文◎李永然律師
一、台商有運用不動產抵押確保債權的必要
台商在中國大陸做生意或與人金錢借貸往來，做為債權人之台商如能由債務人提供「不動產」設定「抵押權」是較有保障的；因為不動產抵押權為「擔保物權」，如果債務人未能清償債務，則做為債權人的台商即可行使抵押權，拍賣抵押物，就該財產價值優先受償。
大陸《物權法》規定抵押權有「一般抵押權」及「最高額抵押權」之分；前者乃指為擔保債務的履行，「債務人」或者「第三人」不轉移「不動產」的占有，將該「不動產」抵押給債權人；如債務人不履行到期債務或者發生當事人約定之實現抵押權的情形，債權人有權就該不動產優先受償（大陸《物權法》第179條第1款）。而後者則指為擔保債務的履行，「債務人」或「第三人」對「一定期間」內將要連續發生的債權提供「不動產」擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定之實現抵押權的情形，抵押權人有權在「最高債權額」限度內就該「不動產」優先受償，此即「最高額抵押權」（大陸《物權法》第203條第1款）。
大陸台商運用不動產抵押權仍有風險，台商應注意其風險及防範，俾保自身權益；筆者擬藉本文就前述問題予以剖析，俾供台商參酌運用。
二、台商設定不動產抵押權有那些風險？
首先分析台商在大陸設定不動產抵押權時，可能遭遇那些風險？就階段而分，於「設定條件」、「訂立抵押合同」、「不動產抵押登記」或其「效力」，均可能遭遇風險。
就以不動產抵押權設定條件而言，其風險主要有：1.對房地產設定的基本要求不明確的風險；2.對不同的房地產設定抵押權的不同要求不明確的風險；3.對不得設定抵押權的房地產不明確的風險；4.對抵押人之房地產設定抵押權應當履行之程序不明確的風險（註1）。
再以不動產抵押權登記而言，因以不動產或「正在建造中的建築物」抵押的，應當辦理「抵押登記」；且抵押權自「登記」時設立（大陸《物權法》第187條）。而不動產抵押登記的風險主要有：1.建設用地使用權登記的程序、提供的材料、登記條件、登記內容及形式、登記期限不明確的風險；2.房地產抵押權登記的程序、提供的材料、登記條件、登記內容及形式、登記期限不明確的風險；3.是「在建工程的建築物」抵押權登記的程序、提供的材料、登記條件、登記內容及形式、登記期限、「在建工程」抵押轉「房屋」抵押登記條件不明確的風險；4.是「預購商品房」抵押權預告登記的程序、提供的材料、登記條件、登記內容及形式、登記期限、預告登記期限不明確的風險（註2）。
三、台商設定不動產抵押權時，如何防範風險？
其次談到風險的防範，如前所述，不動產抵押權設定之風險不少，台商在防範方面，筆者建議以下四點：
1.注意不動產能否抵押：
大陸《物權法》中規定有些不動產不得抵押，例如：鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押（參見大陸《物權法》第183條前段）、土地所有權不得抵押（大陸《物權法》第184條第1項）。台商務必注意「抵押標的物」。
2.注意不動產抵押合同的訂立：
由於設定不動產抵押是「要式行為」，必須以「書面」形式訂立「抵押合同」，而該合同應包括：（1）被擔保債權的種類和數額；（2）債務人履行債務的期限；（3）抵押不動產的座落、面積…；（4）擔保的範圍（大陸《物權法》第185條）。台商如不知如何訂立，允宜委由法律專家協助。
3.注意抵押的不動產是否在抵押期內會面臨規劃變遷：
大陸在進行經濟發展，有時其不動產政策、金融政策變化也會對不動產價值造成影響，台商宜注意其宏觀經濟形勢（註3）。
4.注意抵押登記及行使抵押權的法律程序：
由於「登記」為生效要件，又債務人不履行債務，債權人必須行使抵押權，藉以確保債權；所以做為抵押權人之台商務必注意相關法律程序，俾符法律規定。
四、結語：
綜上所述，台商進入中國大陸，一定要掌握，入境問法的原則，就是不動產抵押設定也不例外，唯有如此，才能有效預防紛，並確保自身權益。
註1、郭家漢著：房地產開發法律風險防範實務，頁330，2015年3月第1版，知識產權出版社有限責任公司出版發行。
註2、郭家漢著：前揭書，頁335。
註3、丁會仁編著：房地產經營管理與法律問題實務全書，頁48，2015年7月第1版第1次印刷，中國法制出版社出版。
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