據報載,有購屋者出面指控,兩、三年前在高雄買預售屋,近日卻在交屋前接到建商通知,因原物料漲價,要求每坪加價台幣三萬元才交屋;否則解約退還已繳價金,之後再依合約賠償違約金。
筆者對於此一建商的惡劣行徑,誠不以為然,因為「預售屋交易」形態在我國已經有數十年歷史,購買預售屋的風險原本就高於中古屋或新成屋,仍有消費者干冒風險購買預售屋,建商願採用預售形態售屋,都是各自取其好處,也都各自有其須承擔的風險。
就「契約必須信守的原則」,建商與預售屋買受人於訂定「預售屋買賣契約」後,即均應負有誠信履行的義務,此由《民法》第148條後段的規定:「……行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」。
由於預售屋交易類似期貨交易,建商交屋時如果房市跌價,買受人不得向建商要求「減價交屋」;反之,建商交屋時,也不得以「原物料漲價」為由,向消費者要求加價;甚至,還揚言購屋消費者如不接受加價的要求,建商就要對買受人進行解約。
針對解除契約,其實不是憑買賣任何一方可以恣意為之;筆者以後做個剖析。按契約之任一方欲合法解除契約,必須以有解除權為其前提。解除權有「法定解除權」及「約定解除權」之分,前者是於法律中明文規定,後者則是依雙方於契約書中之約定。欲行使解除權的一方,即必須他方有違反法律規定或契約約定,才可以合法有效行使解權;否則,買受人可以向售屋建商主張其解除契約不合法,而不生解除契約之效力。
如果建商做了不合理的加價要求,買受人不接受,而建商竟做出違法解約,則買受人可以向建商主張不生解約效力,故雙方之買賣契約依然存在,而建商也仍負有履行交屋義務;同時,預售屋消費者一定要懂得運用《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》的規定,保障自身權益:
1. 依《預售屋定型化契約應記載及不得記載事項》第15點規定:「通知交屋期限(一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋……」。
2. 買受人對於建商未依規定交屋,即已構成「給付遲延」,買受人除要求建商依約履行交屋義務外,還可請求因給付遲延所造成損害的損害賠償,以及請求違約金(《民法》第250條、第251條)。
目前不少民眾在台灣要買一間房子已經相當辛苦且不易,建商務必注重購屋消費者權益,切勿運用自己在交易中掌握資訊的優勢地位,而對消費者做不合理的額外索求。同時,也期盼不動產交易的行政主管機關及法院,面對預售屋交易糾紛的處理,能以同理心,落實法律的執行,確保購屋消費者權益,為台灣建構預售屋交易的安全機制,保障人民的居住權,實現「住者有其屋」的理想!
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