文◎李永然律師

一、危老重建比都市更新熱門

  台灣都會區老舊房子太多,且早期「公寓」沒有電梯,老人家上下樓梯苦不堪言,對於老舊房子政府原本努力推「都市更新」,後來受「文林苑」案影響,遇上釘子戶,都市更新即進入牛步化。

  政府由立法院三讀透過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。

  目前危老重建相當熱門,如果想要參與危老重建,對於相關要件及程序自有瞭解的必要。

二、那些合法建築物可以適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》?

  首先民眾須瞭解適用「危老重建」,必須是都市計畫範圍內非經「目的事業主管機關」指定具有歷史、文化、藝術及念價值(註1),且符合下列各款之一的「合法建築物」:

  1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制折除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

  2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

  3.屋齡「三十年」以上,經結構安全性能評估結果的建築物「耐震能力」未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

  目前實務上以前述「第三種」情形申請的居多;謹就「第3種情形」中的相關要件,簡述如下:

  1.屋齡三十年以上的認定方式,如果是領得使用執照的合法建築物,則自該房屋領得「使用執照」之日起算,至向直轄市、縣(市)主管機關申請重建之日止,計算是否已達三十年以上。

  2.該符合屋齡的合法建築物,須「耐重耐力未達一定標準」,此乃指《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》規定進行評估,其評估結果為「初步評估乙級」。

  3.該符合屋齡且耐震能力未達一定標準,還必須「改善不具效益」或「未設置昇降設備」者;其中「改善不具效益」乃指經「結構安全性能評估」,其評估結果為建議拆除重建,或補強且其所屬須費超過建築物重建成本二分之一(《都市危險及老舊建築物重建條例施行細則》第2條、第3條)。

三、符合危老重建的合法建築物,如何申請?

  其次如果符合上述危老重建,欲申請重建時,新建建築物的起造人應擬具「重建計畫」,取得「重建範圍」內「全體土地及合法建築物所有權人」之同意,向直轄市、縣(市)主管機關核准後,依建築法令規定申請「建築執照」。

  申請時應提出:1、申請書,2、符合「危老條例」所定合法建築物的證明文件或尚未完成重建之危險建築物證明文件,3、重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人名冊及同意書,4、重建計畫(註2),5、其他經直轄市、縣(市)主管機關規定的文件(《都市危險及老舊建築物重建條例》第5項、該條例施行細則第4條)。

  上述提出重建申請,對於重建計畫只擇取「審核機制」,只要符合規定即可核准,除須補正或駁回外,原則上主管機關應於申請日後「三十日」內完成;但情形特殊者,得延長一次,延長期間以「三十日」為限;此不同於都市更新對都市更新計畫須由「審議委員會」審議(註3)。

四、結語

  由以上說明可知「危老重建」不同於「都市更新」,參與危老重建除應注意前述規定外,也應注意容積獎勵、容積移轉、租稅減免及政府相關之補助。如果與建商進行危老重建的「合建」,也應注意合建契約的訂定,切勿輕忽,俾保自身權益

註1、對於「老舊建築物」非屬具有歷史、文化、藝術、紀念價值的合法建築物,經向地方主管機關文化局申請認定。
註2、「重建計畫」應載明(1)重建計畫範圍,(2)土地使用分區,(3)經依法登記開業建築所簽發之建築物配置及設計圖說,(4)申請容積獎勵項目及額度,(5)依《危險及老舊建築物重建條例》第6條第5項所定辦法應取得的證明文件及協議書,(6)其他經直轄市、縣(市)主管機關規定應載明的事項。
註3、林煌欽等著:危老及都市更新起簡單231問,頁232~233,2019年5月2版,讀享數位文化股份有限公司出版。

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  台灣都會區老舊房子太多,且早期「公寓」沒有電梯,老人家上下樓梯苦不堪言,對於老舊房子,政府原本努力推動「都市更新」,後來發生「文林苑」案,遇上釘子戶,都市更新大受影響。加上《都市更新條例》(以下簡稱「都更條例」)因大法官會議釋字第709號解釋,認為有部分條文違憲,為此該條例修正草案送入立法院進行修正,都市更新即進入牛步化階段。

  據統計,全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶,二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會,對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲,進入修法階段,造成都更案件受限時,為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱「危老條例」),總統也於民國106年5月10日公布,並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」,也終於經立法院三讀通過,並由總統於民國108年元月30日公布施行,新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。

  在「都更條例」修正公布前,「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇,快速、簡便,老屋重建,不但住得安心,價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布,在「都更條例」與「危老條例」間,民眾可就一頭霧水了,兩者的目標一致,都是老屋砍掉重練,但又好像有所區別。

  申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處,危老重建的申請門檻比較低,只要符合三十年以上、房屋有安全之虞,或是無電梯者,都可以申請,申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上,且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大,則適合採用都更模式,因為可以享有較高的容積率。

  老屋砍掉重練,已在民眾心中產生共識,但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中,而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡,兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢,加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少,為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」,維護自身權益,同時不再視老屋重建為怪獸,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》,不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆,解說老屋重建應有的認識及相關事項,同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得,協助民眾了解老屋問題,解決老屋危機。本手冊共分三大部分:一、危老重建篇;二、都市更新篇;三、危老重建與都市更新稅賦篇。

  《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者,請來函附上11元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元,索取2本回郵16元,索取3本以上請參考永然文化網站!

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作者:李永然.林永汀
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