永遠自然─李永然律師部落格

　　2016年10月1日上午10時李永然律師前往台大法律學院，出席由馬氏思上文教基金會與國立台灣大學法律學院合辦的「第六屆馬漢寶法學講座」，由馬漢寶教授主持，邀請翁岳生前司法院長主講「台灣的法治」，李永然律師身為這兩位敎授的學生，特別前往聆聽，獲益良多！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年9月28日工商時報A10版記者朱漢崙所撰「房屋稅衝擊 建商向銀行爭取展延還款」的報導，房屋稅衝擊，已讓不少建商不得不向銀行爭取再多給一年期間展延還款。金融業人士透露，由於公告地價飆漲以及計稅方式改變，已帶動大面積豪宅的房屋稅飆高，不僅使建商進入寒冬期，更因此不得不向銀行爭取展延還款，目前已有不少指標大型行庫收到這類展延貸款申請。銀行業者透露，上述向銀行展延還款的建商，其中有不少也同步向地方政府爭取延後取得「使用執照」來避風頭，這也意味建商的完工期限將往後拉長半年至一年。

　　不具名的行庫主管坦言，的確有收到不少這類申請案，由於和市況有關，並非建商本身的條件不好，因此都會同意展延還款。行庫主管指出，通常建商對於銀行的土建融還款，資金來源都是售屋所得，以往，通常是結案三個月，或半年之後，新成屋就可以clean（所謂的結案、賣完），但現在則不一樣，至少得花以前2倍的時間。主掌土建融業務多年的資深行庫主管說明，建商之所以爭取延後完工、延後取得使用執照，就是為了怕取得使用執照之後，馬上就會面臨產權登記，接下來就是繳納高額的房屋稅；尤其是「台北市」的建築。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年9月27日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「延宕20年 正義國宅都更案啟動」的報導，不動產寒冬中，首件具代表性，可說今年以來最大的都更案即將出籠。金融圈消息人士透露，歷時20年、位於台北捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案，終於將取得建造執照；該案將由土地銀行與三圓建設攜手合作，一取得建造執照後，馬上會啟動聯貸籌組，目前暫訂聯貸金額為新台幣100～110億元。該都更案整個地坪將超過1,500坪，擬採取「住商複合大樓」模式動工，其中地上1至4樓規劃作為商場，5樓以上為住宅。

　　金融圈人士指出，「正義國宅」位於台北市捷運忠孝復興站旁，緊臨台北市SOGO忠孝復興館，可說是台北市最具有指標性的大型都更案，正由於地處忠孝商圈最為精華地段，因此原住戶整合不易，歷時20年才終於完成，且期間還歷經建商換手，以及住戶王克強遭槍殺事件，可說波折連連。行庫主管表示，在三圓建設前，其實原都更實施者是龍麟建設，並已投入15年進行整合，但由於資金不足，在尚未完成整合前，就退出該都更案，改由「三圓建設」接手。

　　2016年10月3日晚間，台北美生會為自上海來的上海美生會葉會長等人接風，由蘇一仲創會會長及張日炎會長主持，兩方人士相見歡，渡過一個愉快的夜晚！

　　2016年10月3日上午11時，在見胤法師的帶領下，來自中國大陸的王文丶耿肖律師夫婦二人前往永然聯合法律事務所拜訪李永然律師並進行交流，真至下午1時30分才依依不捨離去，雙方都期待下次有機會再相聚！

　　2016年10月2日上午，李永然律師利用假日與家人一起登上新北市觀音山硬漢嶺，鍛鍊腳程，沿途欣賞美景，共渡天倫時光！

　　2016年10月1日下午2時，李永然律師前往萬世紀身心靈顧問有限公司主辦的「活靈活現教育中心」課程，主講「信託法律知多少？」，以法律人的專業觀點，講述各式信託中的權利義務，讓前往聆聽的學員們獲益良多，李律師並贈送在場學員每人一冊《信託理財實用法律手冊》，希望藉此推廣法治教育，演講至下午4時順利結束，李律師並與數十年老友向立綱先生合影留念。

　　本次主講「信託法律知多少？」課程大綱如下，敬請參考：

　　2016年9月30日下午1時30分，李永然律師前往中華人權協會，出席該會會務會議，聽取會務人員對於會務近況的報告及了解各項事務的進行情況，並慰勉會務人員的辛勞。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年9月24日中國時報工商時報B2版記者張潼所撰「內湖海砂屋都更案　終盼回家曙光」的報導，歷時16年，內湖區「聯邦合家歡富貴區」海砂屋都更案昨天舉辦動土典禮，將興建地上15樓、地下2樓的住宅，預計2019年完工。當地住戶「自組更新會」，終盼到「回家」曙光，北市副市長林欽榮也說，此案也帶給市府教育意義，日後要提升行政效率，不只做公辦都更，也要協助民辦都更加速。合家歡富貴區原有8棟建築物（共250戶），2000年經台北市土木技師公會認定為海砂屋，2003年被北市府畫定為更新地區，直到2014年才通過「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」，並領得建造執照。

　　因仍有少數不同意戶，2014年住戶陸續搬出等待拆除時，仍有幾棟無法拆除；市府介入後，2015年7月建管處才依《建築法》第81條強制斷水電及瓦斯，完成拆除工作。林欽榮副市長表示，此都更案是由社區住戶自組更新會，歷經整合共識、處理相關流程，可望成為其他海砂屋社區的範例，且目前市議會通過的《台北市高氯離子善後處理自治條例》明文規定，海砂屋住戶可向建管處申請每戶新台幣20萬的拆除費用補助款。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導，全台首例採用興建營運移轉（BOT）模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案，台中市政府第2度公告招商，將興辦社會住宅300戶，最低民間投資金額為新台幣11億元，特許年期53年（含興建3年、營運50年）。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分，市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下，發揮自身創意，構思附屬事業的經營形態，如旅館、租賃權住宅，及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」，其營運權利金，將視業者每年營運收入狀況，按一定比例計收，市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。

　　為讓潛在申請人有較充裕的備標時間，台中市市府公告招商時，為鼓勵業者投標，市府曾拜訪包括新業建設、龍寶建設，及南山人壽等多家知名企業，徵詢各家公司的投標意願與看法。因台中市府規畫社會住宅的附屬事業經營形態，是以全聯量販店的經營模式，來評估其經營坪效，不少業者認為，台中市府的評估附屬事業經營坪效，過於樂觀。此外，部分建商也認為，包括特許年期太長，將增加經營風險、實際出租率高低，恐影響租金收入，及考量設施損壞的維修成本，都會直接影響業者的投標意願。