文◎黃介南律師
一、「舊違章建築」可否參與都市更新事業
依《違章建築處理辦法》第2條規定，所謂「違章建築」係指：「建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」
而《違章建築處理辦法》第4條第1項也規定：「違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項。」亦即，直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。
認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依《建築法》第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之（《違章建築處理辦法》第5條規定）。
惟實務上，立法者基於現實、政策等因素考量而將「違章建築」予以區分為「新違章建築」與「舊違章建築」兩種類型（《違章建築處理辦法》第11條第3項規定，新舊違章建築之劃分日期，依直轄市、縣（市）主管建築機關經以命令規定並報內政部備案之日期）；另為達成都市更新的目的，處理占有他人土地之舊違章建築戶，會給予獎勵容積（《都市更新建築容積獎勵辦法》第17條規定）。
二、都市更新對於「舊違章建築戶」之認定
占有他人土地之「舊違章建築戶」可否參與都市更新事業？台北市為達成都市更新的目的，就「舊違章建築戶」之認定以民國（下同）77年8月1日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文件（《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》第5條第2項規定）。
另依《都市更新條例》實施都市更新事業之實施者妥善處理舊違章建築戶後，不適用台北市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。依此，凡於77年8月1日以前而在台北市未依法申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照，而擅自建築之建築物者，均屬「舊違章建築戶」。
三、舊違章建築之獎勵容積
《都市更新建築容積獎勵辦法》第17條規定，處理占有他人土地之舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前之實測面積給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。前項舊違章建築戶，由直轄市、縣（市）主管機關認定之。
如何認定前開「直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積」？以台北市為例，台北市都市更新處112年10月13日北市都新事字第1126022784號函之說明，為配合111年11月30日公告之109年人口及住宅普查統計之住宅之樓地板面積修正為94.5平方公尺，計算前項獎勵之實測面積原則分述如下：
(一)以108年1月30日修正公布「前」《都市更新條例》報核之更新案（依《都市更新條例》第86條規定辦理）：
1.擬訂更新事業計畫報核之尚在審議程序中案件，於111年11月30日後辦理重行公展及適用修正公布後之《都市更新條例》應以94.5平方公尺計算。
2.擬訂更新事業計畫案核定後，於111年11月30日後申請辦理完整變更案件，且無涉及都更法令變更應以96平方公尺計算，倘適用修正公布後之《都市更新條例》則應以94.5平方公尺計算。
3.擬訂更新事業計畫案核定後，於111年11月30日後辦理簡易變更，因未涉及容積獎勵調整，爰以96平方公尺計算。
(二)以108年1月30日修正公布「後」《都市更新條例》報核之更新案：
1.111年11月30日「後」擬訂更新事業計畫申請報核，應以94.5平方公尺計算。
2.111年11月30日「前」申請報核之程序中擬訂案，以及111年11月30日公告前或後申請完整變更之案件，皆可依《中央法規標準法》第18條規定，都市更新程序終結前法規變動得從新從優，由實施者自行選擇，惟實施者應於審議會上補充說明其面積計算之合理性。
3.擬訂更新事業計畫案核定於111年11月30日後辦理簡易變更，因未涉及容積獎勵調整，爰以96平方公尺計算。
另依《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》第5條第1項規定，實施者依《都市更新建築容積獎勵辦法》第17條第1項規定，就處理占有他人土地之舊違章建築戶申請容積獎勵者，應於都市更新事業計畫核定前，檢具與占有他人土地之舊違章建築戶協議書予台北市政府，證明舊違章建築戶業經其妥善處理。
文章連結：占有他人土地之「舊違章建築」可否參與都市更新事業？ 有無「容積獎勵」？
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