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永然聯合法律事務所 李永然律師、鍾亦庭律師
  依據民國106年9月13日蘋果日報即時新聞孫友廉、娛樂中心所撰「夏于喬父親轉賣凶宅 遭判刑1年2月」的報導,藝人夏于喬父親夏世紘(下稱夏男)遭控2013年2月底,跟男子陳重生(下稱陳男)一起集資200萬元購買新北市新莊區一處凶宅,再隱瞞凶宅資訊以400萬元賣出,賺取差價200萬元,夏男也分得160萬元,雖夏男否認,但陳男緊咬夏男知情,法院也考量兩人簽有合夥投資合約書等,依《刑法》詐欺取財罪判處夏男1年2月,須沒收不法所得160萬元。
  判決指出,2011年吳姓男子妻子在家自殺,吳男在網站上刊登出售凶宅廣告,夏男得知後告知陳男,與吳姓屋主接洽後,兩人以200萬元購買。2013年2月由陳男代表夏男,在夏男的辦公室跟吳姓屋主、廖姓代書簽下凶宅買賣契約。
  不料,兩人竟然隱匿凶宅訊息,以400萬元將該凶宅賣給不知情的陳姓女子,陳女提告後,夏男僅承認認識陳男、也介紹吳男給陳男,但否認知道是凶宅,也沒跟陳男一起投資,是借給陳男1百多萬元。但廖姓代書稱,簽約時夏男其實有在公司,只是在不同房間,簽約前有先跟夏男見面,夏男也要他過去隔壁辦公室簽約,法院合議庭因此認為夏男知情而判處有罪。
  筆者謹以此新聞介紹凶宅之定義、《刑法》第339條詐欺取財罪、賣屋時隱匿房屋為「凶宅」,是否構成詐欺罪?
一、凶宅之定義:
  「凶宅」是民間的習俗用語,一般是指在房屋內有人因枉死、他殺、含冤或含恨自殺等非自然死亡事件,或靈異事件頻傳的建築物。凶宅在法律上亦無明文規定,法院實務上雖無明確的標準,但大多會參考內政部對凶宅之定義,作為判斷基準之一:
「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分。」(內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋)
  內政部亦參考上開函釋修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》,自2015年10月1日起,不動產經紀業者製作的不動產標的現況說明書應載名「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。
  白話而言,須同時具備以下三個要素,才構成內政部所稱之凶宅:在賣方擁有該房屋產權期間內所發生(不含賣方購買前發生之事件)、在賣方主建物及附屬建物的空間內(不含頂樓)、兇殺或自殺(不含自然死亡)。
  由上可知,內政部對於凶宅的定義十分嚴格,與風俗習慣相去甚遠,屋主只要將房子賣給親友、再買回來,該房屋即不構成凶宅;在頂樓、其他樓層、隔壁發生命案,該房屋亦不構成凶宅。法院實務上,有採取與內政部相同之嚴格解釋,亦有採取較寬鬆的解釋,以內政部解釋為基礎,再參酌事件發生的原因、時間、過程、對周圍住家的影響等因素綜合考量。
二、《刑法》第339條詐欺取財罪:
  《刑法》第339條:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。」
三、賣屋時隱匿房屋為「凶宅」,是否構成詐欺罪?
  依法院實務見解,詐術,不以積極之作為為限,單純事實之緘默,有時亦足使他人陷於錯誤,而該當詐欺罪。而事實上之不告知,一般認為應以有無告知義務為準,至於是否具有法律上之告知義務,不限於明文規定,要就法律之精神觀察,有此義務時,始能令負犯罪責任(最高法院三十一年上字第二三二四號判例意旨參照)。
  簡言之,屋主未告知房屋為凶宅,是否構成詐欺,須視屋主是否有告知義務而定,而因為法律未明文規定此告知義務,因此係由各法院依個案判斷。
  本件法院合議庭認為,夏男與陳男於102年2月26日以約市價五折即200萬元向吳欽地3人購買光華街凶宅,於同年3月28日取得產權後,於同年6月12日,故意隱匿該屋為凶宅訊息,以市價400萬元將該屋售與告訴人而取得價款,其隱匿該屋為凶宅而賺取高額差價,顯係侵害誠實信用性之欺罔手段,並逾越通常一般之人得以容忍之程度,顯屬不法手段,有不法所有意圖,其詐欺取財犯行,堪以認定。

四、結語:
  筆者認為,賣家於出售房屋時,仍須誠實告知買主,該房屋是否曾有非自然死亡發生,若抱持僥倖心態而隱匿不告知,最高法定刑為五年以下有期徒刑,得不償失。
  同時,民眾在購買房屋前,務必事先至「臺灣凶宅網」查詢,此房屋是否為凶宅、此地段過去是否有命案發生,也建議民眾多到房屋附近走走,觀察屋內、屋外環境,詢問鄰居該屋過去的狀況,盡可能主動尋求資訊,以避免受騙上當。
新聞來源:
http://m.appledaily.com.tw/realtimenews/article/local/20170913/1203249/%E5%8E%9F%E5%A7%8B
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