永遠自然─李永然律師部落格

一、前言

　　台灣近年來「房地合一稅」的議題一直在媒體上被討論，隨著日前立法院三讀通過《所得稅法》的修正，而總統也於民國104年6月24日將修正條文予以公布，我國自民國105年1月1日起正式施行「房地合一稅」。

　　對於此一新制的施行，一般民眾相當關心的是何種情形可以免納所得稅？或者符合何種條件可以獲得一定金額的免稅所得稅？筆者願就前揭問題，藉本文予以探討。

二、《所得稅法》中針對出售房屋、土地免納所得稅的規定：

　　首先介紹一下，我國《所得稅法》中關於交易土地、房屋免納所得稅的規定。

　　依《所得稅法》第4條之5，將免納所得稅分成兩大類，現分述之如下：

　　（一）、符合一定條件享有不超過新台幣4百萬元之免稅所得額：

　　依《所得稅法》第4條之5第1項規定：《所得稅法》第4條之4交易的房屋、土地個人出售「自住房地」，其免稅所得額，以按《所得稅法》第14條之4第3項規定（註1）計算的餘額不超過新台幣4百萬元為限。

　　而上述之「自住房地」必須符合以下規定之自住房屋、土地：

　　1、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿「6年」；

　　2、交易前「6年」內，無出租、供營業或執行業務使用；

　　3、個人與其配偶及未成年子女於交易前「6年」內未曾適用此規定。

　　（二）、符合下列情形之一者，免納所得稅：

　　依《所得稅法》第4條之5第1項2~4款款情形之一者：

　　1、符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅的土地；

　　2、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物；

　　3、尚未被徵收前移轉依《都市計畫法》指定的「公共設施保留地」。

三、交易作農用之農業用地及農舍，其所得全額免稅：

　　依上述說明，可知依我國《所得稅法》第4條之5第1項第2款之規定，如交易作農用之農業用地及農舍，免納所得稅，現再之分述如下：

　　（一）必須做「農業使用」：

　　由於必須做「農業使用」，其方可免納所得稅，因而必須符合《農業用地作農業使用認定及核發辦法》的規定，取得「農業用地作農業使用證明書」；

　　（二）農業用地包括「耕地」及「耕地以外的農業用地」：

　　所謂「農業用地」包括「耕地」及「耕地以外的農業用地」；前者依《農業發展條例》第3條第11款規定，乃指依《區域計畫法》劃定為「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」及「森林區」的農牧用地；至於後者可參考《農業發展條例》第3條第10款規定。

　　（三）交易作農用之農業用地及農舍，必須其承受人為「自然人」；倘承受人為「法人」時，則不適用所得免稅的規定（註2）。

　　（四）交易作農用之農業用地及農舍，有所得額固可享有所得免稅；但如果有「交易損失」，則不適用損失減除的規定，此由《所得稅法》第4條之5第2項規定「前項、、第4款規定、、其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除、、之規定」。

四、結語：

　　綜上所述，「房地合一稅」施行後，其相關規定較往昔更為複雜，適用所得免稅規定的要件也相當嚴格，民眾面對免納所得稅的問題，要更用心研究，方可為自己節稅，而避免權益受損！

註釋：
　　註1：《所得稅法》第14條之4第3項前段乃規定：個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依《土地稅法》規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併入綜合所得總額。

　　註2：鄭惠秋、黃振國編：「最新房地合一稅及不動產查稅實務」講義，頁75，永然文化出版公司發行，民國104年6月26日編印。