文◎李永然律師、陳曉祺律師
一、更新事業一般的推動程序
(一)可行性評估規劃。
(二)初步整合地主。
(三)舉辦事業概要公聽會。
(四)申請事業概要。
(五)都市更新事業計畫及權利變換計畫研擬。
(六)舉辦都市更新事業計畫及權利變換公聽會。
(七)多數地主同意並簽訂契約。
(八)申請都市更新事業計畫及權利變換計畫。
(九)都市更新事業及權利變換執行。
(十)成果報核：《都市更新條例》第57條規定，實施者應於都市更新事業計畫完成後六個月內，檢具竣工書圖及更新成果報告，送請當地直轄市、縣（市）主管機關備查。
二、「更新地區」之簡介
在介紹「更新單元」之前，先大致說明「更新地區」之劃定。
《都市更新條例》第3條第2款對於更新地區之定義為：「更新地區：指依本條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區。」簡言之，「更新單元」即為某單一建案之基地範圍，是較小之開發單位；而「更新地區」為較大之區域，為政府認定有更新必要而劃定之範圍。
都市更新原即屬於都市計畫之一環，理論上應由政府公部門握有主導權。依我國《都市更新條例》第5條規定，更新地區之劃定係由直轄市、縣、市主管機關衡量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。
若有《都市更新條例》第6條所規定之八款妨礙公共安全、公共交通、未符合都市應有之機能、未能與重大建設配合、妨害公共衛生或社會治安、具有歷史、文化、藝術、紀念價值而亟須辦理保存維護等情事者、確定遭受放射性污染之建築物、或特種工業設施有妨害公共安全之虞者，地方主管機關得優先將之劃定為更新地區。
另外，若建築物有因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞，或為避免重大災害之發生，或符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第1項第1款、第2款規定之情況時，《都市更新條例》第7條規定地方主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，且上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。
除了前述「優先劃定」、「迅行劃定」更新地區之情況外，《都市更新條例》於108年間全面修訂時另新增「策略性劃定」之類型。此種類型之更新地區主要是針對水陸交通樞紐等適合高度開發之地區、基於防災需要之整體都市規劃，以及配合重大建設之周邊整體規劃，在都市計畫上具有策略性之更新區域。
承前所述，都市更新原即屬於都市計畫之一環，理論上係由政府公部門握有主導權，故僅有政府機關有劃定更新地區之權限。不過108年《都市更新條例》修法時另新增第10條之規定，增設了人民得向政府機關提議劃定更新地區之程序，擴大了人民的參與。
在符合「優先劃定」、「迅行劃定」之情況下，土地及合法建物所有權人得向地方政府提議劃定更新地區；台北市政府因應此條規定已訂有《台北市政府受理土地及合法建築物所有權人提議劃定更新地區實施辦法》，新北市政府則訂有《新北市政府受理提議劃定更新地區作業原則》。
再者，由於都市更新有利於改善居住環境，並具有美化市容、預防災害、提高土地使用強度等諸多優點，故政府對於人民主動進行都市更新係採取開放之態度。
從而，雖然更新地區之劃定權限屬於主管機關，惟依《都市更新條例》第23條之規定，人民亦得在未經劃定應實施更新之地區，依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業。簡言之，即便非位於更新地區內之老舊建物，人民亦得自行劃定更新單元，申請實施都市更新。(本文摘自《投入都更，你準備好了嗎？》，永然文化出版)
文章連結： 劃定都市更新地區的方式與規定 推動程序十大要點
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作者：李永然、黃斐旻、陳淑芬、陳曉祺、吳任偉
出版日期：2023/01 二版
書號：3C01-1
定價：350元
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