問題:

  陳先生為社區之主任委員,住戶中有人於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗等行為已影響公寓大廈外觀及住戶生活品質,此部分《公寓大廈管理條例》有何規定?或社區住戶家中有未滿12歲之幼童,為幼童安全計,住戶可否於未經管委會同意下設置防墜設施?

解析:

  依《公寓大廈管理條例》第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關報備有案者,應受該規約會或區分所有權人會議決議之限制。」。本來有關公寓大廈管理維護修繕之事項,《公寓大廈管理條例》乃採取「自治原則」,即在法律之規範下,公寓大廈之管理維護事項可藉由規約或區分所有權人會議之決議形成共識來為處理,故在《公寓大廈管理條例》第8條所規範公寓大廈之周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部分之防空避難設施部分法令另有規定外,其變更構造、顏色、設置廣告物或鐵鋁窗或類似之行為皆應按規約及區分所有權人之決議為之,此即為該條文規範之目的。對於外牆面現行法令如何規範?現分述如下:

一、 住戶變更構造、顏色之行為

  《公寓大廈管理條例》第8條第1項明定公寓大廈周圍上下、外牆面,非依法令規定並經區分所有權人會議的決議,不得有變更顏色的行為。該區分所有權人或住戶對外牆面為何種程度之行為而被認定屬於「變更顏色之行為」?按內政部於87年8月10日以台(87)內營字第8772483號函認為:「…按公寓大廈周圍上下、外牆面…非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色使用目的、設置廣告物或其他類似之行為,公寓大廈管理條例第八條業有明定。本案所稱顏色變更之認定標準,以及顏色深淺差異應否認定為變更疑義。如所變更之顏色與原色系調和,且不影響觀瞻,得不視為變更之行為。」,故是否屬於變更顏色之行為可依前述內政部之函示為判斷之依據。

二、 設置鐵鋁窗之行為

  內政部於87年5月26日以87營屬建字第58415號函認為:「為維公共逃身避難安全,有關公寓大廈住戶私設圍牆突出物(鐵窗或遮陽棚)妨礙樓上住戶避難器具使用乙案,應洽請消防單位通知該大樓管理負責人或管理委員會依『公寓大廈管理條例』第八條予以制止,經制止不從,則由管理負責人或管理委員會報備主管機關依同條例第二條及第三十九條第一項第二款處以罰鍰,並責成該住戶應於一個月之內恢復原狀;未恢復原狀者,由主管機關恢復原狀,其費用由該住戶負擔。」而依本條例第8條第1項之規定,除非住戶規約或區分所有權人會議決議,否則住戶不得私設鐵鋁窗。

三、住戶私自設置廣告物之行為

  關於廣告物招牌之懸掛內政部曾經頒佈《廣告物管理辦法》,其中,對於廣告物招牌多所規範,除了就其懸掛未置、高度、及其是否應依《建築法》申請雜項執照有所規定外,並要求廣告招牌及樹立廣告之設置應具備申請書、檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證費向直轄市、縣(市)主管建築機關申請許可。故如須於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台設置廣告物必須符合下述兩項條件:(一)符合法律規定。(二)經規約或區分所有權人會議同意。

  按廣告招牌之懸掛,涉及《公寓大廈管理條例》及《廣告物管理辦法》。《廣告物管理辦法》第3條第2款規定:「招牌廣告」乃指固著於建築物牆面上的市招等廣告;又同辦法第11條規定:「招牌廣告…之設置應具備申請書,檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證費向直轄市、縣(市)主管機關申請許可。前項招牌廣告…之廣告招牌(塔)…屬建築法第九十九條第一項第六款之雜項工作物,其規模達下列標準者,應依建築法規定申請雜項執照…一、正面式招牌廣告縱長超過一點五公尺者…二、側懸式招牌廣告縱長超過六公尺者。…」。

  由前述規定可知懸掛招牌廣告,須遵循申請之手續,並檢附設置處所之所有權或使用權證明。而這些證明之提出,涉及《公寓大廈管理條例》之相關規定。

  依內政部營建署86年6月10日(86)營署建字第57419號函認為:「依廣告物管理辦法第十一條第二項規定應申請項執照者,所應檢具所有權人同意證明文件應依下列規定辦理:「一、設置處所所屬管理組織經報備有案之公寓大廈或公寓大廈管理條例公佈施行後領得建照執照之公寓大廈者,應依據公寓大廈管理條例第八條及第二十九條規定檢具區分所有權人會議同意之決議或其他同意證明文件向主管機關申請。二、設置處所屬公寓大廈管理條例公佈施行領得建照執照且管理組織尚未報備者,於建築物屋頂層設置豎立廣告者,應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或二分之一以上所有權人同意使用證明文件提出申請;設置於建築物外強之招牌廣告,應檢具申請設置樓層之所有權人同意書後據以申請」。而新修訂通過之《公寓大廈管理條例》第八條亦規定,設置廣告物除應依法律規定辦理外,亦應按依規約及區分所有權人會議決議之同意始可,並非經「管理委員會」之同意即可設置廣告物。

  如住戶違反《公寓大廈管理條例》第8條第1項之規定,依同條例第49條第2款之規定,住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於公寓大廈變更使用之限制規定,經制止而不遵從者,主管機關得處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善,屆期不改善者得連續處罰。

  末有關社區住戶家中有未滿12歲之幼童,可否設置防墜設施問題?如依原《公寓大廈管理條例》第8條之規定,是不得設置任何有變更外牆面或設置鐵鋁窗之行為。但或為顧及未滿12歲之幼童安全,增訂《公寓大廈管理條例》第8條第項規定:「公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予以改善或回復原狀」。
  是家中有未滿12歲之幼童者,縱使社區規約規定公寓大廈周圍上下外牆面不可為任何變更之行為,但因《公寓大廈管理條例》第8條第2項規定有優先適用同條第1項,是公寓大廈之住戶可依上開條例第8條第2項規定,於未經管理委員會同意下逕自設置防墜設施;但必須於設置理由消失後,自行回復原狀。

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