一、不動產交易價格有必要透明化

    自SARS結束後,台灣的房地產價格逐漸走揚,就以台北市而言,迄今價格已呈二倍以上的漲幅,造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。

    政府為了平抑民怨,不得不借機推出「奢侈稅」,另外還建立「不動產交易實價登錄制度」,為未來的「實價課稅」奠基!

    不動產交易如要公平,筆者認為必須「資訊對稱」,尤其是「交易價格」的資訊;然而,在台灣並無此一機制存在,現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。

二、現行的不動產交易實價登錄制度

    我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」,特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。

    就以《平均地權條例》而言,修訂時於第47條第2項、第3項分別規定:「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資訊:(一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。(二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。

    前述規定,運作一段時間下來,國內「地政士」叫苦連天,地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」,卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任,且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」,卻又要承受因申報不實受罰的法律後果,而不以為然。

    由此足見,「實價登錄」雖符合社會期待,但如何制訂一合理可行的制度,則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。

三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定

    對於目前的制度,造成爭議,筆者認為想要消除爭議並成功運作,必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。

    其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔,這是有道理的,因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易價格,由其申報並承擔此一義務,符合「期待可能性」。殊無必要因《平均地權條例》第47條第3項規定,將此一「義務」轉由「地政士」或「不動產經紀業」承擔。

    如果政府擔心不動產交易「權利人」不懂得如何申報,而未能申報,這是杞人憂天的想法。因為台灣已進入二十一世紀,服務業極為發達,地政士、律師、會計師、、這些專業人士均可受當事人的委任,為當事人提供申報之相應的「有償服務」。而地政士、律師、會計師、、等受託提供服務,也必須遵守各自業法及倫理規範,履行「真實義務」。倘若這些專業人士如有配合當事人弄虛作假,就必須各自承擔相應的法律責任。

    所以,目前只要將《平均地權條例》第47條第3項規定予以刪除,將實價登錄的申報義務回歸由不動產交易的權利人自行承擔,該制度即可運作,並可免去地政士業的反彈,及「地政士」、「不動產經紀業」間的相互攻訐。

四、地政士仍可受委任代理申報

    目前不動產交易固然因「不動產物權登記生效主義」(《民法》第758條),一定要經地政機關「登記」,買受人才可取得所有權;但前述手續因國內尚未實施「地政士強制代理」制度,所以交易當事人可以自行辦理。未來《平均地權條例》第47條第3項刪除後,就「產權移轉登記」及「實價登錄」,會出現以下四種形態:

1、委託地政士辦理所有權移轉登記及實價登錄;

2、自行辦理所有權移轉登記及實價登錄;

3、自行辦理所有權移轉登記及委託地政士申報實價登錄;

4、委託地政士辦理所有權移轉登記及自行申報實價登錄。

    其實基於「契約自由行為」,當事人要將那些事項委託他人辦理,當事人可以自由決定,並與受託人按服務範圍約定報酬。受任人一旦接受委託,並約定報酬,即屬「有償責任」,依《民法》第535條規定:「受任人處理委任事務,應依委任人之指示,、、其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之」。地政士受委託實價登錄申報,就必須自當事人處取得實際交易價格,並承擔申報不實的法律後果,地政士如違反法律義務而承擔法律責任,即不會再藉故有所埋怨,此一制度即可順理成章地推動!

五、結語

    國內近年來因經濟發展成效不佳,失業率仍然未降,貧富差距逐漸擴大,在有心媒體的炒作下,逐漸形成「仇富現象」。其實,「居住權」確實是基本人權,政府要讓人人有屋住,所以政府對於房價應建立合理交易制度,防止炒作,另外應落實《住宅法》,廣建「合宜住宅」及「社會住宅」,這樣才能讓社會更和諧,並真正實現「人權大國」的理想目標!

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