永遠自然─李永然律師部落格

文◎許啟龍律師、張雅蘋律師

問題：陳先生因工作在外租房，與房東小玲約定承租套房，租期為期一年（自民國（下同）110年1月1日至110年12月31日止），每月租金台幣（下同）一萬元，每月1日給付當月租金給房東小玲，簽訂租賃契約時要給付三個月租金的押租金共三萬元給房東小玲。陳先生在110年6月至8月遲繳租金共三萬元，他能否主張從押金三萬元裡扣抵？陳先生欠繳租金達二個月，房東小玲是否能終止租賃關係？她是否須返還押金給陳先生？

解析：

2021年2月13日農曆大年初三晚間，民視新聞台（53台）【台灣演義】播出美生會創會理事長【蘇一仲的故事】，身為蘇創會理事長多年好友的李永然律師也於節目中接受採訪，談兩人情誼。

2021年2月13日下午，李永然律師前往台北大直，途經好友李金濤公司門口，搶鮮去看盛開的櫻花！

2021年2月13日大年初二上午，利用春節假期，李永然律師與家人在北投亞太飯店悠閒享用早餐，並在飯店門口留影。

2021年2月12日(大年初一)，李永然律師利用年假與家人前往桃園埔心農場春遊，看看動物丶賞賞櫻⋯⋯，天氣舒爽，心情倍感愉悅。

2021年2月11日晚間，逢大年除夕夜，李永然律師與家人在晶華酒店圍爐慶團圓，一同合影留念迎接新年到來。

2021年2月9日中午，台北市忠誠扶輪社舉行例會，由Roy社長主持，會中由潘醫師介紹主講人江日榮先生，演講「美國總統大選」，並由高永光教授擔任致答詞，最後大家合影留念。

文◎陳淑芬律師

　　一、關於房屋租賃契約書應該怎麼簽？簽約前應注意哪些事項？這都是出租人、承租人雙方都很關心的事。就這個問題而言，建議可於簽約前，參照「房屋租賃契約書範本」，儘量避免日後產生租賃糾紛。依照租賃標的現況確認書內容所載：有關房屋是否有海砂屋的問題，可依照建築法規就鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量的相關規定，在民國83年7月21日以前無訂定，83年7月22日至87年6月24日CNS3090檢測標準，鋼筋混凝土中氯離子含量容許值為0.6㎏/m3。87年6月25日至104年1月12日鋼筋混凝氯離子含量容許值含量為0.3㎏/m3。104年1月13日以後鋼筋混凝土氯離子含量容許值含量為0.15㎏/m3。

　　另外，出租的房屋是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分面積有多少坪？有無住戶規約住戶應遵行事項有哪些？房屋有無滲漏水情況？附屬設備有哪些？管理費有無積欠？房客是否要付擔管理費繳納？以上種種房屋現況，出租人都應該在「租賃標的現況確認書」中逐一載明清楚，以免日後產生糾紛。

2021年1月29日，李永然律師與陳定國教授等人，於三井日本料理明水路店餐敍，眾人並合影留念。

文◎劉翊嘉律師

　　住宅使用一段時間後，難免會出現設備損壞礙難使用、磁磚剝落、壁癌漏水等修繕責任歸屬的問題，這也是常見的租賃糾紛，為貫徹「健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益」的宗旨，政府制定了《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下稱本條例），於民國107年6月27日正式上路，租賃專法是否能解決租賃住宅修繕管理問題呢？特藉本文探討在《租賃住宅市場發展及管理條例》下，租賃住宅修繕管理應注意的事項。

　　除了修繕責任歸屬外，出租人是否刻意拖延修繕，如果承租人已「催告」出租人修繕，出租人未於時限內修繕完畢，承租人是否可自行僱人修繕，並將修繕費用自租金中扣除，也常是租賃紛爭所在。因而在本條例第8條第1項明定：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」足明出租人有提供合於約定居住使用的住宅的義務；又本條例第8條第2項、第3項分別規定：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」、「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」，是以，除非雙方租賃契約另有約定由承租人負責之外，原則上出租人負有修繕之責，因此雙方簽訂租賃契約時，應明訂出租人修繕項目及範圍，包含設備耗材等，以期減少後續紛爭。