李 序
《投入都更，你準備好了嗎？》一書，乃余與黃斐旻律師、陳淑芬律師、陳曉祺律師、吳任偉律師四位資深律師共同策劃、撰述而成。全書主要分成四部分，第一章「都市更新制度概說」，旨在使讀者了解現行都更制度的概況，並比較自辦更新中「權利變換」與「協議合建」之相異處。第二章「自辦都市更新的方式」，先是簡要說明都更中的要角──實施者，再針對不同實施者（或由建商擔任，或由住戶自組更新會任之，或由地主出資委任專業公司代理實施）所衍生的相關問題提出解答。第三章「都市更新實施流程及其相關注意事項」，則自劃定都更地區、更新單元階段始，依序進入擬定及報核更新事業概要、事業計畫階段、權利變換計畫階段、暨其他權利人、舊違建戶之法律地位及處理方式、選屋分配等議題，詳為解析箇中的法律規定和實作技巧。第四章「實務案例解析」，則藉由列舉的六則判決與簡析，釐清爭議兩端的是非和勝算，使讀者防患於未然。
由於都市更新施行過程中，台北市士林區發生「文林苑都更爭議」事件，嗣後《都市更新條例》因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，終於完成立法三讀修正通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，故新修正的條文自民國108年2月1日起正式生效。
經修正後，《都市更新條例》全部條文已多達八十八條條文，其中還增加第三章「政府主導都市更新」，其重要修正，如：
(一)優先劃定或變更更新地區的情形增加：
民眾首先要注意更新地區的劃定，因為進行都市更新，必須先有「都市更新單元」的劃定。依修正後的《都市更新條例》第6條規定：主管機關可以優先劃定或變更為更新地區並訂定或變更都市更新計畫的情形，只要下述情形之一均可：1.建築的窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞；2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壤之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全；3.建築物未符合都市應有的機能；4.建築物未能與重大建設配合；5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護，或其周邊建築物未能與之配合者；6.居住環境惡劣，是以妨害公共衛生或社會治安；7.經偵檢確定遭受放射性污染的建築物；(8)特種工業設施有妨害公共安全之虞。
(二)增加「策略性更新地區」：
其次原本《都市更新條例》對於更新單元的劃定，只有「自行劃定」、「優先劃定」及「迅行劃定」；然此次修正，於該條例第8條新增「策略性更新地區」，即有下列各款情形之一時，各級主管機關可以視實際需要，劃定或變更「策略性更新地區」，並訂定或變更都市計畫：1.位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內；2.位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者；3.基於都市防災必要，需整體辦理都市更新者；4.其他配合重大發展需要辦理都市更新者。
(三)自辦都市更新實施者的規定：
再者，「自辦都市更新」必須有「實施者」，「實施者」由「經劃定或變更應實施更新地區」的土地及合法建築物所有權人自行組織「都市更新會」或委託「都市更新事業機構」為實施者。簡單分述如下：
1.都市更新會：逾七人的土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織「都市更新會」；該「都市更新會」應為「法人」（《都市更新條例》第27條）。又「都市更新會」可以依《民法》委任具有都市更新專門知識、經驗的機構，總籌辦理都市更新業務（《都市更新條例》第28條）。
2.都市更新事業機構：這些機構以依《公司法》設立的「股份有限公司」為限；但如都市更新事業是以「整建」或「維護」方式處理者，則不在此限（《都市更新條例》第26條）。
(四)實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核所有權人及所有權面積的同意比率修正後已提高：
依《都市更新條例》修正後第37條，將實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時的同意比率較修正前第22條提高；亦即應經一定比率的私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積的同意；其同意比率依「政府主導都市更新」、「政府劃定都市更新單元」、「自行劃定都市更新單元」有不同的比率計算；但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人不予計算：
1.如果是「迅行劃定或變更的更新地區」應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一的同意。
2.至於其他政府所劃定的其餘更新地區，應經更新單之內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三的同意。
3.如果是「自行劃定更新單元」申請實施都市更新事業，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四的同意（《都市更新條例》第37條第1項）。
(五)都市更新事業實施的方式：
又對於自辦都市更新，修正前《都市更新條例》即容許都市更新事業可以依「協議合建」或「權利變更」方式進行，修正後仍採此兩種方式：
1.協議合建方式：以協議合建方式實施都市更新事業，未能取得「全體」土地及合法建築物的所有權人同意者，須經取得更新單元之範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四的同意，就達成「合建協議部分」，以協議合建方式實施。對於不願參與協議合建的土地及合法建築物，則以「權利變換」方式實施（《都市更新條例》第44條第1項）。
2.權利變換方式：以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新計畫核定發布實施後，擬具「權利變換計畫」進行公告、舉辦公聽會、公開展覽；但必要時，權利變換計畫的擬訂報核，得與「都事更新事業計畫」一併辦理（《都市更新條例》第48條第1項）。又權利變換前各家土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日的權利價值，由實施者委任「三家以上專業估價者」估定（《都市更新條例》第50條 ）。
基於大幅度修正，不得不再召集原作者，一起將本書進行內容修正，目前業已修正內容，並予以增訂再版，祈各界高明人士惠予指正，且祈願台灣的都市風貌及都市住民的居住安全，能因完善的都市更新推動而獲得長足的改善。
永然聯合法律事務所所長
永然法律基金會董事長
李永然 律師
序於西元2022年（民國111年）11月20日
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作者：李永然、黃斐旻、陳淑芬、陳曉祺、吳任偉
出版日期：2023/01 二版
書號：3C01-1
定價：350元
在政府以逐步降低實施門檻、提高獎勵作為誘因的驅動下，「都市更新」儼然成為都會區的全民話題；正當業者與市民摩拳擦掌、躍躍欲試之際，有人看好，卻也不乏有人唱衰。究竟投入都更的利益有多大？合作風險又在哪裡？一體兩面，端看您「準備好了沒」。本書從法律實務切入，自制度面，到自辦都市更新的方式、實施流程、注意事項、選屋分配、疑難解決……等問題，帶領您循序漸進，步上都更的「雙贏」之路！
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