文◎李永然律師

案例:

  甲、乙二人就一筆土地共有,各有應有部分二分之一;甲自認為有在土地上興建房屋的必要,於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後,乃向共有人甲理論,未料甲自認為共有人之一,對土地有利用的權利;乙面對此種情形,如何依法救濟?

解析:

  按「共有」有「分別共有」及「公同共有」之分;甲、乙二人按其「應有部分」,對於一筆土地有所有權,所以屬於「分別共有」(《民法》第817條第1項)。

  共有土地的管理,如共有人間未有「分管契約」(註1),而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」時,得由各共有人「單獨」為之(《民法》第820條第5項);至於其他的管理行為,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之,但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算(《民法》第820條第1項)(註2)。

  就以本案例,甲在甲、乙二人共有土地上興建房屋,並不是共有物的「簡易修繕及其他保存行為」,甲不得「單獨」為之。甲必須事先徵得乙之「同意」,如:尋求乙同意出租或出售;如果甲未獲乙的同意,甲在甲、乙二人所共有土地興建房屋的行為,已構成《刑法》第320條第2項:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷」(註3)的「竊佔罪」;同時也構成「侵權行為」(《民法》第184條)、「不當得利」(《民法》第179條)。乙可以依法追究甲之民、刑事法律責任。

  另外,在民事責任方面,甲之「無權占用」共有土地的行為,乙可以依《民法》第767條第1項前段:「所有人對於無權占有侵奪其所有物者,得請求返還之。、、」之規定,行使「物上返還請求權」。

  以上說明,供讀者參酌運用。

註釋:
註1、所謂「分管契約」乃指共有人全體就共有物所為分管約定。
註2、李永然律師等著:別讓共有綁死不動產-活用共有不動產法律看招,頁70,民國104年11月初版,永然文化出版公司出版。
註3、竊佔罪的法定刑為「五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金」。

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