出售那些不動產不會被課徵特種貨物及勞務稅?

文◎李永然律師
    
我國自民國100年6月1日起正式施行《特種貨物及勞務稅條例》,該條例的施行對原本熱呼呼的房市已造成影響固然不在話下,而就一般正打算出售房地產的人最關心的莫非就是在何種情形下,可以不被課徵「特種貨物及勞務稅」?

    首先須瞭解房地產於那些情形要課徵「特種貨物及勞務稅」?原則上在中華民國境內銷售「持有期間」(註1)在二年以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地。所以,出賣人所出售的房地產,如符合上述條件,即有遭課徵「特種貨物及勞務稅」的可能。
    但法律常有例外規定,「特種貨物及勞務稅」也不例外,而究竟有那些例外呢?我國《特種貨物及勞務稅條例》第5條共臚列有十一款的情形,現分述如下:
一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者:此一規定,是適用於符於前述要件的「自住房屋」,縱使在二年以內的持有期間出售,也無須課徵「特種貨物及勞務稅」。
二、符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款規定的所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地,致共持有二戶房地,自完成新房地移轉登記之日起算「一年」內出售原房地,或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地,且出售後仍符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款規定者:本款情形,又可分成兩種情形討論:
(一)、完成「新房地」移轉登記之日起算,「一年」內出售「原房地」,出售後仍符《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款規定者:例如:周大有夫婦原有三峽的「自用住宅房地」,因子女就學方便,民國100年再購買板橋第二戶「自用住宅」;101年出售持有未滿2年的三峽第1戶「自用住宅用地」因此周大有出售三峽房地後仍符合持有一戶「自用住宅」,此時不課徵「特種貨物及勞務稅」(註2)。
(二)、因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售「新房地」,且出售後仍符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款規定者:欲適用本規定中「非自願性因素出售新房地」,而不課「特種貨物及勞務稅」,必須由所有權人檢附相關証明文件及說明,向主管稽徵機關申請認定「非自願性離職或其他非自願性因素出售新房地」(參見《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第10條第1項)。
三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。
四、經核准不課徵「土地增值稅」者:在此所稱的「經核准不課徵土地增值稅者」,乃指符合《農業發展條例》第37條第1項、第38條之1或其他依法申請不課徵土地增值稅的規定,並經地方稽徵機關核准或認定者(參見《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第11條)。
五、依《都市計畫法》指定的「公共設施保留地」尚未被徵收前移轉者。
六、銷售因「繼承」或「受遺贈」取得者:將繼承或因受遺贈取得的房地,在完成登記後「二年」內銷售,非屬「自願性取得」,不包括在「特種貨物及勞務稅」的課稅範圍。
七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者:在此所稱的「營業人興建房屋完成後第一次移轉」,指符合下列各款情形之一:
1、 營業人銷售以其自有土地興建的房屋及其坐落基地;
2、營業人銷售合建分屋所分得的房屋及其坐落基地;
3、營業人銷售與土地所有權人合作興建的房屋及併同該房屋銷售的坐落基地;
4、營業人銷售與其他營業人合建分屋經約定附買回條件而依約買回的房屋及其坐落基地;
5、營業人銷售銷貨退回的房屋及其坐落基地(參見《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第12條)。
八、依《強制執行法》、《行政執行法》或其他法律規定「強制拍賣」者。
九、依《銀行法》第76條(註3)或其他法律規定處分,或依目的事業主管機關命令處分者。
十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人「合建分屋」銷售者:本款情形中所指的「所有權人以其自住房地與營業人合建分屋銷售」,乃包括「所有權人移轉土地與營業人」及「所有權人銷售所分得的房屋及其坐落基地」等情形(參見《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第13條)。
十一、銷售依《都市更新條例》以「權利變換」方式實施都市更新分配取得更新後的房屋及其坐落基地者。
    綜上所述,出售房地者如欲不遭課徵「特種貨物及勞務稅」者,務必注意前述規定的法律要件,並提出相關證明文件,俾免遭課徵(本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長)。
註1、在此所稱的「持有期間」,指自《特種貨物及勞務稅條例》施行前或施行後完成移轉登記之日計算至本條例施行(民國100年6月1日)後訂定「銷售契約」之日止的期間(參見《特種貨物及勞務稅條例》第3條第3項)。


註2、參見永然法律研究中心編「最新不動產交易及新稅制疑難實務」講義,頁44,民國100年6月9日編印。
註3、《銀行法》第76條規定:商業銀行因行使抵押權或質權而取得的不動產或股票,除符合《銀行法》第74條或第75條規定者外,應自取得之日起「四年」內處分之;但經主管機關核准者,不在此限。

※《不動產買賣安心法律手冊》免費贈閱,有意索取者,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),寄市羅斯福路二段9號7樓永然文化收即可。洽詢電話:02-2356-0809。

全站熱搜

李永然律師 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()