永遠自然─李永然律師部落格

永然聯合法律事務所 李永然律師、鍾亦庭律師
　　依據民國106年9月13日蘋果日報即時新聞孫友廉、娛樂中心所撰「夏于喬父親轉賣凶宅　遭判刑1年2月」的報導，藝人夏于喬父親夏世紘（下稱夏男）遭控2013年2月底，跟男子陳重生（下稱陳男）一起集資200萬元購買新北市新莊區一處凶宅，再隱瞞凶宅資訊以400萬元賣出，賺取差價200萬元，夏男也分得160萬元，雖夏男否認，但陳男緊咬夏男知情，法院也考量兩人簽有合夥投資合約書等，依《刑法》詐欺取財罪判處夏男1年2月，須沒收不法所得160萬元。
　　判決指出，2011年吳姓男子妻子在家自殺，吳男在網站上刊登出售凶宅廣告，夏男得知後告知陳男，與吳姓屋主接洽後，兩人以200萬元購買。2013年2月由陳男代表夏男，在夏男的辦公室跟吳姓屋主、廖姓代書簽下凶宅買賣契約。
　　不料，兩人竟然隱匿凶宅訊息，以400萬元將該凶宅賣給不知情的陳姓女子，陳女提告後，夏男僅承認認識陳男、也介紹吳男給陳男，但否認知道是凶宅，也沒跟陳男一起投資，是借給陳男1百多萬元。但廖姓代書稱，簽約時夏男其實有在公司，只是在不同房間，簽約前有先跟夏男見面，夏男也要他過去隔壁辦公室簽約，法院合議庭因此認為夏男知情而判處有罪。
　　筆者謹以此新聞介紹凶宅之定義、《刑法》第339條詐欺取財罪、賣屋時隱匿房屋為「凶宅」，是否構成詐欺罪？
一、凶宅之定義：
　　「凶宅」是民間的習俗用語，一般是指在房屋內有人因枉死、他殺、含冤或含恨自殺等非自然死亡事件，或靈異事件頻傳的建築物。凶宅在法律上亦無明文規定，法院實務上雖無明確的標準，但大多會參考內政部對凶宅之定義，作為判斷基準之一：
「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分。」（內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋）
　　內政部亦參考上開函釋修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》，自2015年10月1日起，不動產經紀業者製作的不動產標的現況說明書應載名「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。
　　白話而言，須同時具備以下三個要素，才構成內政部所稱之凶宅：在賣方擁有該房屋產權期間內所發生（不含賣方購買前發生之事件）、在賣方主建物及附屬建物的空間內（不含頂樓）、兇殺或自殺（不含自然死亡）。
　　由上可知，內政部對於凶宅的定義十分嚴格，與風俗習慣相去甚遠，屋主只要將房子賣給親友、再買回來，該房屋即不構成凶宅；在頂樓、其他樓層、隔壁發生命案，該房屋亦不構成凶宅。法院實務上，有採取與內政部相同之嚴格解釋，亦有採取較寬鬆的解釋，以內政部解釋為基礎，再參酌事件發生的原因、時間、過程、對周圍住家的影響等因素綜合考量。
二、《刑法》第339條詐欺取財罪：
　　《刑法》第339條：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」
三、賣屋時隱匿房屋為「凶宅」，是否構成詐欺罪？
　　依法院實務見解，詐術，不以積極之作為為限，單純事實之緘默，有時亦足使他人陷於錯誤，而該當詐欺罪。而事實上之不告知，一般認為應以有無告知義務為準，至於是否具有法律上之告知義務，不限於明文規定，要就法律之精神觀察，有此義務時，始能令負犯罪責任（最高法院三十一年上字第二三二四號判例意旨參照）。
　　簡言之，屋主未告知房屋為凶宅，是否構成詐欺，須視屋主是否有告知義務而定，而因為法律未明文規定此告知義務，因此係由各法院依個案判斷。
　　本件法院合議庭認為，夏男與陳男於102年2月26日以約市價五折即200萬元向吳欽地3人購買光華街凶宅，於同年3月28日取得產權後，於同年6月12日，故意隱匿該屋為凶宅訊息，以市價400萬元將該屋售與告訴人而取得價款，其隱匿該屋為凶宅而賺取高額差價，顯係侵害誠實信用性之欺罔手段，並逾越通常一般之人得以容忍之程度，顯屬不法手段，有不法所有意圖，其詐欺取財犯行，堪以認定。