主講人:永然聯合法律事務所李永然律師、簡嘉宏律師  文\編輯組
  買屋置產是人生中單次花費最高的消費行為,尤其近年來房地產市場在有心人炒作交易情況下,價格更是居高不下。儘管如此,人們仍然每日努力工作,辛苦累積儲蓄,一圓擁有屬於自己房子的夢想。然而,動輒千萬,甚至上億元的豪宅,瑕疵糾紛卻層出不窮,例如:「預售屋的二次施工」、「房屋漏(滲)水」、「凶宅」及「一屋二賣」等問題,都需要透過法律途徑,方能獲得有效與公正的解決。
  俗云:「防患於未然」,於中華民國一○一年十一月四日(星期日)下午二時,於天元宮群真會館三樓舉行法律講座,邀請永然聯合法律事務所律師為我們講解「買到有瑕疵的房子,如何尋求法律救濟」,讓我們面臨問題時腦海中能有基本的法律概念,不僅可以及時地運用,也瞭解透過律師的協助,將可以更圓滿地解決惱人的困境。
  首先,簡嘉宏律師為大家說明「買賣契約」的法律性質。依《民法》第153條規定,若當事人就標的物和價金互相口頭同意,買賣契約即為成立;賣方可以要求買方給付價金,買方給付價金後可以向賣方請求交屋、移轉所有權。因此,當買賣雙方針對不動產買賣價金達成協議時,應善用「買賣契約」,將買賣流程、價金給付方式、買賣條件等,最好以「文字」方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士或律師的見證簽約,以保護買賣雙方的權利。預售屋買賣所用「定型化契約」乃指企業經營者提出之「定型化契約條款」作為契約內容之全部或一部而訂定的契約,最常見的就是預售屋的買賣,雖然契約內容有受到行政機關的約束,但其條款由建商片面擬訂,相對較不利於消費者,有鑑於此,《消費者保護法》規定:消費者有「契約審閱」權,可以讓消費者有充分了解定型化契約條款內容的機會,故民眾購屋時一定要仔細閱讀,以保障自身權益。
  一般買賣契約中,買受人的責任是向賣方給付價金,出賣人則要負起「瑕疵擔保責任」。「瑕疵擔保責任」是指交付權利完整及無瑕疵物品的義務。這個擔保責任含「權利瑕疵」及「物之瑕疵」兩部分。「瑕疵擔保責任」謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵,應負之法定無過失責任。
  「權利瑕疵」是指出賣人在賣房屋時要擔保房屋所有權是屬於自己,擔保第三人就買賣標的物,對於買受人不得主張任何權利。
  「物之瑕疵」是指物之出賣人,需對買賣標的物本身之瑕疵,負無過失之瑕疵擔保責任。買受人若發現房屋有瑕疵,《民法》第359條規定,買受人得解除契約,或請求減少價金,但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。不論是「解除權」或「減少價金請求權」,買方在發現瑕疵的第一時間應寄發「郵局存證信函」,把房屋瑕疵的問題寫清楚寄給賣方,並在「六個月」內行使權利,才不會喪失瑕疵擔保的權利,如果發現瑕疵後六個月或交付時起經過五年而不行使其權利,則瑕疵擔保權利即消滅(參見《民法》第365條)。
常見的房屋瑕疵與糾紛,茲分別說明如下:
  一、預售屋買賣常見的瑕疵與糾紛
  「二次施工」,是指建商取得建造執照後出賣房屋,待拿到「使用執照」後才可以交屋,建商為了增加容積使用率,在申請建照時的圖樣是開放空間或停車場等,等拿到建照後,在建案廣告中將開放空間或停車場改成游泳池或視聽中心、多功能教室等,建商未依法律變更設計,造成實際狀況與使用執照竣工圖不符即為「二次施工」。消費者如發現有「二工」情形時,可透過向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心「申訴」,如未獲致適當處理時,再向地方政府消保官申訴,如果仍未得到妥適處理,則得向地方政府的消費爭議調解委員會申請調解。但是要注意,建商會在預售屋買賣契約內約定「免責條款」,例如:「地面一層有入口門廳、交誼大廳、室內水池、多功能健身室、……等設置。乙方(建商)規劃中庭庭院、步道、水池、車道等,供社區全體住戶使用,係運用廣場式及頂蓋式開放空間、私設道路,供全體住戶為健身及公共活動等之用,由成立後之住戶管理委員會統籌管理。甲方同意若基於法律變更或主管機關之函令或行為有恢復廣場式及頂蓋式開放空間、私設道路之必要時,則乙方有權不待通知依法逕行變更之,甲方不得異議或要求任何補償。…」建商將可依契約書上約定條款,來逃避《民法》與《刑法》所規定的相關法律責任,所以消費者一定要審慎閱讀契約書內容。
  「公設點交瑕疵」,住戶發現應做的公設未做,可由「管理委員會」先代替買受人向建商進行交涉,要求改善;倘建商拒不改善或推說無法施作,則「管理委員會」應協商住戶,由住戶以「買受人」的身分,擔任原告,提起訴訟,依《民法》第354條的規定,要求建商必須負起「物的瑕疵擔保責任」(參見《民事訴訟法》第244條)。
  二、中古屋買賣常見的瑕疵與糾紛
