文◎李永然律師

一、土地共有人可利用分割消滅共有關係:

  土地依其所有權形態的不同,有「單獨所有」及「共有」,而「共有」又可分為「分別共有」及「公同共有」;前者係指數人按其「應有部分」,對於「一物」有所有權(《民法》第817條);後者則係指依「法律規定」、「習慣」或「法律行為」,成一「公同關係」的數人,基於「公同關係」而共有「一物」者(《民法》第827條第1項)。

  土地如果是共有,不論是「分別共有」或「公同共有」均可透過「分割共有物」的方式消滅共有關係。「分別共有」依《民法》第823條第1項規定:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物;但因「物之使用目的不能分割」或「契約訂有不分割的期限」者,則不在此限。「公同共有」依《民法》第830條第2項規定:「公同共有物」的分割,除法律另有規定外,準用關於「共有物分割」的規定。

  然共有土地如何分割,及分割後如何登記?筆者擬藉本文予以剖析。

二、共有人的分割共有物請求權是否適用消滅時效?

  首先因我國《民法》第823條第1項前段規定:各共有人得隨時請求分割共有物,共有人的「請求」,實際上並不是一般所謂的請求權,依最高法院29年上字第1529號判例認為「共有物分割請求權,為分割共有物之權利,非請求他共有人同意為分割行為的權利,其性質為形成權之一種…」(註1);既然此為「形成權」,故無《民法》第125條消滅時效規定的適用。

三、共有土地分割有何限制?

  其次,共有人如欲分割土地,必須先注意有無限制,按我國《民法》第823條第1項規定,有下述三種情形:

  (一)法令有禁止分割的規定者:例如:《農業發展條例》第16條第1項前段規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。

  (二)因土地的使用目的不能分割者:例如「共有道路」屬供公眾通行使用,事涉「公益」,即可認為是因土地的使用目的不能分割者,最高法院台上字第1386號判決認為這是屬於因使用目的而不能分割(註2)。

  (三)契約定有不分割的期限者:共有土地約定不分割的期限原則上不得逾5年;如逾5年,則縮短為5年;但共有土地其契約訂有「管理之約定」時,則約定不分割的期限不得逾30年;逾30年者,縮短為30年。不過如果有「重大事由」,共有人還是可以請求分割。但何謂有「重大事由」?此乃指法院斟酌「具體情形」認為該共有物的通常使用或其他管理已非可能,或共有難以繼續的情形而言,例如:共有人之一所分管的共有土地部分已被徵收(註3)。

四、共有土地的分割方法為何?

  再者,分割方法依其不同,可分「協議分割」及「裁判分割」;前者乃指土地共有人共同協議而為分割者(《民法》第824條第1項);後者是於共有土地無法由共有人協議,而由法院以判決決定共有土地分割的方法,藉以消滅土地共有關係者稱之(《民法》第824條第2項)。

  又裁判分割依其分割方法有「原物分配」及「變價分配」之分。原物分配在實際上又有下述方法的不同:
  1、以原物全部分配於各共有人;
  2、以原物分配於部分共有人;
  3、以原物分配兼一部分仍維持共有;
  4、以原物分配並以金錢補償(《民法》第824條第3項、第4項、第5項)。

五、分割後辦理登記:

  又共有土地如係協議分割,屬於依「法律行為」而變動,必須「登記」始生效力(《民法》第758條);倘成立協議,而共有人拒不協同辦理登記,可以向法院提起請求履行協議分割契約之訴,性質上屬於「給付之訴」。

  共有土地如係透過法院裁判分割,則於該判決確定時,即生共有關係終止及各自取得部分所有權的效力(註4);不過共有人透過法院判決而取得之不動產,須經地政機關「登記」後,才可以處分(《民法》第759條)。

六、結語:

  綜上所述,土地共有人如欲消滅共有關係,可以透過「分割」,但進行分割時,仍須注意有無限制之情事存在;如可分割時,仍應注意其方法,且再完成分割手續後,還必須辦理「不動產登記」,才正式大功告成)。

註1、曾秋木編著:土地登記理論及實例寶典,頁183,104年5月第1版,大日出版有限公司出版。
註2、曾秋木編著:前揭書,頁184~185。
註3、劉春堂著:判解民法物權,頁254,2010年10月修訂7版1刷,三民書局發行。
註4、劉春堂著:前揭書,頁256。

......................................................................................................................................................................................................................

共有土地處分實務與技巧─土地法第三十四條之一

作者:高欽明編著
出版日期:2019/02 十四版
書號:1I19-5
定價:450元

  共有土地,因所有權持分是數字上而非具體可見的,在管理、利用,甚至分割、買賣上,常因共有人意見不一而起糾紛,對簿公堂。土地法第34條之1是共有土地處分的重要依據,然在實務運作上卻時有爭議。

  本書作者從事土地開發、登記業務多年,對於共有土地處分實務經驗熟稔、豐富,他將研究心得編撰成書,分成五大篇——總論、土地法第34條之1實務研討、實務操作、司法判決判例要旨、法律問題、行政解釋、附錄相關法規等,對於共有土地各類處分如何運用土地法第34條之1規定,有詳盡的剖析,是有志於土地開發業務者、共有土地所有權人最佳之參考書。

別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招

作者:李永然、許啟龍、許淑玲、吳任偉、林其玄、高嘉甫、連世昌、李廷鈞、黃興國
出版日期:2018/9 二版
書號:1I32-1
定價:400元

  別讓你的房地產被「共有」兩字綁死了!與他人共有不動產不似單獨所有來得單純,其在處分、管理、使用、收益上,皆須取得共有人全體或過半數的同意,其間的法律細節相當多。本書即在詳解「分別共有」、「公同共有」不動產的法律規範與實務案例運作,是您活化共有不動產,實現地盡其利、物盡其用理想的必備指南。

    全站熱搜

    李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()