永遠自然─李永然律師部落格

　　2016年8月13日上午9時李永然律師前往南投中台禪寺，參加中台世界博物館開幕活動，與好友王玉珍丶龔榮琮合影留念，下午則參加法會頒證。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月6日自由時報A6版記者徐義平所撰「新建、容積獎勵、包租代管 社宅3箭 北北桃衝15萬戶」的報導，全台目前社會住宅僅七二九五戶，不到全國住宅存量的千分之一。根據內政部社會住宅政策報告，台灣長期處於高房價所得比、高空屋率、高住宅自有率及超低社會住宅比率等「三高一低」的奇特住宅結構，全台社宅數量僅七二九五戶，僅全國住宅存量的○．○九％，較先進國家動輒五％的社會住宅比率，簡直是天差地遠。

　　內政部已研擬出「新建」、「容積獎勵」及「包租代管」等三箭，企圖在八年內新增廿萬戶社會住宅供給量，將全台社會住宅比率提高到二．三五％，是現行的廿六倍之多；其中雙北市合計就達十一．六萬戶，占比超過五成，台北、新北及桃園三直轄市就達十五萬戶。內政部營建署住宅組組長朱慶倫指出，為達到八年廿萬戶社會住宅的目標，將分三部曲進行，包括直接新建十二萬戶，其中十萬戶由政府發包興建；透過與民間業者合作以容積獎勵方式增加兩萬戶；還有是政府出面當二房東，整合屋主釋出空屋平台，運用「包租代管」模式，預計釋出八萬戶。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年8月3日自由時報A7版記者徐義平所撰「北市房價年跌8.2% 跌幅全球第2慘」的報導，國際地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表民國105年第一季「全球城市住宅指數」，全球一五○個城市中有三十九個城市近一年來房價走跌。根據這項調查，有一一一個城市住宅房價呈現上漲格局，平均房價年增率約四．五％，僅二十六％的調查城市房價走跌，台北市年跌8.2％，全球表現第二差，僅優於英國亞伯丁的年跌十一．三％。而近一年房價表現強勢的前五名，依序是中國深圳，漲幅達六十二．五％；其次是中國大陸上海，漲幅約三十．五％；第三是土耳其伊士坦堡，漲幅約十九．六％；第四為中國大陸南京，漲幅約十七．八％；第五是中國大陸北京，漲幅約十七．六％。

　　萊坊董事及大中華區研究諮詢部主管紀言迅表示，全球房價漲幅前五名的城市，中國大陸包辦四名，尤其是「深圳」及「上海」，前者因科技產業匯聚，後者因銀行與金融機構聚集，兩城市住宅需求強勁。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，台灣住宅市場對外資、中資設下高門檻，需求面只剩國內剛性需求，市場變化全看自住民眾臉色，雖然中央銀行降息、鬆綁信用管制，優惠貸款年利率降至一．五％以下，但高房價壓力，加上持有稅、房地合一稅的不確定性影響，都打擊購屋意願，加重房價下跌壓力。

　　2016年8月11日晚間，李永然律師出席福祿同修會聚會，和好友們相聚，非常開心！

　　2016年8月10日下午，來自福建泉州華僑大學法學院教授吳情樹律師，前來永然聯合法律事務所拜訪李永然律師，針對兩岸法律等相關議題，與李永然律師、黃介南律師等人進行交流。

　　共有土地處分疑難問題向來多如牛毛，卻也是土地開發、地政重要業務。土地法第34條之1加上解釋函令，不僅法規、人事雜多，更在執行實務上頻頻卡關，唯一竅門──切中要害、精準撰寫書狀。好評再續，本月31日起，永然「共有土地處分實務與技巧實務進階班」二度開張，本套課程由頂尖講師傳授，教會學員實際操作。

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　　2016年8月10日上午11時，李永然律師出席中華民國企業經理協會第三十四屆「國家傑出經理獎」選拔會議擔任評審委員，評選法務經理類得獎人，並與吳哲生祕書長及同為中國政法大學校友的評審姜志俊律師一同合影留念。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃文賢顧問