  「凶宅」的定義是:限於賣方產權持有期間,曾發生凶殺或自殺死亡…等非自然死亡事件(不包括自然死亡),在專有部分(主建物或附屬建物)求死行為致死,但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。「凶宅」具有減少房屋價值的瑕疵,屬於「物之瑕疵」。消費者發現購買的房屋為「凶宅」時,若為凶殺情形時,就一般國人之觀感及認知,會有冤氣存於被害場所,故多存有嫌惡畏懼之心理,也會減損房屋經濟價值,故應可准予解約。而「自殺」是指死者因某些因素無繼續生存意願而結束自己生命,應參酌其自殺之客觀情狀再為審酌。「凶宅」的因素多端,處理也極為耗時,故消費者應事先作足功課:(1)詳閱房仲業所提供之不動產說明書、屋主所填載之房屋現況說明書中有關「是否曾發生非自然身故的情事(例如兇殺、自殺、他殺、特殊身故等)」事項。(2)多留意大眾傳媒報導。(3)詢問當地里長、鄰居、管理員或房仲業,或到當地轄區派出所、消防隊查訪。(4)參考與查詢網路上各類之凶宅網站。
  「漏(滲)水爭議」,發現漏(滲)水情事,應找公證機關專業人士鑑定漏水的問題和原因,才能釐清責任歸屬,可於六個月內要求原屋主負瑕疵擔保責任。漏(滲)水情形重大才能解除契約,如果只是牆角或是浴室等輕微漏(滲)水,難以解除契約。
  「一屋二賣」,例如:老王先將該房屋賣給了老李交屋,但尚未辦理產權登記,之後再賣給了老陳,並且辦理登記完畢,前後契約都有效,在於能否履行的問題。
  三、購買中古屋應注意的事項:
  (1)售價是否公平合理
  (2)產權是否清楚
  (3)房屋現況與環境
  (4)稅捐問題
  (5)付款方式(簽約款、備證款、完稅款、交屋款)與備足自備款(建議至少三成)
  (6)善用定型化契約
  (7)停車位之所有權或使用權
  (8)選擇使用內政部版「要約書」或「斡旋金」
  所謂「要約書」,限指載明購屋意思表示,由不動產經紀業者向賣方議價之書面,而購屋人不必預先交付一定金錢予不動產經紀業者;而所謂「斡旋金」,乃指購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易。向仲介業者繳交「斡旋金」並簽下斡旋書時,仲介業者即已開始向賣方進行議價,此時買方最好確實做好購買的準備,因為當賣方接受議價金額,斡旋金即將轉為「定金」;因此,買賣雙方的成交意願及條件,往往需要在買方支付斡旋金之前即必須確認,並詳細審閱相關合約的內容;否則,一旦賣方接受買方同意的合約條件與內容,即將視同買賣雙方合意成交,此時買方若反悔不買,上開斡旋金將被視為違約金而遭到沒收;相反的,若是賣方反悔,則賣方必需加倍退還。實務上,買方可以要求仲介業者出具內政部版本的「要約書」代替,無須繳交費用。但同樣的,一旦賣方簽認要約書之後,若其中一方有反悔,仍需賠償對方違約金。「要約書」和「斡旋金」都具有法律的效力,兩者最大的不同在於:「要約書」僅係表達簽訂契約之意願,買方在未成交前無需給付任何金額;但「斡旋金」則不是,斡旋金制度是買方有強烈的購買意願,為展誠意,並且有提出成交價格時,委託仲介業者處理所支付的斡旋金。
  (9)房屋買賣若透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書簽章。
  (10)慎選仲介業者。
  (11)買屋前應詳閱「不動產說明書」
  李永然律師接續提醒眾人房屋買賣時除了支付房屋價金外,還有各種稅賦也應該要注意。政府規定房地產交易需「實價登錄」,民眾可以透過地政士、仲介公司辦理登錄;但目前尚未實施「實價課稅」。實價課稅是指房屋地價按行情計算課稅。其他還有土地增值稅、房屋稅、地價稅、贈與稅、遺產稅等稅賦問題也都需特別留意,以免遭受罰款。此外,再為大家提醒一些注意事項:
  (1)定型化契約內容務必審慎閱讀,附加項目要載明於契約內。
  (2)預售屋牽涉頂蓋式或非頂蓋式開放空間,注意有無違規使用。
  (3)預售屋買賣時,雨遮、雨庇不能計價。
  (4)解除契約需要買賣雙方同意才能成立,如欲片面解除契約,必須有「法定事由」或「約定解除的事由」存在。
  (5)很多自殺案件發生在租屋內,出租人要慎選「承租人」。
  (6)出賣人務必看清楚「不動產現況說明書」,一定要據實填寫,擔保現況。
  (7)買方支付斡旋金進行議價,當賣方同意價格後會轉為定金,所以一定要確認購買意願。
  (8)房屋如附帶車位,需確認為法定、增設、獎勵停車位。依照停車契約種類法定停車位不能外賣,增設停車位可以外賣,而獎勵停車位可開放外車停放可以得到容積率獎勵。
  (9)預售屋公設若陳年失修,需確認公用設施有無保固、保固年限之期限及責任範圍。
  建商要有商道,應該本著良心,房屋出賣人須據實填寫房屋現況說明書,能賣的房屋才能賣,若每人都有正知見,房屋糾紛便可日趨減少。法律是保障自己的生活與個人的權益,善用法律解決生活中的問題,不要利用法律製造問題,當遇到法律問題時,一定要請教專業且值得信賴的律師協助,才能將事情更圓滿的解決。
(本文刊於「中華道宗季刊第25期」)

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