文◎李永然律師
一、高齡社會來臨，「以房養老」的案例逐漸增加
我國已邁入高齡社會，同時又因「少子化」，導致老年人的經濟安全，包括老年人退休後的疾病、意外導致長期看護需求及安養費用，在在被社會各界關注。
我國行政院金管會鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」，目前已有十四家銀行提供這方面的服務。截至民國112年3月，這種「商業型以房養老貸款」的案件，共核准六千九百五十七件，核貸全額新台幣三百九十五億元；足見這方面的案件確實逐年在增加中。
筆者曾遇上一位八十餘歲喪偶的老太太，坐輪椅，且需有看謢二十四小時照顧，膝下無子女，但名下有一棟六十餘坪的台北市房子，其外甥要老太太將房子贈與給外甥，外甥願每月給老太太八萬元做為生活及看護費用之用；未料不動產贈與後，外甥只履行兩個月的支付，就不再給付，老太太要筆者幫她循法律途徑索還；筆者花了近半年的時間協助索還，有驚無險。
由此一案例可知，如果老太太能運用「商業型以房養老貸款」，向銀行按月取得款項，這種問題就不致於發生。因而筆者擬從法律觀點介紹「以房養老」的貸款，俾供有需求者運用。
二、何謂「商業型以房養老貸款」？
首先談到「以房養老」。此為「不動產逆向抵押貸款」（Reverse Mortgages），乃指高齡者就其所有的不動產房屋，設定「抵押權」予金融機構，由貸款的金融機構評估該房地產的價值、貸款人的預期壽命等因素，再藉由精算於高齡者的生存期間內，按月或按年給付「定期金」給居住於該抵押房屋的高齡者，供其生活養老所需；並待高齡者死亡後，才償還本息的貸款約定。
這種「商業型的以房養老模式」，主要是由金融機構依「授信原則」自行承作，風險由金融機構自行承擔，貸款者所能取得的「定期給付金額」也委藉市場機制決定（註1）。
由上述說明，可知「商業型以房養老貸款」有別於「一般貸款」；其間的不同，除上述較為特殊的授信評估方式不同外，「債權確保」也不同。「一般貸款」如遲延償付本息，貸款的金融機構可以引用「加速條款」，將借款視同到期，進而依法處分「擔保品」；但「商業型以房養老貸款」屬於「逆向抵押貸款」，乃於借款的高齡者死亡時，其繼承人不願代償（或無繼承人）時，除了處分原擔保外，沒有收回債權的其他方式（註2）。
三、商業型以房養老貸款，要以房地產設定最高限額抵押
其次，目前商業型以房養老貸款，即是「逆向抵押貸款」，高齡的借款人要以自己的房地產做為「擔保品」，向金融機構借得所需的款項，此一「抵押」也受《民法》「抵押權」的規範，實務上大皆以申貸者的房地產價值作為「最高限額抵押權」（註3）設定，亦即實務上的操作是適用「最高限額抵押權」（註4）（《民法》第881條之1～第881條之17）。
四、結語
綜上所述，對於已退休的高齡者，如自己有房地產而手邊欠缺現金，又無兒女提供經濟來源，不妨可以考慮將自己居住的房地產向銀行申辦「商業型以房養老貸款」；但申辦時，仍應詳細與銀行間的「契約」；如不瞭解時，最好請教專業律師；另外，貸款者與銀行間屬於「金融消費關係」，可以主張《金融消費者保護法》保障自身權益。以上說明，供讀者參酌運用！（本文作者為永然聯合法律事務所所長、家族傳承法律事務中心創辦人）
註1：曾品傑撰：〈論以房養老契約──以我國不動產逆向抵押貸款制度為中心〉乙文，載月旦法學第230期，頁39～頁43，2014年7月出刊。
註2：林益倍撰：〈商業型不動產逆向抵押貸款之法律實務初探〉乙文，載財金論文叢刊第26期，頁36～37，2017年6月出刊。
註3：「最高限額抵押權」，乃指債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。最高限額抵押權所擔保的債權，以由一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利為限。
註4：潘秀菊、李智仁著：反向抵押貸款制度之理論與實務，頁157，2010年6月初版第1刷，元照出版有限公司出版。
文章連結：喪偶輪椅老婦將北市六十坪房子贈予外甥 每月8萬元生活費和看護費飛了
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作者：李永然、黃振國合著
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作者：李永然律師、李廷鈞地政士、劉芝容地政士
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永然聯合法律事務所李永然律師執律師業多年，看過形形色色的人，經手過各式各樣的案件，有感於許多人在「借名登記」上吃了大虧，也經常有人詢問家族傳承、家族信託如何辦理，更看到不少老人家退休後，將房地過戶給他人後，卻遭人遺棄的案件，遂邀請永然聯合法律事務所黃斐旻主任律師擔任主編、陳宜鴻副主任律師擔任副主編，企劃了《借名登記、信託與家族傳承規劃法律手冊》，同時集合永然聯合法律事務所李永然律師、黃斐旻律師、陳宜鴻律師、沈曉致律師及永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆，為讀者剖析不動產、股權、銀行帳戶等借名登記的法律關係，並介紹家族信託、遺囑的運用，以及對金錢信託、不動產自益信託、閉鎖性股份有限公司、以房養老、預告登記、監護宣告與意定監護的應有認識。最後亦解析台商在大陸如何辦理遺產繼承。
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