★2023.08.31udn聯合新聞網刊登郭佩宜律師撰「新修

文◎郭佩宜律師

  在民國(下同)間,政府制定了《土地法》中的特別法《實施都市平均地權條例》,旨在穩定土地及房屋價格,彼時為了遏止投機壟斷行為,訂立了地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等四大綱領的執行措施。隨後於66年間進行修正,使其成為不分地區適用的《平均地權條例》,歷年來《平均地權條例》也經過數次修正。

  而立法院為了打房,平抑民怨,於112年1月10日三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案,並於同年7月1日正式實施新法,此次修法重點,如前所述,主要目的是為了打擊炒房及加強土地市場監管,防止不當炒作及壟斷現象發生,希冀可以透過健全房屋市場正常交易秩序,引導房屋市場回歸穩健發展,進而保障國人購屋權益與居住正義。

  此次《平均地權條例》修法共有五大修正重點(註1)(註2),謹說明如下:

一、限制換約轉售

  簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形(如:買受人簽約後如其財產因故遭強制執行、配偶、近親因重大傷病須長期療養、非自願失業或重大變故,致無力繳款履約情形,並經直轄市、縣(市)主管機關核准者)外,不得讓與或轉售第三人;銷售者(建商)也不得同意或協助買受人契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰新台幣(下同)五十萬至三百萬元。

二、重罰炒作行為

  明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰一百萬至五千萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度

  民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉;另於相關子法明定可發給檢舉獎金的案件類型,包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等四類案件,民眾提出檢舉如經查證屬實,將以實收罰鍰中發給30%、上限一千萬元的檢舉獎金(註3)。

四、建立私法人購買住宅許可制

  增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記;目前內政部對於私法人買受住宅用途具有公益性、必要性者,公告訂有九種「免經許可」情形,例如買受古蹟建築進行保存維護;另對於私法人因正常經營用途需要而買受住宅者,並於「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」中,訂有六種「需經許可」情形,例如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用,但經許可取得住宅後,仍須受到5年不得移轉等限制(同註3)。

五、解約申報登錄

  預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於「三十日」內申報登錄;違規者將按戶棟處罰三萬至十五萬元。

  此次修正之《平均地權條例》已正式上路,期望能打擊投機行為、杜絕炒作,引導我國房市穩健發展,達成保障我國人民居住正義之目的!(本文作者為永然聯合法律事務所台北所執業律師)

註1:內政部111年4月7日《平均地權條例》修正說明之投影片。

註2:內政部官方網站新聞:「平均地權條例修正案三讀,內政部:抑制炒作、健全交易」(資料引自:https://www.moi.gov.tw/News_Cont ent.aspx?n=4&s=275437) 。

註3:內政部官方網站新聞:「內政部通過平均地權條例子法,規劃7月1日上路」 (資料引自:https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n= 4&s=280070)。

文章連結:民眾檢舉不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售 拿到一千萬元

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★2023.08.30udn聯合新聞網刊登李永然律師撰「平均

《平均地權條例新修正法律手冊——預售屋新成屋新制解析》 免費贈閱,歡迎索取

  政府此次為平抑房價,修正《平均地權條例》,其中最嚴厲的手段,則屬限制私法人買受供住宅使用住宅的房屋。同時為了防止「炒房」,對於「預售屋」或「新建成屋」的讓與或轉售也有諸多限制。鑑於《平均地權條例》此次修正影響不動產甚鉅,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《平均地權條例新修正法律手冊》,由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍主任律師擔任主編、永然聯合法律事務所台北所陳宜鴻主任律師擔任副主編,率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師共同執筆,解析預售屋新成屋新制。

  內容包括:平均地權條例如何約束投機炒作不動產市場的行為;預售屋、新建成屋換約轉售的禁止;私法人買受住宅採「申請制」的相關規範及配套措施;檢舉獎金制度的規範;對預售屋實價登錄的規定;代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些事項;得例外讓與或轉售預售屋及新建成屋的情形……等。

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