文◎許啟龍律師

壹、住戶積欠管理費,管理委員會如何追討?

問題:住戶拒不繳納管理費用,管理委員會應如何向其追討?
解析:
  依《公寓大廈管理條例》第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」故如區分所有權人或住戶已積欠二期以上或相當金額時,管理委員會應先以書面催告(依本條例第54條規定,本條例所規定應行催告事項,由管理負責人或管理委員會以書面為之,故為免日後舉證困難,建議以郵局存證信函之方式催告)請求給付。如區分所有權人或住戶仍拒不給付者,則管理委員會可進而依下列程序辦理:

  一、直接起訴

  向法院直接起訴,請求法院判命區分所有權人或住戶應繳之金額及遲延利息。

  二、利用「督促程序」向法院聲請核發支付命令

  依《民事訴訟法》第508條之規定,向管轄法院民事庭聲請核發「民事支付命令」,如債務人逾20日未提出異議,則該支付命令即為確定,管理負責人或管理委員會可持該支付命令及確定證明書向法院聲請強制執行;如債務人於20日期間內聲明異議,則以提出該件支付命令之聲請視為起訴,則以訴訟程序進行之。要注意者,依《民事訴訟法》第515條之規定,法院核發支付命令後,如未能於三個月內送達於債務人,則該支付命令失其效力。

  三、向鄉鎮市調解委員會申請調解

  如調解因而成立者,應作成「調解書」,經法院核定後,該調解書即具有「執行名義」之效力。

  四、向法院聲請調解

  如調解因而成立者,應由法院作成「調解筆錄」,其與「和解筆錄」有同一效力,即與確定判決有同一效力。
住戶如有積欠管理費用之情事,管理委員會除可請求管理費用外,於提出請求後,該住戶因遲延給付管理費所生之利息,管理委員會亦可請求。而遲延利息利率之計算,可於規約約定之,如規約未規定者,則以法定利率百分之五計算之。

  管理委員會除應注意前述程序外,尚須注意此管理費「債權請求權」的「消滅時效」問題。依《民法》民法第126條規定:「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因五年間不行使而消滅」,而因管理費大多是月繳、季繳、年繳等,屬於「一年或不及一年之定期給付債權」,故管理費請求權時效應為五年,管理委員會為請求時,應注意各期管理費有無超過五年之時效規定。

  其次,管理委員會依本條例第38條第1項規定,具有「當事人能力」,同條第2項規定,管理委員會為訴訟事件之原、被告時,亦應將該訴訟事件要旨告知區分所有權人,此身為管理委員會主任委員不可不知。

貳、出租房屋之管理費應由何人繳納?

 問題:

  一、大樓管理費用應由何人繳納?
  二、房東積欠管理費,房客有無繳清之義務?

 解析:

  一、管理費原則上由區分所有權人繳納,但如區分所有權人會議或規約另有約定則例外

  依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。……」由此規定可知,公共基金及公寓大廈管理維護、修繕之費用,原則上乃由「區分所有權人」負擔。

  然依本條例第10條第2項末段規定,其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。換言之,管理費用之分攤比例、繳納方式可以由規約或區分所有權人會議另為規定。問題是,區分所有權人會議或規約得否決議或規定公共基金繳款義務由承租人或使用人負責?依本條例第3條第8款之規定:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」又依同條例第21條規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

  由本條例第21條規定意旨,區分所有權人、住戶(承租人及使用人)皆可成為管理委員會請求給付公共基金或應分擔或其他應負擔之費用之客體,故如區分所有權人會議或規約約定,公共基金或管理費之繳款義務人為公寓大廈現時之承租人或使用人時,亦無不可。故如公寓大廈之規約規定或區分所有權人會議決議該公寓大廈之管理費由承租人或使用人繳納,如承租人或使用人已逾二期未繳納者,管理委員會即可依同條例第21規定訴請法院請求給付之。

  二、租約約定由承租人繳納管理費,出租人未必免責

  另外在出租人與承租人所簽訂之房屋租賃契約中,雖然約定管理費用由承租人負責繳納,但出租人並不因此當然免除繳納管理費之義務。此由於管理費之使用利益原則上均附著於區分所有權人之共有不動產上,區分所有權人於受有管理費使用收益之同時,亦應分擔管理費繳納義務等原則。至於管理費繳納義務,區分所有權人如何與承租人協議分擔,及區分所有權人如何轉嫁承租人,於管理委員會之立場雖然應予尊重,亦應配合向承租人收取管理費,但此並不表示承租人有繳納管理費之義務。故承租人是否有繳納管理費之義務,應視公寓大廈規約或區分所有權人會議是否有規定而定;如未規定,僅是出租人與承租人內部之租賃契約約定承租人須繳納管理費,該約定對管理委員會自不生效力,在承租人未繳納管理費時,出租人仍負繳納之義務。

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公寓大廈管理法律一本通

作者:戴東雄、李永然、林旺根、許啟龍、陳淑芬 合著

出版日期:2016/1/ 四版

書號:2X07-3

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