業用地」;前者依《農業發展條例》第3條第11款規定,乃指依《區域計畫法》劃定為「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」及「森林區」的農牧用地;至於後者可參考《農業發展條例》第3條第10款規定。

  (三)交易作農用之農業用地及農舍,必須其承受人為「自然人」;倘承受人為「法人」時,則不適用所得免稅的規定(註2)。

  (四)交易作農用之農業用地及農舍,有所得額固可享有所得免稅;但如果有「交易損失」,則不適用損失減除的規定,此由《所得稅法》第4條之5第2項規定「前項、、第4款規定、、其有交易損失者,不適用第十四條之四第二項損失減除、、之規定」。

四、結語:

  綜上所述,「房地合一稅」施行後,其相關規定較往昔更為複雜,適用所得免稅規定的要件也相當嚴格,民眾面對免納所得稅的問題,要更用心研究,方可為自己節稅,而避免權益受損!

註釋:
  註1:《所得稅法》第14條之4第3項前段乃規定:個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得,減除當次交易依《土地稅法》規定計算之土地漲價總數額後之餘額,不併入綜合所得總額。

  註2:鄭惠秋、黃振國編:「最新房地合一稅及不動產查稅實務」講義,頁75,永然文化出版公司發行,民國104年6月26日編印。

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