　　民國105年8月3日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「社會宅融資，合庫搶第一棒」的報導稱：新政府在上任之前，就已積極與六都的都發局、城鄉局等局長開會，闡述推動社會住宅的理念、計畫，並且揭示打算以提供免費國有地的方式，助陣社會住宅在六都能開枝散葉，目前據相關人士透露，內政部花敬群次長在數月前已登門拜訪合庫、土銀前二大不動產放款銀行，希望能針對社會住宅的興建提供融資，在六都中，合庫銀行第一家合作社會住宅融資興建的地方政府將是桃園市，雙方已進一步針對合作細節，進行協商，雙方目前已進入利率談判階段，內政部也出面協調利率，希望能以1％的低利承作，不過據了解，由於1％的利率不敷成本，因此，將會略往上調，「但最高不會超過1.5％」，而現在民進黨執政新政府更兵分兩路，除了內政部，財政部則是另一挑大樑的重要部會，除了轄下的國產署已在6月開出57處國有地的清單，合庫、土銀兩大不動產放款市占率最高的公股銀行也將擔綱融資主力，其社會住宅計畫，將採取建新屋與現成空屋並進的方式來達到8年20萬戶目標，因此，二屆任期各將規劃新台幣1,500億元的融資，合計共新台幣3,000億元，而目前六都中，桃園市可算配合執行最積極，估計新台幣1,500億元融資中至少有超過2成的資金需求來自桃園。

　　筆者認為新政府推出社會住宅計畫，為健全住宅市場，積極興辦社會住宅及提升居住品質，來符合住宅法政策，但未全面思考對民眾的財產權「過度負擔」的權益討論，而嚇壞百姓，如此草率且增加稅賦政策，民眾對買房不具信心，而讓資金轉往他處，這是政府應該要探討的，盼政府應該先將目前不合理的稅法積極修訂，政府必須讓台灣人民願意在自己國家的土地上投資，而不是一直在加稅，導致擊退人民對政府的信心！

　　　　　　　　　　　　　文◎永然地政士事務所黃興國地政士

　　依據民國105年7月30日聯合報A16版記者林志函所撰「獎勵市地重劃辦法 部分條文違憲」的報導，男子胡天賜不服台中市政府核定自辦市地重劃的籌備會成立，擅自將他家土地納入重劃範圍，聲請大法官釋憲；大法官民國105年7月29日作成釋字第七三九號解釋，宣告《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》部分規定違憲，胡先生可聲請再審。根據現行辦法，自辦市地重劃，應由土地所有權人過半數或七人以上發起成立籌備會，向直轄市或縣市主管機關申請核定，籌備會的任務包括申請核定擬辦重劃範圍、申請核定及公告重劃計劃書等。

　　司法官大法官指出，現行辦法沒有規定發起人於擬辦重劃範圍內所有土地面積的總和與應占土地總面積比率，也沒規定籌備會人數與土地所有權人總數的比率，不符憲法要求的正當行政程序。司法官大法官並指出，現行辦法沒有要求主管機關設置適當組織，審議重劃範圍的程序、在核定前給予利害關係人陳述意見的機會，也沒要求將核定處分送達申請人以外的重劃範圍地主等，都不符《憲法》要求的正當行政程序。

　　面對不動產稅率、財產稅節節升高的趨勢，如何做好節稅？遺贈事務法規、爭議本就繁雜，現民法繼承編修法在即、提高遺贈稅率之議蠢蠢欲動，面臨即將調高之遺贈稅率，10%單一稅率恐將不再，趕在修法前做好遺贈節稅，是守住財產最快速有效的方式。

　　針對新趨勢，永然法律研究中心將在本月18日起開設市場唯一「最新投資與遺贈節稅規劃實務」課程，從房地合一如何課稅、遺贈稅重要規定、中資產及高資產家族如何因應新制，到自地自建、合建新規定下地主財產規劃、營利事業持有房地產或取得房地產規劃、變更國籍與外資重稅等，由財產稅專家黃總經理根據新法及遺贈相關修法前節稅要領，舉案例實地操作說明，精闢指導不保留！

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