文◎李永然律師

  現代人以車代步的情形相當普遍,有了汽車,最好也能在自己的住家或社區有停車位,才能方便停車。而買賣停車位應注意哪些法律問題呢?

一、停車位的種類:

  買賣停車位的人一定要先認識停車位的種類。停車位有「平面停車位」及「機械停車位」不同的規格,在法律性質上則分為「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」。

  為了便於讀者的了解,特將「法定停車位」、「增設停車位」及「獎勵停車位」分述於下:

  (一)法定停車位:
  係指依《都市計畫法》、《建築技術規則》建築設計施工編第59條規定及其他相關法令規定所應設置的停車空間。
  (二)增設停車位:
乃指起造人依實際需要擬自行增設的停車空間,為依「法定停車位」設置外增加停車位的供給,且於申請建造執照時已規劃設置。
  (三)獎勵停車位:
乃指依直轄市或縣(市)政府訂定的鼓勵建築物增設停車空間有關法令規定增設的停車空間,這些停車空間依法須開放供公眾使用。
  「獎勵停車位」的停車獎勵於民國101年12月31日止,不再適用。

二、法定停車位自民國80年9月18日起只能讓售於區分所有權人:

  其次,民眾應了解法定停車位限定讓售對象的規定。內政部營建署於民國80年9月18日對於「法定停車位」發布一函令,即「……區分所有建物內之……法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。二、基於法律不溯及既往原則,並避免購屋糾紛影響人民權益,對新申請建造執照之案件,應依前開結論辦理。」

  所以,在民國80年9月18日以前「法定停車位」以共用部分登記者,今後承受者限於區分所有權人。又自民國80年9月18日以後申請建造執照,法定停車位也必須作為共用部分,承受法定停車位者必須於該區分所有建物內擁有「專有部分」者。
  至於法定停車位於民國80年9月18日以前,未以共用部分登記者,應該要如何處理呢?內政部91年1月9日內授營建管字第09100811010號函認為:「本條例施行前法定停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀(具有該停車位建號及土地持分),經認定具有使用上之獨立性,自得依第3條第3款視為專有部分,不受第45條(註:修正條文第58條)規定為共用部分範圍之限制,……」,亦即這樣的停車位是可以「外賣」的,也就是賣給這棟區分所有建物區分所有權人以外之人。

三、增設停車位、獎勵停車位可以外賣:

  至於增設停車位、獎勵停車位,買受人應注意哪些問題?增設停車位、獎勵停車位如非位於「法定空地、法定防空避難設備」範圍內,得為「專有部分」,亦即可以不必作為共用部分(參見內政部營建署91年5月20日營署建管字第0912907224號函),此時可以外賣,即售予非該區分所有建物的區分所有權人。

四、透過圖面了解自己停車位的種類:
  
  讓買受停車位者相當苦惱的是不知自己所購買的停車位種類是什麼。可從起造人申請建造執照所附圖面加以了解,如果建物內有獎勵停車位也應於「使用執照」上載明。除此之外,買受人還應注意以下二點:

  (一)依規定在區分所有建物「共同使用部分」標示部備考欄會加註「停車位共計○位」,並另於現行區分所有建物共同使用部分附表增列「車位編號」。

  (二)為利於登記實務作業之需,「建物測量成果圖」應按「竣工圖」轉繪所劃設的停車位、編號,及於「位置圖」欄加註停車位的數量(參見內政部85年9月7日台(85)內地字第8580947號函)。

  前述資訊都可作為了解停車位種類的參考。雖然買賣停車位確實相當複雜,但透過法律的了解,就可掌握自己的權益!

(本文出自《成屋買賣與仲介糾紛解決法律手冊》,作者為永然聯合法律事務所所長、永然財經法律事務中心創辦人)

文章連結:買房了真開心! 住家或社區的停車位三大種類不可不知、買賣更有眉角

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