永遠自然─李永然律師部落格

２００９年８月５日下午２時至４時，永然文化出版有限公司與聯合報共同舉辦法律講座，此次題目為「不動產法拍常見糾紛與解決之道」，我與同仁吳任偉律師一同前往演講。

在演講中針對執行法院對不動產之執行流程作一解釋，在常見糾紛與解決之道方面，則說明查封效力與範圍、點交與不點交、標購法拍屋雖屬私法上之「買賣」卻無「物之瑕疵擔保請求權」、優先承買權、拍賣程序之撤銷、拍定人對於債務人欠繳之大樓公共基金、管理費等是否有繳納之義務？等問題。另外，投標無效的情形、常見拍定人被控涉嫌刑事犯罪之類型也相當值得投資人注意。

演講現場坐無虛席，許多民眾更於會後踴躍提問，茲將相關問題臚列如後，僅供參考：
一、 親人可代標嗎?(沒有經紀人證照)
二、 未成年或成年還在求學階段沒有收入可投標嗎?
三、 何謂承受?承受人是指銀行或一胎債權人或二胎債權人?承受人可主張承受哪一個案子?
四、 登記謄本寫「法拍」日後轉賣，會影響價格嗎?
五、 優先承買權人，不想在一拍時承買(價高)，二拍會超過10天，是否優先承買人一定要承買第一拍?
六、 簽約後房屋被查封，該如何處理?
七、 請問在拍定不動產繳完款，但尚未取得權利移轉證書前，因建物遇人為(火災)或天然災害(地震、水災等)致建物焚毀、坍塌不能居住時，則法院對此不動產權屬如何處理?
八、 租房子給房客後，房客自殺，怎麼辦?可以請求賠償嗎?
九、 要查閱查封筆錄，除看公告外，可否項書記官聲請查閱，如何聲請?(因一般公告很難看清楚)
十、 抵押物強制執行，債權50萬元，拍賣物42萬元，不足額8萬元和違約金30萬元共38萬元，是否仍能延續下去?
十一、 拍定人繼受租約，催告承租人給付押租金，但承租人拒絕再付一次押租金予拍定人，拍定人可否主張中只租賃關係，訴請判令遷讓房屋?
十二、 租賃5年以下，公證、未公證，有差別嗎?和五年以上有何差別?
十三、 抵押權人如未主張抵押後之租賃排除，是不是一般投標人無法主張?是不是一定要由抵押權人來主張?
十四、 有償委任，會公證，是否有特別需要注意之處?代標公司，要先寫意願書，如附件。
十五、 不點交得標後，如可提出抵押後，租賃且無公證之證據，是否可以提出訴訟爭取點交?
十六、 在拍賣時未得標,法院不讓無關係人閱覽,要如何讓無關係人,投標前月閱覽筆錄。
十七、 查封登記公文已行文到地所，但原屋主已找到新買主且送件至地所，剛登記後，此時效力如何?仍可查封登記嗎?