2010年11月30日,我赴南德扶輪社演講「與仲介公司打交道的法律須知」。



民眾或投資人在購買房產時,常常必須與仲介公司打交道,而如何選擇仲介公司,在交易過程中以保自身權益,就必須了解相關法律。

與仲介公司打交道的法律須知

一、在台灣仲介公司林立
投資不動產常有中介的角色,早期的「暗賣」,迄今的證照仲介制度,已有相當大的轉變。
由於不動產投資的活動相當頻繁,而台灣賴此維生的仲介公司也四處開設。知名品牌如:信義、永慶、住商、21世紀、台灣房屋、東森……等等,不一而足。
而投資者如何與仲介公司打交道?瞭解相關法律是不二法門,以下將相關之法律予以介紹。

二、瞭解委託契約的法律性質
不論是為出售或出租委託仲介公司時,一定要簽「委託契約書」,而且於簽訂後,經紀業方得刊登廣告及銷售(參見《不動產經紀業管理條例》第21條第1項)。而「委託」其法律性質如何?學者見解不一,有「居間契約說」、「居間與委任之混合契約說或無名契約說」及「居間與委任之聯立契約說」;不論何者,均與「居間契約」脫離不了干係;所以,委託人務必認識《民法》居間契約相關規定。

三、慎選仲介業者
委託時一定要慎選仲介公司及經紀人員,「專業」、「誠信」、「服務態度」、「居間報酬」均是委託時必須加以考量。
優良的仲介業者可為自己帶來「利潤」;反之,惡劣的仲介業者恐將為自己招惹是非、麻煩!

四、注意委託銷售契約的訂立

五、注意不動產說明書的填載

六、認識仲介業者的義務
《不動產經紀業管理條例》是為了管理「不動產經紀業」特訂定之,依其規定,仲介業者負有下述義務:
(一)不得收取差價或其他報酬的義務:
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬;其經營仲介業務者,並應依「實際成交價金或租金」按中央主管機關規定的報酬標準計收(參見《不動產經紀業管理條例》第19條第1項);違反前述規定,承擔下述責任:
1、民事責任:其已收之差價或其他報酬,應於加計利息後「加倍」返還支付本人。
2、行政責任:對「經紀業」者,處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;對「經紀人員」,應予6個月以上3年以下停止執行業務處分(參見《不動產經紀業管理條例》第19條第2項、第29條第1項第2款、第31條第1項第2款)。
(二)廣告及銷售內容不得與「事實」不符的義務:
經紀業或經紀人員進行銷售或廣告必須本於「委託契約書」及「不動產說明書」,且須與「事實」相符;如有不實,除涉《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條外,尚須負損害賠償責任(《不動產經紀業管理條例》第21條第3項)。
(三)負有於相關文件上簽章的義務:
為釐清經紀業或經紀人員的相關責任,下列文件依法應由「經紀業」指派「經紀人」簽章:(1)不動產出租、出售委託契約書;(2)不動產承租、承購要約書;(3)定金收據;(4)不動產廣告稿;(5)不動產說明書;(6)不動產租賃、買賣契約書(參見《不動產經紀業管理條例》第22條第1項);違反前述規定,對「經紀業」得處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,對「經紀人員」得處6個月以上3年以下停止執行業務處分的懲戒(參見《不動產經紀業管理條例》第29條第1項第2款、第31條第1項第2款)。
(四)負有保守秘密的義務:
經紀人員對於因業務知悉或持有他人的秘密,不得無故洩漏(參見《不動產經紀業管理條例》第25條);違反之者,恐將另涉《刑法》及《民法》相關的法律責任!
(五)履行委託契約的義務:
如因可歸責於經紀業的事由,而不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任(參見《不動產經紀業管理條例》第26條第1項)。
(六)要約書與斡旋金的處理

七、結語
投資不動產與仲介公司打交道,因業者及經紀人員良莠不齊,倘不幸遇上惡質者,致自己權益受損,此時唯有掌握證據,本於事實及相關法律,追究法律責任,才是確保權益之王道!

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