文◎李永然律師
一、危老重建比都市更新熱門
台灣都會區老舊房子太多，且早期「公寓」沒有電梯，老人家上下樓梯苦不堪言，對於老舊房子政府原本努力推「都市更新」，後來受「文林苑」案影響，遇上釘子戶，都市更新即進入牛步化。
政府由立法院三讀透過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，總統也於民國106年5月10日公布，並且自同年5月12日起施行。
目前危老重建相當熱門，如果想要參與危老重建，對於相關要件及程序自有瞭解的必要。
二、那些合法建築物可以適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》?
首先民眾須瞭解適用「危老重建」，必須是都市計畫範圍內非經「目的事業主管機關」指定具有歷史、文化、藝術及念價值（註1），且符合下列各款之一的「合法建築物」：
1.經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制折除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
2.經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
3.屋齡「三十年」以上，經結構安全性能評估結果的建築物「耐震能力」未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
目前實務上以前述「第三種」情形申請的居多；謹就「第3種情形」中的相關要件，簡述如下：
1.屋齡三十年以上的認定方式，如果是領得使用執照的合法建築物，則自該房屋領得「使用執照」之日起算，至向直轄市、縣（市）主管機關申請重建之日止，計算是否已達三十年以上。
2.該符合屋齡的合法建築物，須「耐重耐力未達一定標準」，此乃指《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法》規定進行評估，其評估結果為「初步評估乙級」。
3.該符合屋齡且耐震能力未達一定標準，還必須「改善不具效益」或「未設置昇降設備」者；其中「改善不具效益」乃指經「結構安全性能評估」，其評估結果為建議拆除重建，或補強且其所屬須費超過建築物重建成本二分之一（《都市危險及老舊建築物重建條例施行細則》第2條、第3條）。
三、符合危老重建的合法建築物，如何申請?
其次如果符合上述危老重建，欲申請重建時，新建建築物的起造人應擬具「重建計畫」，取得「重建範圍」內「全體土地及合法建築物所有權人」之同意，向直轄市、縣（市）主管機關核准後，依建築法令規定申請「建築執照」。
申請時應提出：1、申請書，2、符合「危老條例」所定合法建築物的證明文件或尚未完成重建之危險建築物證明文件，3、重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人名冊及同意書，4、重建計畫（註2），5、其他經直轄市、縣（市）主管機關規定的文件（《都市危險及老舊建築物重建條例》第5項、該條例施行細則第4條）。
上述提出重建申請，對於重建計畫只擇取「審核機制」，只要符合規定即可核准，除須補正或駁回外，原則上主管機關應於申請日後「三十日」內完成；但情形特殊者，得延長一次，延長期間以「三十日」為限；此不同於都市更新對都市更新計畫須由「審議委員會」審議（註3）。
四、結語
由以上說明可知「危老重建」不同於「都市更新」，參與危老重建除應注意前述規定外，也應注意容積獎勵、容積移轉、租稅減免及政府相關之補助。如果與建商進行危老重建的「合建」，也應注意合建契約的訂定，切勿輕忽，俾保自身權益。
註1、對於「老舊建築物」非屬具有歷史、文化、藝術、紀念價值的合法建築物，經向地方主管機關文化局申請認定。
註2、「重建計畫」應載明（1）重建計畫範圍，（2）土地使用分區，（3）經依法登記開業建築所簽發之建築物配置及設計圖說，（4）申請容積獎勵項目及額度，（5）依《危險及老舊建築物重建條例》第6條第5項所定辦法應取得的證明文件及協議書，（6）其他經直轄市、縣（市）主管機關規定應載明的事項。
註3、林煌欽等著：危老及都市更新起簡單231問，頁232~233，2019年5月2版，讀享數位文化股份有限公司出版。
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台灣都會區老舊房子太多，且早期「公寓」沒有電梯，老人家上下樓梯苦不堪言，對於老舊房子，政府原本努力推動「都市更新」，後來發生「文林苑」案，遇上釘子戶，都市更新大受影響。加上《都市更新條例》（以下簡稱「都更條例」）因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，都市更新即進入牛步化階段。
據統計，全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶，二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會，對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲，進入修法階段，造成都更案件受限時，為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱「危老條例」），總統也於民國106年5月10日公布，並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」，也終於經立法院三讀通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。
在「都更條例」修正公布前，「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇，快速、簡便，老屋重建，不但住得安心，價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布，在「都更條例」與「危老條例」間，民眾可就一頭霧水了，兩者的目標一致，都是老屋砍掉重練，但又好像有所區別。
申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處，危老重建的申請門檻比較低，只要符合三十年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上，且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大，則適合採用都更模式，因為可以享有較高的容積率。
老屋砍掉重練，已在民眾心中產生共識，但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中，而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡，兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢，加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少，為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」，維護自身權益，同時不再視老屋重建為怪獸，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》，不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆，解說老屋重建應有的認識及相關事項，同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得，協助民眾了解老屋問題，解決老屋危機。本手冊共分三大部分：一、危老重建篇；二、都市更新篇；三、危老重建與都市更新稅賦篇。
《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者，請來函附上11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元，索取2本回郵16元，索取3本以上請參考永然文化網站！
作者：李永然．林永汀合著
出版日期：2019/03 初版
書號：3F01
定價：420元
土地，在人類文化中佔有極重要的地位。不論是以前的耕田種植時代，還是現今工商業時代，土地都是不可或缺的一環。人們因利用土地而有經濟問題，其分配與利用是否適當，直接、間接影響人民生活、社會秩序、國家治亂；領土爭端，更對於國際和平造成衝擊。土地法便是規範土地關係的法律，也就是規範人與地之間關係的法規總稱。本書以《土地法》為主軸，依照土地法脈絡，詳論《土地法》前三編即總論、地籍、土地使用之規定，再引用相關法規佐證，想了解我國土地完整法規，本書不可錯過。
作者：李永然．林永汀
出版日期：2019/05初版
書號：3F02
定價：420元
深究不動產議題之中，最為根本即屬土地法，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其土地法攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可知曉土地法的重要性。本書以土地法為主軸，依照土地法脈絡，詳論土地法後二編即土地稅、土地徵收之規定及地政士執業應注意事項，再引用相關法規佐證。提供民眾與從事土地相關行業人士對土地法規定、運用的參考依據。
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