文◎李永然律師

一、房屋仲介的法律性質

  購買成屋,不少人是透過仲介,而仲介是運用「廣告」銷售房屋,購屋者如遇上仲介公司在廣告不實,致權益受損,能否向房屋仲介公司有所主張?這需先說明「仲介」行為的法律性質。

  按我國《民法》中有「居間契約」的規定,居間是當事人約定,一方為他方報告訂約的機會或為訂約的媒介,他方給付報酬的契約(《民法》第565條)。而房屋仲介屬於《不動產經紀業管理條例》中所稱的「不動產經紀業」,該條例是《民法》的特別法,有「特別法優於普通法原則」的適用(註1)。實務上不動產仲介所提供的服務,往往不以「居間」為限,常伴隨其他業務行為,帶有「混合契約」的性質。

二、《不動產經紀業管理條例》對仲介之廣告的要求

  如前所述,不動產經紀業受《不動產經紀業管理條例》的規範,該條例針對「資訊揭露」,課予不動產經紀業有:揭示義務、「廣告真實的義務」、簽章義務、使用不動產說明書解說及交付的義務。

  在廣告真實義務的方面,依《不動產經紀業管理條例》第21條規定:「I、經紀業與委託人簽訂委託契約書後,方得刊登廣告及銷售。II、前項廣告及銷售內容,應與事實相符,並註明經紀業名稱。III、廣告及銷售內容與事實不符者,應負損害賠償責任。」。由前述規定,房仲業刊登廣告必須與「事實」相符,倘有不符,致交易當事人受有損害,即可對之請求損害賠償。

  因而房仲業刊登廣告時,應注意主管機關所頒的《辦理不動產經紀業廣告查核作業注意事項》去進行廣告的刊登,切勿有不實的情形。

  實務上常生爭議的是何種情形構成「廣告不實」?其判斷標準如何?通說是認為是否違反《不動產經紀業管理條例》第21條的「廣告不實」,應以「社會通念」作為判斷的依據,又該條例第21條規定的「廣告應與事實相符」,不僅須與房屋現況相符,還必須不是「違法使用」(註2)。

   實際案例被認為廣告不實,例舉如下:

  1、仲介公司受託銷售的房子,土地使用分區是第三種工業區,核准用途是策略性產業,竟然於銷售廣告上標明「寬域雅典創意大宅」「類型:…住宅…」,該廣告易使消費者誤認該房屋可供一般住宅使用,故被認定為廣告不實(台北高等行政法院103年簡上字第149號判決)。

  2、仲介公司刊登租屋廣告,該房屋使用執照的使用分區是「商業區」,用途為「一般事務所」,廣告內竟記載房屋類型為「整層住家」;然土地及建築物使用組別既為「商業區」,不准「住宅」使用,故也被認定為廣告不實(台北高等行政法院105年度簡上字第209號判決)(註3)。

三、結語

  由以上說明,提醒房仲業不論是受委售或委租不動產在刊登廣告時,務必注意其內容必須與事實相符;而消費者如遇上因廣告不實,致自已權益受損時,自可依《不動產經紀業管理條例》第21條及其他相關法令之規定,依法請求損害賠償。

註1、林誠二著:民法債編各論(中),頁285,2002年3月初版,瑞與圖書股份有限公司出版。
註2、何彥陞著:不動產交易與經紀業管理法,頁387~388,2017年10月初版第1刷,元照出版有限公司總經銷。
註3、何彥陞著:前揭書,頁390~392。

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