2009年11月30日下午2時至4時,我與真禾機電總經理徐源德前往聯合報演講「買房交屋查看與瑕疵解決之道」。

此為永然文化與聯合報共同舉辦的生活法律講座,目前已邁入兩個年頭,內容包括社會大眾關注的生活法律知識、不動產買賣等。

演講內容如下:

壹、交屋時應注意查看哪些設備?如何看?

◎主講人:真禾機電股份有限公司 徐源德總經理
(一)交屋檢測:各專有部份交屋可說是起造人的大事情,同時也是消費者對於品質把關的重點喔。同時因為各戶交屋後才能收尾款,如果是貸款戶的話那就是要銀行貸款核撥,這對於起造人來說是很重要的。俗話說:企業如人體、現金如血液。可見現金對於企業的重要性。
所以在各戶交屋之前,為了讓購屋者更加滿意,會有自主查驗、屋主驗屋、屋主交屋等三個階段。自主查驗就要至少等同屋主驗屋的假設要求,以下就查驗項目作說明:
1.土建外觀:油漆平整度、以及是否有色差。磁磚地磚收邊及磁磚黏貼是否空心不實及磁磚地磚平整度。
2.地板平整度:可以用小球置於地板不同處,觀察是否地板水平狀態。
3.門窗與廚具:密合程度及開關順暢程度檢查,看滑輪是否卡住故障。
4.流理台給排水:以及流理台下方排水是否有漏水。測試方法:把流理台排水塞塞起來,把水放到最滿,測試溢水口溢水功能,然後把水塞拔起來測試排水順暢以及觀察流理台下方是否有漏水,可以用手觸摸檢查。
5.收邊:矽力康是否平整,是否有破口。
6.整戶給水測試:把全部的水龍頭打開(包含工作陽台、廚房、所有浴室水龍頭等)水壓不能太小。
7.衛浴給排水:馬桶試壓、用蓮蓬頭測試浴室地板排水順暢度以及洩水坡度。浴缸週邊是否排水順暢是否會積水於浴缸周圍。給水需有合理水壓,把浴缸水放滿再一次排放,以觀察浴缸排水順是否順暢暢度,在浴缸排水時觀察浴缸與地板接縫處是否漏水。
※浴室排氣扇:除了可以用衛生紙靠抽風口觀察有無抽氣外,也推開浴室天花板維修孔,看排風扇軟管是否正確接至外面。
8.冷氣:冷氣預定安裝處的排水管,以陽台水龍頭連續放水測試排水五分鐘。各房間預留的分離冷氣安裝孔洞是否有預留。
9.陽台排水:把陽台水龍頭開到最大,連續十分鐘,以印證陽台排水是否順暢。
10.電氣:各迴路檢查,看各迴路所標示的地點是否吻合。可以用小夜燈測試各房間插座迴路狀態。門口電鈴測試。
11.漏電斷路器測試動作:廚房、陽台、衛浴、頂樓加壓馬達等用電都會使用漏電斷路器(或者附漏電斷路器之無熔絲開關),在送電中按下測試按鈕,就應該跳脫保護之。
12.消防:看當樓層撒水警報逆止閥是否不正常關閉。至於消防撒水頭的數量要核對圖說中位置是否正確。同時火警探測器數量也要核對。至於消防系統更是要全面啟用,切勿存著僥倖的心理等待日後委員會統一測試。如果住戶稍具常識,按下在樓梯間消防栓箱上的手動報警機,照理說警報就會響起,萬一不會響,那真糗大了。
(二)監控:緊急求救按鈕及求救拉繩實測,然後至管理中心或防災中心觀察BA電腦是否有發報。廚房內瓦斯偵測器以打火機瓦斯不點火噴出實測,該偵測器會發出警報或者管理室BA電腦會有警報。
(三)弱電:對講機實際測試、屋內電話線路與電信機房測試通訊狀態。電視收視狀況實測。
 
貳、二次施工房子如何查看?應注意什麼?

