★2023.08.30udn聯合新聞網刊登李永然律師撰「平均

文◎李永然律師

一、政府透過《平均地權條例》約束投機炒作不動產市場行為

  民進黨政府執政迄今最令民眾反感及激起民怨的,不外是「房價過高」,年輕人大嘆永遠買不起,乾脆「躺平」;政府為了消除民怨及爭取年輕人的回頭支持,於是執政黨在立法院運用其占有過半數席位,快速進行《平均地權條例》的修正,其修正有如下重點:私法人購買住宅許可制;限制換約轉售;新建成屋納入「紅單」管制;重罰不動產炒作行為;建立檢舉獎金制度;預售屋解約採申報登錄制。

  在上述修正重點中,有一項是針對「不動產炒作行為」。究竟何謂「不動產炒作行為」?如有違反,將受何種處罰?又如果民眾檢舉是否可以領取獎金?筆者擬藉本文予以剖析。

二、《平均地權條例》已禁止不動產炒作行為

  按房子是用來住的,不是用來炒的,過去政府運用「囤房稅」,希望能讓房子不要被人拿來囤積居奇;但其效果十分有限。又台灣目前「房價過高」,不少人歸咎於有心投機炒作,立法委員於修正《平均地權條例》時,特增加第47條之5,並於第1項規定禁止炒作的行為,共有三大態樣,即:

  (一)以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布「不實資訊」,影響不動產交易價格;

  (二)與他人「通謀」或「虛偽」交易,營造不動產活絡的表象;

  (三)自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產,且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利(註)。

  就上述三種禁止炒作行為的態樣,其所針對的「不動產」,不論「預售屋」或「成屋」均在約束規範之內。

  又政府必須積極主動進行不動產炒作行為的約束,特別於《平均地權條例》第47條之4第2項賦予「主管機關」權力,即直轄市、縣(市)主管機關得向涉嫌不動產炒作行為的「行為人」或「相關第三人」,要求查詢、取閱有關文件或提出說明;且「受查核者」不得規避、妨礙或拒絕。

  如果「行為人或相關第三人」規避、妨礙或拒絕查核者,直轄市、縣(市)主管機關可以處新台幣六萬元以上三十萬元以下「罰鍰」,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰(參見《平均地權條例》第81條之3第4項)。

三、涉及炒作不動產的行為人,法律責任如何?

  其次,在上述的「炒作不動產」,如行為人有《平均地權條例》第47條之5第1項所列各款行為之一者,直轄市、縣(市)主管機關將處新台幣一百萬元以上五千萬元以下「罰鍰」,並得令其改正;屆期未改正者,則按次處罰。在炒作不動產行為,如有「不動產交易」者,則按「交易戶(棟)一筆」處罰(參見《平均地權條例》第81條之3第2項)。

  又如果有涉嫌行為人認為自己的行為,並非「炒作行為」,卻遭主管機關誤認,則可於收到處罰後,依《訴願法》相關規定於「三十日」(不變期間)內提出「訴願」,進行行政救濟。

四、檢舉不動產炒作行為可獲獎金

  再者,此次《平均地權條例》修正,其中有一修正重點是「建立檢舉獎金制度」,此於該條例第81條之4第1項規定:民眾對不動產「銷售」、「買賣」或申報登錄資訊,知有違反法規規定情事者,得敘明事實並檢具證據資料向直轄市、縣(市)主管機關檢舉。

  又經查法令屬應處以「罰鍰」者,得以實收「罰鍰總金額收入」一定比率,提充「檢舉獎金」與檢舉人(參見《平均地權條例》第81條之4第2項);亦即檢舉人有機會可獲取獎金!

  而內政部依《平均地權條例》第81條之4第4項訂定《不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法》,依該辦法第2條第1項第10款規定,如有《平均地權條例》第47條之5第1項各款「炒作」行為之一,檢舉人可以檢舉,且經查證屬實並裁罰罰鍰確定且完成收繳者,即可獲得「檢舉獎金」。

  檢舉人進行檢舉時,應以「書面」或以「電子郵件」方式,敘明被檢舉人的身分資料、檢舉事項違規情形(包括時、地)及足供研判違規行為的具體事證或佐證資料。當然檢舉人可以是「自然人」,也可以是「法人」,但均採「實名制」。

五、結語

  綜上所述,《平均地權條例》的修正已自2023年7月1日起施行,民眾或不動產業者(建設公司、代銷業者、仲介公司……)切勿再有「不動產炒作」的行為,方可避免遭檢舉並被處罰;否則,如為不動產炒作行為,恐將得不償失。(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人)

註:李永然、吳任偉等著:代銷、仲介紅不讓,頁34~35,民國112年7月第五版,永然文化出版股份有限公司。

新聞連結:實名制吹哨者用電子郵件檢舉、民眾炒房被查獲罰五千萬 預售屋、新成屋千瘡百孔

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★2023.08.30udn聯合新聞網刊登李永然律師撰「平均

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  政府此次為平抑房價,修正《平均地權條例》,其中最嚴厲的手段,則屬限制私法人買受供住宅使用住宅的房屋。同時為了防止「炒房」,對於「預售屋」或「新建成屋」的讓與或轉售也有諸多限制。鑑於《平均地權條例》此次修正影響不動產甚鉅,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《平均地權條例新修正法律手冊》,由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍主任律師擔任主編、永然聯合法律事務所台北所陳宜鴻主任律師擔任副主編,率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師共同執筆,解析預售屋新成屋新制。

  內容包括:平均地權條例如何約束投機炒作不動產市場的行為;預售屋、新建成屋換約轉售的禁止;私法人買受住宅採「申請制」的相關規範及配套措施;檢舉獎金制度的規範;對預售屋實價登錄的規定;代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些事項;得例外讓與或轉售預售屋及新建成屋的情形……等。

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