◎主講人:真禾機電股份有限公司 徐源德總經理
所謂二次施工,就是在取得使用執照後的建築違規行為。專有部份常見的違規行為有陽台外推、陽台加窗、違規夾層、以及使用用途與使用執照登記不符合。
所謂使用執照登記項目不符合例如工業區充當住宅使用、倉儲充當辦公室使用等,這些都是應該在使用執照上特別注意的事項。
公共設施方面就是要注意有關開放空間、獎勵停車等事項。也就是說住宅的一樓中庭花園有可能屬於供公眾使用而非專用。這點需要在使用執照以及使照副本圖說上可以清楚得知。千萬不可存有僥倖之心,台北市政府已經於11/24發布新聞稿,將針對84年以後取得使用執照的開放空間進行查核作業。新聞稿如下:
市長郝龍斌呼籲,請各社區及業者遵守法令並尊重市民使用權益,應把開放空間還給市民,未來並將由本府建築管理處分二階段查察本市開放空間社區使用情形,如有違規設置相關設施亦將持續督導改善。
第一階段:查察90年1月1日以後核發之建造執照,位於「商業區」現已領得使用執照之案件。
第二階段:查察84年1月1日以後核發之建造執照,位於「商業區」現已領得使用執照之案件。
第三階段:查察84年1月1日以後核發之建造執照,位於「住宅區」現已領得使用執照之案件。


參、瑕疵擔保責任

◎主講人:永然聯合法律事務所 李永然律師
一、權利瑕疵擔保責任
《民法》第349條:出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,對於買受人不得主張任何權利。又《民法》第353條規定:出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者,買受人得依關於「債務不履行」之規定,行使其權利。
二、物之瑕疵擔保責任
《民法》第354條:物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。
《民法》第355條:買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。
《民法》第356條:買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。
《民法》第357條:前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。
《民法》第358條:買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。
前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受領時為無瑕疵。
送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。
買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人,如怠於通知,應負損害賠償之責。
《民法》第359條:買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。
《民法》第360條:買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
《民法》第361條:買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約。
買受人於前項期限內不解除契約者,喪失其解除權。
《民法》第362條:因主物有瑕疵而解除契約者,其效力及於從物。
從物有瑕疵者,買受人僅得就從物之部分為解除。
《民法》第363條:為買賣標的之數物中,一物有瑕疵者,買受人僅得就有瑕疵之物為解除。
其以總價金將數物同時賣出者,買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。
前項情形,當事人之任何一方,如因有瑕疵之物,與他物分離而顯受損害者,得解除全部契約。
《民法》第364條:買賣之物,僅指定種類者,如其物有瑕疵,買受人得不解除契約或請求減少價金,而即時請求另行交付無瑕疵之物。
出賣人就前項另行交付之物,仍負擔保責任。
《民法》第365條:買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。
三、不完全給付
「不完全給付」為「債務不履行」類型的一種。《民法》第227條規定:「Ⅰ、因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。Ⅱ、因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。」
(一)不完全給付係指債務人雖為給付,然其給付未依債之本旨。亦即因可歸責債務人的事由,提出不符合債務本旨的給付。所以其成立要件為:
1.須債務人已為給付;
2.須給付不完全:此乃指債務人未依「債之本旨」而為給付,此又可分為「瑕疵給付」及「加害給付」;
3.須可歸責於債務人。
(二)不完全給付的法律效果:
1.因瑕疵給付分「能補正」或「不能補正」;能補正者,適用「給付遲延」的規定;不能補正者,適用「給付不能」的規定。
2.遇有加害給付時,於受有損害時,債權人並得請求賠償(《民法》第227條第2項)。


肆、瑕疵擔保責任與不完全給付規定在適用上的關係

◎主講人:永然聯合法律事務所 李永然律師
最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)。依該決議:「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所致者,則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張:一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任,依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償;或依同時第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物,則在出賣人為各該給付以前,買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者,買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償;或類推適用給付遲延之法則,請求補正或賠償損害,並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時,即存有瑕疵者,出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外,並應負不完全給付之債務不履行責任。併此說明。」


伍、結語


參考書目
大樓裝修‧設備‧管理好好學。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈公設點移交實務。徐源德著。永然文化出版。
公寓大廈社區實務。李永然、徐鈴茱著。書泉出版社。
自撰存證信函之惡鄰看招。林國泰著。永然文化出版。
公寓大廈水電消防維護管理實務。李如貴著。永然文化出版。
管好你的公寓大廈。李永然策劃、許啓龍著。永然文化出版。
建築師變更、分戶一手教材。沈宗樺著。永然文化出版。
好管用社區訴訟實務。謝心味著。永然文化出版。
房地買賣風險法律控管。連世昌著。永然文化出版。
房屋買賣風險管理手冊。李永然、吳任偉著。永然文化出版。

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